33/00

Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen. Das Verfahren ist gerichtskostenfrei. Auslagen werden nicht erstattet. I. Die Beschwerdeführerin ist Mieterin einer Wohnung in einem Haus, das Teil einer größeren Wohnanlage ist und dessen Eigentümerin die Klägerin und Widerbeklagte des Ausgangsverfahrens (im Folgenden: Klägerin) ist. Bei der Wohnung handelt es sich um preisgebundenen Wohnraum. Nach dem Mietvertrag hat die Beschwerdeführerin die Betriebskosten als Vorschuss an die Beklagte monatlich zu zahlen und werden die Betriebskosten mit ihr jährlich abgerechnet. Mit Schreiben vom 21. November 1995 übersandte die Klägerin der Beschwerdeführerin die Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 1994. Die Abrechnung schloss mit einem Fehlbetrag zu Lasten der Beschwerdeführerin in Höhe von 474,55 DM. Zur Begründung führte die Klägerin an, dass die auf die Beschwerdeführerin entfallende Umlage 3.136,99 DM, die mit der Beschwerdeführerin vereinbarte Vorauszahlung jedoch lediglich 2.662, 44 DM betrage. Mit einem anderen Mieter der Wohnanlage führte die Klägerin einen Zivilrechtsstreit über die Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung vom 21. November 1995. Dieses Verfahren wurde durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 12. Februar 1998 rechtskräftig abgeschlossen. Mit Schreiben vom 13. März 1998 übersandte die Klägerin der Beschwerdeführerin das Urteil des Landgerichts in Fotokopie sowie noch einmal eine - mit handschriftlichen Änderungen versehene - Fotokopie der ursprünglichen Abrechnung vom 21. November 1995 und forderte von ihr eine Betriebskostennachzahlung für das Jahr 1994 in Höhe von 1.362,78 DM. Zur Begründung führte die Klägerin an, das Landgericht habe die Betriebskostenabrechnung vom 21. November 1995 im Wesentlichen anerkannt. Es seien lediglich einige Kleinstpositionen als unwirksam angesehen worden. Diese habe man nun aus der ursprünglichen Kostenberechnung herausgenommen. Danach entfiele nunmehr eine Umlage in Höhe von insgesamt 3.025,98 DM auf die Beschwerdeführerin. Hiervon sei die Vorauszahlung der Beschwerdeführerin in Höhe von 1.663,20 DM abzuziehen. Hiergegen erhob die Beschwerdeführerin Einwendungen. Die Klägerin verlangte daraufhin klageweise, die Beschwerdeführerin zur Zahlung von 1.362,78 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. April 1998 zu verurteilen. Später erweiterte sie die Klage um die Forderungen auf Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 1995 und 1996. Die Beschwerdeführerin, die widerklagend beantragte, die Klägerin zur Vorlage bestimmter Abrechnungsunterlagen zu verurteilen, entgegnete, dass die mit dem Schreiben vom 13. März 1998 geltend gemachte Forderung dem Schutzzweck des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zuwiderlaufe, wonach die jährliche Abrechnung dem Mieter spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zuzustellen und diese Frist für Nachforderungen grundsätzlich eine Ausschlussfrist sei. Am 10. Mai 1999 verurteilte das Amtsgericht Wedding die Beschwerdeführerin, an die Klägerin Betriebskosten für das Jahr 1996 in Höhe von 1.182,28 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 25. Februar 1999 zu zahlen. Im Übrigen wies es die Klage ebenso wie die Widerklage der Beschwerdeführerin ab. Zur Begründung führte das Gericht u. a. an, hinsichtlich der Forderung für das Jahr 1994 mache die Klägerin die Nachforderung aus einer nach Ablauf der Ausschlussfrist erstellten und damit unwirksamen Neuabrechnung geltend. In dem Forderungsschreiben vom 13. März 1998 und den handschriftlichen Änderungen auf der ursprünglichen Abrechnung vom 21. November 1995 seien nicht lediglich einzelne Positionen herausgerechnet worden. Vielmehr habe die Klägerin ohne jede Erläuterung den Betrag für die abgezogenen Vorauszahlungen verändert, so dass sich trotz geringerer Betriebskosten ein insgesamt höherer als der mit Schreiben vom 21. November 1995 ursprünglich erhobene Nachforderungsbetrag ergebe. Gegen dieses Urteil legten die Beschwerdeführerin und die Klägerin Berufung ein. Hinsichtlich des das Jahr 1994 betreffenden Zahlungsbegehrens trug die Klägerin vor, sie habe in dem Schreiben vom 21. November 1995 die „vereinbarten“ Betriebskostenvorauszahlungen, also den Sollbetrag von den umgelegten Betriebskosten in Abzug gebracht. Tatsächlich habe die Beschwerdeführerin im Jahre 1994 jedoch lediglich Vorauszahlungen in Höhe von 1.663,20 DM geleistet. Diese tatsächlichen Zahlungen seien dann im Schreiben vom 13. März 1998 aufgeführt worden. Wegen dieser Veränderung werde aus dem Schreiben vom 13. März 1998 jedoch keine neue Abrechnung im Sinne des § 20 NMV. Mit Urteil vom 31. Januar 2000, welches der Beschwerdeführerin am 15. Februar 2000 zugestellt wurde, änderte das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung der Anschlussberufung der Beschwerdeführerin ab und verurteilte die Beschwerdeführerin, an die Klägerin 4.409,36 DM nebst 4 % Zinsen aus 1.362,78 DM seit dem 1. April 1998 sowie aus 3.046,58 DM seit dem 25. Februar 1999 zu zahlen. Die Widerklage der Beschwerdeführerin wies das Landgericht ab. Zur Begründung führte das Gericht u. a. an, der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 1.362,78 DM für das Jahr 1994 zu. Das Amtsgericht habe zu Unrecht in dem Schreiben vom 13. März 1998 eine neue Abrechnung für das Jahr 1994 gesehen, die erst nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV erstellt worden sei. Statt dessen sei davon auszugehen, dass weiterhin die Forderung auf Grundlage der ursprünglichen Abrechnung vom 21. November 1995 geltend gemacht werde, unter Herausstreichen der im Schreiben vom 13. März 1998 genau bezeichneten Positionen. Zwar sei die Rechnung hinsichtlich der Vorauszahlungen korrigiert und seien die nicht geleisteten Vorauszahlungen in die Abrechnung mit eingestellt worden. Die Ausschlussfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV werde hierdurch jedoch nicht berührt, da der Mieter selbst am besten wissen müsse, welche Vorauszahlungen er geleistet habe. Mit der am 25. März 2000 eingegangenen Verfassungsbeschwerde gegen das Berufungsurteil rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Art. 80 i. V. m. Art. 10 sowie Art. 7 der Verfassung von Berlin -VvB -. Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, das Landgericht habe in eklatanter Weise gegen den eindeutigen Wortlaut des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV verstoßen. Sie sei daher in ihren Grundrechten aus Art. 80 und Art. 7 VvB verletzt. Wenn der Vermieter aus einer Abrechnung einzelne Positionen herausstreiche, führe er eine grundsätzliche Änderung der Betriebskostenabrechnung herbei. Denn das Herausstreichen einzelner, in die Betriebskostenabrechnung unberechtigt aufgenommener Kostenpositionen bedürfe einer rechtlichen Würdigung, zu der der Mieter in der Regel nicht in der Lage sei. Eine derartige Korrektur führe daher zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Die nachgebesserte Betriebskostenabrechnung sei daher als erneute Abrechnung zu werten, die keine Ansprüche begründen könne, wenn sie dem Mieter - wie hier - erst nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 20 NMV zugehe. Darüber hinaus verstoße das Urteil gegen das Willkürverbot, indem es ausführe, dass der der Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt anders beurteilt werden könne, wenn aus einzelnen Abrechnungspositionen Teilbeträge herausgenommen würden. Es sei eine willkürliche Unterscheidung, die sie in ihren Grundrechten aus Art. 80 und Art. 7 VvB verletze, diesen Fall anders als den vorliegenden zu behandeln, in dem ganze Abrechnungspositionen aus der Abrechnung genommen worden seien. II. Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Sie ist zum Teil unzulässig, im Übrigen jedenfalls unbegründet. 1. Soweit die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Art. 80 VvB rügt, ist die Verfassungsbeschwerde unzulässig. Gemäß § 49 Abs. 1 VerfGHG kann jedermann mit der Behauptung, durch die öffentliche Gewalt des Landes Berlin in einem seiner in der Verfassung von Berlin enthaltenen Rechte verletzt zu sein, die Verfassungsbeschwerde zum Verfassungsgerichtshof erheben, soweit - wie hier - nicht Verfassungsbeschwerde zum Bundesverfassungsgericht erhoben ist oder wird. Die in Art. 80 VvB enthaltene Bindung der Richter an die Gesetze begründet kein subjektives Recht des einzelnen Bürgers, sondern beinhaltet eine rechtsstaatliche Aussage mit objektivrechtlichem Gehalt. Demzufolge kann die Einhaltung dieser Vorschrift nicht mit der Verfassungsbeschwerde eingefordert werden (vgl. Beschluss vom 12. Oktober 1994 - VerfGH 68/94 - LVerfGE 2, 67 ). Unzulässig ist die Beschwerde mindestens teilweise auch, soweit die Beschwerdeführerin in der Sache allein noch einen Verstoß gegen das in Art. 10 Abs. 1 VvB enthaltene Willkürverbot rügt. Der Vortrag der Beschwerdeführerin erfüllt insoweit nicht die sich aus den §§ 49 Abs. 1, 50 VerfGHG ergebenden Darlegungserfordernisse. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs ist nach diesen Regelungen von dem Beschwerdeführer der Sachverhalt darzustellen und eine ursächliche Verknüpfung zwischen dem beanstandeten Verhalten und der geltend gemachten Verletzung eines - gerade durch die Verfassung von Berlin verbürgten subjektiven - Rechts nachvollziehbar darzulegen; das Begründungserfordernis ist an die Zwei-Monats-Frist des § 51 Abs. 1 Satz 1 VerfGHG gebunden (vgl. z.B. Beschlüsse vom 7. September 1994 - VerfGH 69/94 - LVerfGE 2, 64 , m. w. N. und 25. April 1996 - VerfGH 21/95 - LVerfGE 4, 46 ). Diesen Anforderungen genügt die Beschwerde zum Teil nicht. So fehlt der Beschwerde jede Auseinandersetzung mit dem Urteil vom 31. Januar 2000, soweit es die Betriebskosten für die Jahre 1995 und 1996 bzw. die Widerklage der Beschwerdeführerin betrifft. Im Übrigen hat die Beschwerdeführerin die rechtliche Begründung ihrer Verfassungsbeschwerde erkennbar dem Vortrag der Beschwerdeführerin des Verfahrens - VerfGH 6/00 - entnommen. Dieses Verfahren betraf die Verfassungsbeschwerde einer anderen Mieterin aus derselben Wohnanlage. Die Gründe der landgerichtlichen Entscheidung, die Gegenstand jenes Verfahrens waren, sind jedoch nicht mit der von der Beschwerdeführerin angegriffenen Entscheidung identisch. Der Vortrag der Beschwerdeführerin ist daher teilweise schon im Ansatz nicht geeignet, einen Verstoß des Urteils des Landgerichts vom 31. Januar 2000 gegen das Willkürverbot darzulegen. So geht die von ihr angegriffene Entscheidung gerade nicht darauf ein, ob die Rechtslage anders zu beurteilen sei, wenn aus einzelnen Abrechnungspositionen Teilbeträge herausgenommen würden. Vielmehr setzt sich das Landgericht in dem angegriffenen Urteil vom 31. Januar 2000 im Wesentlichen mit der Frage auseinander, ob und inwieweit die Regelung des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV, in der Fassung, die die Vorschrift durch Art. 2 Nr. 7 der Dritten Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften vom 20. August 1990 (BGBl. I S. 1813) erhalten hat, dadurch berührt wird, dass das Schreiben vom 13. März 1998 - anders als die Betriebskostenabrechnung vom 21. November 1995 - nicht die Sollvorschüsse, sondern die von der Beschwerdeführerin tatsächlich im Abrechnungszeitraum gezahlten Vorschüsse einstellt. Hierauf geht die Beschwerde jedoch nicht ein. 2. Ob die Verfassungsbeschwerde den Darlegungserfordernissen der §§ 49 Abs. 1, 50 VerfGHG genügt, soweit sie sich mit den die Betriebskosten 1994 betreffenden Gründen des Urteils vom 31. Januar 2000 auseinandersetzt, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Denn die Beschwerde ist insoweit, ihre Zulässigkeit unterstellt, jedenfalls unbegründet. Das Urteil verletzt die Beschwerdeführerin insoweit nicht in ihrem Recht aus Art. 10 Abs. 1 VvB. Im Rahmen der Rüge, das in Art. 10 Abs. 1 VvB enthaltene Recht auf Gleichheit vor dem Gesetz sei verletzt, kann der Verfassungsgerichtshof die Entscheidungen anderer Gerichte nur in engen Grenzen überprüfen. Ein Verstoß gegen dieses Grundrecht liegt nicht schon vor, wenn die Auslegung oder Anwendung des einfachen Rechts Fehler enthält. Hinzukommen muss vielmehr, dass die Entscheidung sachlich schlechthin unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich ist. Das ist nur dann der Fall, wenn sie unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt, dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht (Beschlüsse vom 25. April 1994 - VerfGH 34/94 - LVerfGE 2, 16 und vom 20. August 1997 - VerfGH 46/97 - LVerfGE 7, 19 ). Nach diesem Maßstab überschreitet das angegriffene Urteil des Landgerichts nicht die Grenze zur Willkür. Es ist sachlich vertretbar, dass das Landgericht die Abrechnung vom 21. November 1995 nicht als unwirksam erachtet, weil einzelne Positionen in ihr unzutreffend angegeben worden waren. Dies entspricht vielmehr einer verbreiteten Auffassung in der Rechtsprechung und Literatur zu § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV. Dabei wird nachvollziehbar auf Sinn und Zweck der Vorschrift verwiesen. Dieser sei zum einen - darauf hat auch die Beschwerdeführerin im Klageverfahren hingewiesen -, den Mieter vor nicht einkalkulierten Nachforderungen des Vermieters zu schützen. Zum anderen solle der Mieter in die Lage versetzt werden, die Betriebskostenabrechnung zeitnah zu überprüfen. Danach führe nicht schon jeder materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung zu ihrer Unwirksamkeit. Zulässig sei die Berichtigung einzelner Berechnungsposten. Unwirksam sei die Abrechnung dagegen bei krassen Abweichungen, wenn es sich bei ihr lediglich um eine zur Fristwahrung erstellte „Alibirechnung“ handele und die neue Abrechnung die erste nicht nur korrigiere, sondern sie letztlich auswechsele und in ihrem Wesen verändere; in diesem Fall werde der Zweck der gesetzlichen Ausschlussfrist unterlaufen (vgl. LG Berlin, 65. Zivilkammer, GE 1992, 989; 64. Zivilkammer, MM 1994, 29; 63. Zivilkammer, GE 200, 1687 ; AG Neukölln, MM 1994, 33; AG Köln, WuM 1995, 399 f.; AG Tiergarten, MM 1994, 33; Sternel, Aktuelles Mietrecht, 3. Aufl. 1996, Rn. A 192; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Aufl. 1999, Rn. 5016). Diese Auslegung des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV ist sachlich vertretbar. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie hier - nur einzelne Positionen aus der Abrechnung herausgestrichen werden und sich der auf den Mieter entfallende Umlagebetrag lediglich verringert. Der Mieter wird in diesem Fall nicht etwa einer nicht einkalkulierten neuen Forderung ausgesetzt. Auch der Wortlaut des § 20 Abs. 2 Satz 4 NMV lässt es ohne weiteres zu, unter einer „Nachforderung“ nur die Forderung eines höheren Betrages oder eines seinem Grunde und Wesen nach anderen Betrages zu verstehen. Dem Mieter wird bei diesem Normverständnis auch nicht die zeitnahe Überprüfung der Betriebskostenabrechnung erschwert. Denn die nach der Streichung verbleibenden Positionen und deren Berechnungsgrundlagen sind ihm innerhalb der Ausschlussfrist zugegangen und durch das Streichen anderer Positionen nicht verändert worden. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung bleibt daher weiter gewährleistet. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG. Dieser Beschluss ist unanfechtbar.