VII ZR 213/76

Zurück BGH 24. November 1977 VII ZR 213/76 Zur Architektenbindung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 2. Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur-und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (MRVG), BGBI 1 1745, Art. 10§3; GG Art.14 (Zur Architektenbindung) a) Art 10 §3 MRVG verstößt auch dann nicht gegen Art. 14 GG , wenn das zu veräußernde Grundstück dem Ingenieur oder Architekten bzw. dessen Ehefrau gehört, an den sich der Bauinteressent im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks binden soll. b) Art. 10§3 MRVG greift auch dort ein, wo freiberufliche Ingenieure oder Architekten über die ihr Berufsbild prägenden Aufgaben hinaus zusätzliche Leistungen versprechen und damit wie Generalübernehmer, Bauträger oder Baubetreuer (gleich welcher Art) auftreten (im Anschluß an BGHZ 63, 302 ). BGH, Urteil vom 24. 11. 1977 一VII ZR 213/76 一 Aus dem Tatbestand: Die Parteien unterzeichneten am 16. August 1974 ein als,, Kaufverpflichtungserklärung'' bezeichnetes Schriftstück folgenden Inhalts: 1, Wir . . .(Beklagten). . . verpflichten uns hiermit . . . gegenüber der . . .(Klägerin). . . als Bevollmächtigter von Christa R., geb. T., sowie Edwin R. . . ., zum Erwerb von 1 Reihenendhaus, 1-1.-StraBe, lt. Plan 1 zum Preis von DM 150600，一inkl. Pkw-Einstellplatz. Besondere Vereinbarungen Grundstücksgröße ca. 226,86 qm+15 qm für Pkw-Einstellplatz, gesamt ca. 241,86 qm Die Beurkundung des Kaufvertrages soll innerhalb von 14Tagen erfolgen. Mit der Unterzeichnung dieser Verpflichtungserklärung wird für die bisherige Tätigkeit der . . .(Klägerin). . . eine Provision in Höhe von 4% des Kaufpreises =DM 5 427,03 zuzüglich Mehrwertsteuer (11%) =DM 596,97 insgesamt DM 6 024,00 zur Zahlung fällig Dieser Betrag ist bei Notarvertrag sofort in bar fällig und zahlbar. Der Grundstückskaufvertrag über das damals noch unbebaute Grundstück wurde am selben Tage beurkundet. Verkäuferin war die Grundstückseigentümerin Frau Christa R. Der Kaufpreis für das Grundstück betrug 16 250 DM. Gleichfalls am 16. August 1974 schlossen die Beklagten und der Ehemann der Grundstücksverkauferin, Architekt Edwin R., einen ,,lngenieurvertrag''. In diesem Vertrage beauftragten die Beklagten als Bauherren den Architekten mit sämtlichen für das Reihenendhaus erforderlichen Architekten- und lngenieurleistungen einschließlich der Bauaufsicht （§1). Der Architekt wurde ermächtigt, das Bauvorhaben als Treuhänder der Bauherren vorzubereiten und durchzuführen, die Regelung der dinglichen Rechtsverhältnisse und die Finanzierung zu betreiben, den Rechnungs- und Zahlungsverkehr abzuwickeln, die Bauherren gegenüber Behörden, Darlehensgebern, Baufirmen, Lieferanten usw. zu vertreten, die den Bauherren obliegenden Anzeige-, Mitteilungs und Vorlagepflichten wahrzunehmen und im Namen der Bauherren die für das Bauvorhaben nötigen Versicherungen abzuschließen (§2). Er verpflichtete sich, die Arbeiten so zu vergeben, daß die Gesamtsumme von 150 600 DM, und zwar auch für Grundstück, Pkw- Einstellplatz und Honorar nicht überschritten werde. Die Einzelkosten brauchte er nicht nachzuweisen, eine Überschreitung jener Summe sollte zu seinen Lasten gehen (§3). Das Bauvorhaben wurde begonnen, aber nicht beendet, das Grundstück den Beklagten nicht aufgelassen. Darüber, ob Frau R. das Grundstück den Beklagten übereignen muss oder deren Einwilligung zur Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen kann, ist zwischen den Parteien des Kaufvertrags ein anderer Rechtsstreit anhängig. Mit der Klage im vorliegenden Prozess hat die Klägerin Zahlung der in der „Kaufverpflichtungserklärung“ vorgesehenen Provision von 6024 DM nebst Zinsen verlangt. Das Landgericht hat ihrem Antrage nur in Höhe von 650 DM nebst Zinsen (Provision für den Kauf des unbebauten Grundstücks) entsprochen und die Klage im Übrigen abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Auch die Revision war ohne Erfolg. Aus den Gründen: Das Berufungsgericht geht davon aus, das die Klägerin den in der,,Kaufverpflichtungserklärung" vereinbarten Maklerlohn insoweit, als er sich auf das Zustandekommen des ,,Ingenieurvertrages" gründet, nur dann verlangen kann, wenn der ,,Ingenieurvertrag“ wirksam ist （ §652 Abs. 1 Satz 1 BGB ). Dieser Vertrag sei jedoch nichtig. Das ist richtig. Was die Revision dagegen vorbringt, bleibt ohne Erfolg. Nach Art. 10 §3 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBI 1 1745 一Mietrechtsverbesserungsgesetz = MRVG) ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung und Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten lngenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Um eine derartige Vereinbarung handelt es sich hier bei dem ,,Ingenieurvertrag''. Dahinstehen kann dabei, ob das den Beklagten verkaufte Grundstück, wie die Revision meint, ,,wirtschftlich" nicht der Frau des Architekten, sondern diesem selbst gehört. Entgegen ihrer Ansicht greift das Mietrechtverbesserungsgesetz nämlich auch dann ein, wenn ein Ingenieur oder Architekt ein eigenes Grundstück mit Bindung des Erwerbers an den Verkäufer veräußert. Die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG wird durch dieses Gesetz nicht beeinträchtigt. Mit der Anordnung, das die hier in Rede stehenden Ingenieur－und Architektenbindungen unwirksam sind, hat der Gesetzgeber das im Grundgesetz angelegte Spannungsfeld zwischen verbürgter Freiheit und geforderter Sozialgerechtigkeit der Eigentumsordnung (vgl. BGI-IZ 64, 30, 38 sowie die dort angeführte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts) nicht außer acht gelassen, sondern nur die Sozialbindung des Eigentums konkretisiert. Die Regelung des Art. 10§3 MRVG gilt zwar für solche Unternehmen nicht, zu deren berufstypischer Leistung auch die Beschaffung und Erschließung von Baugrundstücken gehört (Senatsurteil BGHZ 63, 302 , 304). Jedem anderen Grundstückseigentümer, und damit auch dem Ingenieur und Architekten, ist es aber verwehrt, die Veräußerung eigener Grundstücke von der Verpflichtung des Kaufinteressenten abhängig zu machen, das dieser die Leistungen eines bestimmten lngenieurs oder Architekten in Anspruch nehme. Der Gesetzgeber hat, wie der Senat in dem vorerwähnten Urteil ausgeführt hat, mit Art. 10§3 MRVG der Gefahr begegnen wollen, das bei knapp gewordenem Angebot von Baugrundstücken ein Ingenieur oder Architekt, dem Grundstücke ,,anhand" gegeben worden sind, eine monopolartige Stellung erwirbt und daß der Wettbewerb dadurch manipuliert wird. Dazu würde es aber auch kornmen, wenn Ingenieure oder Architekten die Grundstücke zunächst selbsterwerben oder von der Ehefrau erwerben lassen und sie später mit entsprechender Bindung weiterveräußern könnten: Sie hatten das Bauland damit gleichfalls,, anhand''. Unvermeidliche Mehrkosten hätte wegen der Beschränkung des Wettbewerbs letztlich der Bauherr oder Mieter zu tragen. Soll der mit dem Gesetz verfolgte Zweck nicht verfehlt werden, muß der Ingenieur und Architektenbindung die rechtliche Anerkennung auch in diesen Fällen versagt werden. 2. Unwirksam sind ferner richt nur Vertrage, in denen Bauinteressenten sich im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks verpflichten, bei der Planung und Ausführung des Bauwerks einen bestimmten Ingenieur oder Architekten für solche Aufgaben in Anspruch zu nehmen, die zum Leistungsbild ihrer Berufe gehören. Das Mietrechtverbesserungsgesetz greift auch ein, wo freiberufliche Ingenieure oder Architekten zusätzliche Leistungen versprechen und damit wie Generalübernehmer (vgl. dazu Senatsurteil NJW 1975, 869 ), Bauträger oder Baubetreuer (gleich welcher Art) auftreten. a) Art. 10§3 MRVG ist zwar auf Vertrage mit Wohnungsbau- und Baubetreuungsunternehmen nicht anwendbar ( BGHZ 63, 302 , 305). Die sich hieraus ergebende Sonderstellung hat der Gesetzgeber jedoch nur solchen Unternehmen zugedacht, die sich gewerbsmäßig mit der Beschaffung und Erschließung von Bauland befassen und für die sich aus der Verbindung von Grundstücksverkauf und Baubetreuung ein entsprechendes einheitliches Berufsbild entwickelt hat (BGH a. a. 0.). b) Das Mietrechtverbesserungsgesetz richtet sich gegen jegliche den Wettbewerb unter Ingenieuren und Architekten beeinträchtigende Bindung des Bauherrn, soweit diese mit dem Erwerb des Baugrundstücks in Zusammenhang steht. Schon nach seinem Wortlaut beschränkt es das Koppelungsverbot nicht auf die das Berufsbild des lngenieurs oder Architekten prägenden Leistungen. Es stellt allein darauf ab, ob der Erwerber sich an einen bestimmten Ingenieur oder Architekten binden soll (insoweit handelt es sich um ein persönliches Tatbestandsmerkmal) und ob dieser Ingenieur oder Archlitekt an der Planung oder Ausführung des Bauwerks mitwirken soll. Diese Mitwirkung kann auch darin bestehen, daB der Ingenieur oder Architekt 一über die Bauplanung und Bauführung hinaus 一weitere, etwa die Baubetreuung betreffende oder sogar sämtliche für die Fertigstellung des Bauwerks erforderlichen Aufgaben übernimmt: An einen bestimmten Ingenieur oder Architekten soll der Erwerber im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks in keinem Falle gebunden werden können. Nur die Auslegung des Art. 10 §3 MRVG ist auch zweckgerecht. Die vom Gesetzgeber mißbilligte Verzerrung des Wettbewerbs wäre nicht zu verhindern, wenn freiberufliche Ingenieure oder Architekten das Angebot ihrer Leistungen lediglich zu erweitern brauchten, um auf diese Weise das Koppelungsverbot zu umgehen. Das gilt auch dort, wo bei Errichtung von Reihenhausern die Inanspruchnahme eines einzigen und damit bestimmten Irigenieurs oder Architekten zweckmäßig sein mag. Der Bauherr muB sich auch dann für den ihm am geeignetsten erscheinenden Ingenieur oder Architekten frei entscheiden können. Soll er daran durch eine im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks getroffene Vereinbarung gehindert werden, so liegt darin ein Verstoß gegen Art. 10 §3 MIRVG. Mit Recht hat deshalb das Oberlandesgericht Köln diese Bestimmung auf einen vergleichbaren Sachverhalt angewendet ( BauR 1976, 288 ; im Ergebnis ebenso Hesse, BauR 1977, 73 , 76). Ob Ingenieure oder Architekten in Fällen, die nicht mit dem Erwerb eines Grundstücks zusammenhängen, für die Übernahme von Bauträgerschaft oder Baubetreuuung eine Erlaubnis nach §34 c GewO ben6tigen und ob mangels einer solchen Erlaubnis eine Mißachtung des§1 UWG in Betracht zu ziehen wäre (vgl. BGH NJW 1976, 1635 , 1637), kann hier offenbleiben. Anmerkung: Das,, Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen" (genannt Artikelgesetz), dessen Artikel 10 一，,Gesetz zur Regelung von Ingenieur und Architektenleistungen'‘一und dessen§3 一überschrieben mit,, Unverbindlichkeit der Koppelung von Grundstückskaufverträgen mit Ingenieur- und Architektenverträgen'‘一 müssen es sich wohl gefallen lassen, als eine der Sumpfboten neuerer Gesetzgebungspraxis bezeichnet zu werden. Beim Anblick dieses Gesetzgebungs-Produkts (das Gesetz enthät unter anderem auch das wegen seiner gesetzestechnischen Unzulänglichkeit berüchtigte Zweckentfremdungsverbot) wünscht sich der Betrachter, der Gesetzgeber hätte zunächst einmal nach bewährtem altrömischem Vorbild sich selbst ein Koppelungsverbot für Gesetze auferlegt. Das Verbot der Architektenbindung hat jedenfalls mit den Honorarordnungen für Ingenieure und Architekten, denen das Gesetz gewidmet ist, nur äußerlich und mit der Verbesserung des Mietrechts überhaupt nichts zu tun. Das wenig überzeugende Gesetzgebungsverfahren hat ein in jeder Hinsicht mangelhaftes Gesetz hervorgebracht. Zweck der Vorschrift ist es offenbar, zu verhindern, daß sich kaufmännisch versierte Ingenieure und Architekten auf Kosten solcher Kollegen, die den freien Beruf in seiner reinen Form ausüben, Wettbewerbsvorteile verschaffen. Dieser Zweck mag billigenswert sein; kaum verständlich ist aber, warum der Gesetzgeber dieses doch nur die Ingenieure und Architekten unter sich betreffende Problem nach auBen tragen und den Grundstücksverkehr mit ihm belasten mußte. Der Grundstückskaufer ist jedenfalls am Verbot der Architektenbindung in aller Regel desinteressiert; wenn er sich einmal 一wie auch im vorliegenden Fall 一auf dieses Verbot beruft, so nur aus Motiven, die dem Gesetzeszweck fremd sind. Der Käufer benutzt dann das Verbot als Vehikel, um sich von einem Vertrag zu lösen, dessen Erfüllung er eigentlich wünscht. Er löst sich vom Vertrag nicht weil er nichtig wäre, sondern weil er nicht erfüllt wird. DaB das Gesetz damit miBbraucht wird, liegt auf der Hand. Mangelhaft gefaBt sind die Tatbestandsvoraussetzungen der Norm. Das Tatbestandsmerkmal,, im Zusammenhang mit dem Erwerb" ist offenbar bewuBt unscharf gewählt worden, weil der Gesetzgeber sich nicht die Mühe machen wollte, die Tatbestände sorgfältig zu analysieren. DaB damit Unsicherheit in den Grundstücksverkehr getragen wurde, hat den Gesetzgeber, wie auch in anderen Fällen, offenbar nicht bekümmert. Wie die vorliegende Entscheidung des BGH zeigt, gibt es auch zu der Frage, wann die,, Leistung eines bestimmten lngenieurs oder Architekten" in Anspruch genommen wird, erhebliche Auslegungsschwierigkeiten. In Zeiten, in denen der Gesetzgeber, atemlos von permanenten Wahlkämpfen, zu solider Gesetzgebung nicht imstande ist, ist es in besonderem Maße Aufgabe der Rechtsprechung, die nur roh behauenen Gesetzgebungsprodukte zu hobeln und zu glätten, damit sie sich brauchbar in die Rechtsordnung und den Rechtsverkehr einfügen. Das Urteil des BGH vom 29. 12. 1974 ( NJW 1975, 259 ) hatte die Hoffnung erweckt, daß sich der BGH dieser Aufgabe bewußt sei und daß er das Gesetz durch vorsichtige und restriktive Auslegung in eine praktikable Form bringen würde. Zweifel, ob diese Tendenz anhalten würde, müßte aber schon die im vorliegenden Urteil zitierte Entscheidung des OLG Köln ( BauR 1976, 288 ) erwecken, die nicht der vom BGH, sondern der vom OLG Düsseldorf ( BB 1976, 288 ) vorgezeichneten Linie weiter Tatbestandsauslegung folgte. Mit dem vorliegenden Urteil ist nun auch der BGH von seiner bisherigen restriktiven zu einer überraschend extensiven Auslegung übergeschwenkt. Leider hat er sich nicht veranlaßt gesehen, hierzu wenigstens die tatbestandlichen Voraussetzungen der Norm klarer und für den Rechtsverkehr verständlich zu formulieren. Die Unklarheit beginnt damit, das der BGH trotz gegebenen Anlasses sich nicht darüber äußert, welcher Art der ,, Zusammenhang" zwischen Grundstückskauf und Architektenauftrag sein muB, den das Gesetz meint. Sicher sollte jedenfalls sein, daB ein bloB zeitlicher Zusammenhang nicht genügen kann 一wer ein Grundstück kauft, muB doch wohl keine Anstandsfrist wahren, bevor er einen Architekten beauftragen kann. Entgegen der Auffassung des OLG Köln kann es aber auch nicht genügen, daB sich der Käufer irgendwelcher Umstände halber moralisch an einen Architekten gebunden fühlt. Der Architektenvertrag nimmt in unseren Rechtsordnung keine so überragende Stellung ein, daB man annehmen dürfte, die Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers sei hier anders als bei allen anderen Verträgen derart wichtig, daß sogar lediglich moralisches Gebundensein zur Nichtigkeit führen müsse. In diesem Zusammenhang ist es übrigens besonders bedenklich, daB der BGH den Umstand, daB Grundstücksverkaufer und Ingenieur im vorliegenden Fall Eheleute waren, auch nur erwähnt; soll dem Rechtsbedeutung beikommen? Bei systemgerechter Auslegung kann das Gesetz nur eingreifen, wenn der Zusammenhang ein rechtlicher ist, wenn also nach dem Willen der Beteiligten ein Grundstückskaufer verpflichtet sein soll, einen bestimmten Architekten zu beauftragen. Eine Verpflichtung kann nur dann bestehen, wenn sie entweder im Grundstückskauf selbst begründet wird oder wenn sie schon vor AbschluB des Grundstückskaufs bestanden hat. Soll die Verpflichtung erst im Grundstückskauf begründet werden, so unterfällt sie ohne Zweifel der Beurkundungspflicht, was das OLG Köln in seiner Entscheidung anscheinend übersehen hat. Eben wegen des Artikelgesetzes hatte der Notar allerdings in der Regel die Beurkundung abzulehnen. Beurkundungspflichtig ist aber in aller Regel auch ein vor dem Grundstückskauf abzuschließender Architektenvertrag, sei es weil der Käufer durch die Verpflichtung, den Architektenvertrag erfüllen zu müssen, zum Kauf des schon vom Architekten vorbestimmten Grundstücks genötigt wird (vgl. BGH NJW 1971, 557 ), sei es weil eine Partei das Bestehen des Architektenvertrags zur Bedingung des Kaufs machen will. Letzteres trifft in Fällen der gegebenen Art regelmäBig zu. Der dem Artikelgesetz zugrunde gelegte Fall, daß nach Unwirksamkeit des Architektenvertrages ein wirksamer Grundstückskaufvertrag übrig bleibt, kann also wohl in der Regel nur eintreten, wenn der formnichtige Vertrag später nach §313 Satz 2 BGB geheilt worden ist. Da im gegebenen Fall eine Heilung nicht zur Debatte stand, hatte es nahegelegen, zu prüfen, ob nicht das ganze Vertragswerk schon wegen Verstoßes gegen§313 BGB nichtig war. Anscheinend hat das Bindeglied in einer privatschriftlichen,, Kaufverpflichtungserklärung" bestanden. Die Kaufverpflichtungserklärung aber war, wenn sie Rechtswirkungen entfalten sollte, mangels Beurkundung zweifelsfrei nichtig. War sie aber nicht als rechtlich bindend gedacht, so war sie auch nicht geeignet, den erforderlichen rechtlichen Zusammenhang herzustellen. War der BGH der Auffassung, die Kaufverpflichtungserklärung sei von den Parteien als rechtlich bindend gedacht gewesen und sie müsse in das Vertragswerk hineininterpretiert werden, so hätte er aufgrund des mitgeteilten InhaIts der Erklärung erkennen müssen, daß die Parteien in Wahrheit weder einen Vertrag über den Verkauf eines Baugrundstücks noch einen Ingenieurvertrag, sondern vielmehr 一nur oberflächlich kaschiert 一einen Vertrag über den Erwerb eines bebauten Grundstücks zum Festpreis abschließen wollten. Hat der BGH das erkannt und nur nicht ausgesprochen, muß man deshalb seine Entscheidung so verstehen, daß auch der klassische Bauträgervertrag (der nach Auffassung des BGH bekanntlich ein Werkvertrag ist) dann wegen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot nichtig sei, wenn der Bautrager Ingenieur oder Architekt ist? Hält man sich an die über den entschiedenen Fall weit hinausreichenden Leitsätze, so scheint es in der Tat so, als ob das die Auffassung des Senats sei.,, Leistung eines Architekten" ist für den BGH offenbar nicht das berufstypische Architektenwerk, sondern jegliche Leistung, die von einem Menschen erbracht wird, der von Beruf Architekt ist. Mit dieser allzu wörtlichen lnterpretation führt der BGH in unser Berufsrecht ein Element ein, das seit Beginn des vorigen Jahrhunderts daraus verschwunden war. Nur der öffentliche Dienst kennt noch gesetzliche Nebentätigkeitsverbote. AuBerhalb des öffentlichen Dienstes ist niemand daran gehindert, neben seiner sonstigen Tatigkeit einen bestimmten Beruf zu ergreifen, ein bestimmtes Gewerbe auszuüben. Soll es wirklich die Ansicht des Huckepack-Paragraphen sein, die Berufsfreiheit von Ingenieuren und Architekten dahin einzuschranken, daB sie nicht Bauträger sein dürfen? Bei dieser Auslegung wäre eine eingehende Überprüfung unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten erforderlich gewesen, die der BGH unterlassen hat. Nun spricht allerdings der BGH davon, der Gesetzgeber habe Unternehmen, die sich gewerbsmäBig mit der Beschaffung und ErschlieBung von Bauland beschäftigten und aus der Verbindung von Grundstücksverkauf und Baubetreuung ein entsprechendes einheitliches Berufsbild entwickelt hatten, eine Sonderstellung eingeräumt und sie von der Anwendung des§3 des Gesetzes ausgenommen. Diese Feststellung aber ist ein wenig verwunderlich angesichts dessen, daß sie im Gesetz mit keinem Wort zum Ausdruck kommt. DaB der BGH überhaupt gezwungen ist, in freier Rechtsschöpfung einen solchen Ausnahmetatbestand zu schaffen, läßt den Schlus zu, daß seine Gesetzesauslegung von vornherein nicht zutreffend war. Tatsächlich liegt es viel näher, dem allgemeinen Sprachgebrauch folgend unter ,,Leistungen eines lngenieurs oder Architekten" nur diejenigen Leistungen zu verstehen, die ein Ingenieur oder Architekt typischerweise im Rahmen seines Berufsbildes erbringt. Damit unterfällt die Tätigkeit eines Maklers, eines Bauträgers, eines Bauunternehmers keinesfalls dem Artikelgesetz, auch dann nicht, wenn der Gewerbetreibende zufällig auch Architekt ist. Nur diese Auslegung erscheint sinnvoll Völlig offen last der BGH die Frage, wie die Berufsbilder des lngenieurs oder Architekten einerseits und des Bauträgers andererseits gegeneinander abzugrenzen sind. Wenn der Architekt im entschiedenen Fall tatsächlich eine größere Zahl von Reihenhausern über die Architektenleistung hinaus wirtschaftlich betreut hat, warum hat ihn dann der BGH nicht als von der Anwendung des Gesetzes ausgeschlossenen Baubetreuer behandelt? An der fehlenden Gewerbegenehmigung kann es sicherlich nicht gelegen haben. Ist es also Auffassung des BGH, daB die von ihm festgestellte, den Bauträgern angeblich vom Gesetz eingeräumte,, Sonderstellung" dem nicht zukomme, der gleichzeitig Architekt ist? Und wenn, wer ist,, Architekt" in diesem Sinne? Jeder, der zu Recht diesen Titel trägt oder nur derjenige，der den Beruf eines beratenden Architekten (oder auch angestellten Architekten?) tatsächlich in nennenswertem Umfang ausübt? Oder gilt umgekehrt die Befreiung nur den gewerblichen Bautragern, so daB ein Architekt zwar Bauträger sein durfte, wenn seine Tatigkeit einen solchen Umfang einnimmt, das sie als gewerblich anzusehen ist, nicht aber in Einzelfällen und nicht im Bereich des Privatvermögens? Darf ein Architekt zwar einige tausend Hausgrundstücke verkaufen und bebauen, nicht aber ein einziges? Die Entscheidung des BGH hat die in der Praxis ohnehin bestehende Verwirrung nicht gelöst, sondern nur verstärkt. Der Notar wird gut daran tun, bei jedem Grundstücksverkauf ein Alarmzeichen zu hören, wenn ein Ingenieur oder Architekt beteiligt ist. Angesichts der Unsicherheit der Interpretation wird er jedem Ingenieur oder Architekten davon abraten müssen, sich direkt an Grundstücksgeschaften zu beteiligen. Die Angehörigen eines Berufsstandes, denen Gesetzgeber und Rechtsprechung unvermittelt einen erheblichen Teil ihrer Berufswahlfreiheit absprechen, werden 一wie immer in solchen Fällen 一ausweichen. Ingenieure oder Architekten als Baubetreuer wird es künftig nicht mehr geben. An ihre Stelle werden Gesellschaften mit beschränkter Haftung treten. Cui bono? Notar Hans Wolfsteiner, München Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 24.11.1977 Aktenzeichen: VII ZR 213/76 Rechtsgebiete: Bauträgervertrag und Werkvertrag Erschienen in: MittBayNot 1978, 53-56