1 U 377/12

Gewährleistungsausschluss und keine Beschaffenheitsvereinbarung wegen unklarer Wohnflächenangaben • Ein wirksamer vertraglicher Gewährleistungsausschluss kann auch Angaben zur Wohnfläche erfassen und Gewährleistungsansprüche ausschließen. • Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche setzt eine ausdrückliche oder eindeutige zustimmende Reaktion des Verkäufers voraus; bloße ca.-Angaben im Exposé genügen nicht. • Die Übergabe einer fremden Wohnflächenberechnung begründet nicht ohne weiteres eine Beschaffenheitsvereinbarung, wenn die Berechnungsgrundlage nicht erkennbar ist und der Verkäufer als Laie erkennbar fremdes Wissen weitergibt. • Ein Arglistvorwurf ist nur begründet, wenn der Verkäufer Kenntnis oder bedingten Vorsatz hinsichtlich einer abweichenden, vertragsrelevanten Flächenangabe hatte; bloße Wohngeldabrechnungen ohne erkennbare Berechnungsgrundlage begründen dies nicht. • Ansprüche wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten sind durch die speziellen Regelungen zu Sachmängeln (§§ 434 ff. BGB) verdrängt, soweit es um wertbildende Eigenschaften geht, die als Beschaffenheit vereinbart werden können. Der Käufer erwarb 2009 eine Eigentumswohnung für 170.000 Euro; im Maklerexposé war eine Wohnfläche von ca. 130 m² angegeben. Vor Vertragsschluss lagen dem Käufer zudem Wohngeldabrechnungen mit einer Flächenangabe von 108,25 m² vor; diese Abrechnungen hatte auch die Verkäuferin jedenfalls nicht überprüft. Der notarielle Kaufvertrag enthielt einen umfassenden Gewährleistungsausschluss, ausdrücklich auch für die Richtigkeit des Flächenmaßes. Der Käufer machte Minderung und Schadensersatz wegen angeblich geringerer tatsächlicher Wohnfläche geltend und rügte arglistiges Verschweigen bzw. Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten; das Landgericht wies die Klage ab, der Käufer legte Berufung ein. • Die Berufung ist unbegründet; das Berufungsgericht bestätigt die landgerichtliche Feststellung, dass dem Käufer keine Ansprüche wegen abweichender Flächenangaben zustehen. • Der wirksame Gewährleistungsausschluss im notariellen Vertrag schließt Minderung und Gewährleistungsansprüche nach §§ 434 ff., 437, 441 BGB sowie entsprechende Schadensersatzansprüche aus; die Frage der Mangelhaftigkeit kann daher im Ergebnis offen bleiben. • Eine ausdrückliche oder konkludente Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche fehlt: bloße ca.-Angaben im Exposé sind zu ungenau, um eine verbindliche Beschaffenheit darzustellen. • Die Übergabe einer Wohnflächenberechnung begründet keine Beschaffenheitsvereinbarung, wenn die Berechnungsgrundlage (z. B. DIN, Wohnflächen-VO) nicht erkennbar ist und die Erklärung als Weitergabe fremden Wissens erkennbar war; bei Laien ist nicht anzunehmen, dass der Verkäufer für die Richtigkeit einer fachlich ermittelten Fläche einstehen wollte. • Ein arglistiges Verschweigen gemäß § 444 BGB ist nicht nachgewiesen: es fehlt an konkretem Vortrag, dass die Verkäuferin Kenntnis oder bedingten Vorsatz bezüglich einer abweichenden, verkaufsrelevanten Fläche hatte; aus den Wohngeldabrechnungen ergaben sich für eine Laienverkäuferin keine klar erkennbaren Grundlagen, die auf eine relevante Differenz schließen ließen. • Der Makler ist nicht als Erfüllungsgehilfe der Verkäuferin im Sinne des § 278 BGB anzusehen, sodass etwaige Fehlinformationen im Exposé der Verkäuferin nicht automatisch zuzurechnen sind. • Ansprüche aus vorvertraglicher Aufklärungspflicht (§ 311 II, 241 II, 280 BGB) greifen hier nicht durch, weil die speziellen Gewährleistungsregeln Vorrang haben und keine vorwerfbare unrichtige Aufklärung oder Arglist vorliegt. • Kosten- und Vollstreckungsentscheidungen sowie Versagung der Revision wurden formgerecht getroffen. Die Berufung des Käufers wird zurückgewiesen; das Landgerichtsurteil bleibt bestehen. Dem Käufer stehen weder Minderung noch Schadensersatz wegen abweichender Wohnfläche zu, weil ein wirksamer Gewährleistungsausschluss im notariellen Vertrag gilt und eine auf die Wohnfläche bezogene Beschaffenheitsvereinbarung nicht nachgewiesen ist. Ein arglistiges Verschweigen der Verkäuferin ist nicht feststellbar, da konkrete Anhaltspunkte für Kenntnis oder bedingten Vorsatz fehlen und die Wohngeldabrechnungen keine eindeutige, für einen Laien erkennbare Berechnungsgrundlage offenbarten. Ansprüche aus vorvertraglicher Aufklärungspflicht wurden ebenfalls verneint. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen; die Entscheidungen sind vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde nicht zugelassen.