4 U 435/12

Keine Haftung für abgebrochene Grundstücksverhandlungen bei fehlender besonderer Treuverletzung • Ein Schadensersatzanspruch wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen über ein Grundstück scheitert im Regelfall an § 311b BGB; die Formbedürftigkeit schließt einen Anspruch aus, sofern nicht ausnahmsweise besonders schwerwiegende Treupflichtverletzungen vorliegen. • Die Berufung ist unzulässig hinsichtlich nicht hinreichend in der Berufungsbegründung angegriffener Teilerledigungen (hier: Schadensanteil 54,86 EUR), § 520, § 522 ZPO. • Zur Begründung eines Anspruchs aus culpa in contrahendo bei Grundstücksverhandlungen bedarf es umfassender Darlegung einer besonders schwerwiegenden Treuepflichtverletzung, etwa durch Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder eine existenzgefährdende Verwirkung des Formmangels. Die Klägerin wollte ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung von den beklagten Eheleuten kaufen; es gab mehrere Besichtigungstermine. Ein Notartermin war für den 27.08.2010 vereinbart; am 26.08.2010 teilten die Beklagten jedoch bei einer weiteren Besichtigung mit, sie würden nicht mehr verkaufen. Die Klägerin hatte zur Finanzierung drei Darlehensverträge mit Widerrufsrecht abgeschlossen; die Bank stellte ihr wegen Rückabwicklung insgesamt 9.274,70 EUR in Rechnung. Die Klägerin machte Schadensersatz gegen die Beklagten wegen abgebrochener Vertragsverhandlungen geltend; sie behauptete, die Parteien seien sich über den Verkauf einig gewesen und der Abbruch sei wegen eines kurzen Gesprächs mit einem Nachbarn erfolgt. Das Landgericht wies die Klage ab; die Klägerin legte Berufung ein, mit der sie eine Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils und Verurteilung der Beklagten begehrte. Das Oberlandesgericht überprüfte Beweiswürdigung und rechtliche Voraussetzungen des Anspruchs. • Formbedürfnis bei Grundstücksgeschäften (§ 311b Abs.1 BGB) schränkt Anspruch aus culpa in contrahendo ein; ein Abbruch der Verhandlungen führt im Regelfall nicht zu Schadensersatz, weil sonst ein indirekter Zwang zum Vertragsabschluss entstünde. • Ausnahmen sind nur bei besonders schwerwiegenden Treupflichtverletzungen denkbar, etwa bei vorsätzlichem Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder wenn die Berufung auf den Formmangel mit Treu und Glauben unvereinbar und existenzgefährdend wäre. • Die Klägerin hat keinen Vorspiegelungsfall dargelegt; nach Sachverhaltsfeststellung hielt sie sich bis zum Notartermin ein Vorbehalt vor, insbesondere im Hinblick auf die Äußerung des Gutachters, sodass aus Sicht der Beklagten kein sicherer Vertragsabschluss zu erkennen war. • Die behauptete Übergabe einer Finanzierungszusage und das Abschließen von Darlehensverträgen begründen für sich genommen keine gesteigerte Vertrauensbeziehung und rechtfertigen keine Ausnahmeanwendung vom Formgrundsatz. • Die Berufung war insoweit unzulässig, als sie einen Teilbetrag (54,86 EUR) nicht hinreichend in der Berufungsbegründung angegriffen hat (§ 520, 522 ZPO). • Die Beweiswürdigung des Landgerichts, dass die Klägerin selbst nicht endgültig zum Kauf entschlossen war, ist für den Revisionssenat verbindlich (§ 529 ZPO) und steht einer Haftung der Beklagten entgegen. • Folgeentscheidungen: Kosten- und Vollstreckbarkeitsentscheidungen beruhen auf § 97 ZPO sowie §§ 708, 713 ZPO; Revision nicht zugelassen (§ 543 ZPO). Die Berufung der Klägerin ist insoweit unzulässig verworfen, als sie einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 54,86 EUR geltend machte; im Übrigen wurde die Berufung zurückgewiesen und die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen; das angefochtene Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Begründet hat das Gericht dies damit, dass bei Verträgen über Grundstücke die Formvorschriften des § 311b BGB den Ersatz von Aufwendungen wegen abgebrochener Verhandlungen im Regelfall ausschließen und die Klägerin keine besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung durch die Beklagten dargelegt hat. Zudem war ein Teilanspruch nicht ausreichend in der Berufungsbegründung angegriffen, sodass die Berufung insoweit unzulässig ist. Insgesamt gewinnt damit die Beklagtenseite: Es liegen keine Anspruchsvoraussetzungen für Schadensersatz aus culpa in contrahendo vor, insbesondere keine Ausnahme vom Formgrundsatz.