2 W 37/05

Vorläufiger Rechtsschutz gegen Ausführung genehmigungsfreigestellten Mehrfamilienbaus bei Überschreitung einer Zwei-Wohnungs-Klausel • Ein Bebauungsplan kann durch Festsetzungen zur Begrenzung der Wohnungszahl drittschützende Wirkung zugunsten betroffener Nachbarn haben, sofern sich aus Planinhalten und Begründung ein Austauschverhältnis der Eigentümer ergibt. • Bei genehmigungsfreigestellten Bauvorhaben sind nachbarliche Abwehrrechte nicht ausgeschlossen; Nachbarn können ein Verpflichtungsbegehren gegen die Bauaufsichtsbehörde auf Einschreiten geltend machen und dieses im Wege vorläufigen Rechtsschutzes nach § 123 VwGO sichern lassen. • Die Bauaufsichtsbehörde ist auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren gehalten, materiell-rechtliche Anforderungen zu prüfen und gegebenenfalls tätig zu werden; formelle Unklarheiten über erteilte Befreiungen entbinden sie nicht von dieser Pflicht. • Zur Geltung vorläufigen Rechtsschutzes genügt das Vorliegen gewichtiger Zweifel an der nachbarrechtlichen Unbedenklichkeit eines Vorhabens, insbesondere bei offenkundigen Abweichungen von Bebauungsplanfestsetzungen. Die Beigeladene beantragte und begann ohne Baugenehmigung den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit insgesamt 14 Wohneinheiten auf einem im Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet (südlicher Teil) ausgewiesenen Grundstück. Der Bebauungsplan begrenzt in diesem Bereich die zulässige Zahl der Wohnungen pro Gebäude auf zwei, schreibt bestimmte Ausnutzungsmaße und Dachneigungen vor. Der Antragsteller, Eigentümer eines benachbarten Grundstücks und Investor im Plangebiet, rügte Verstöße gegen die Planfestsetzungen und beantragte beim Verwaltungsgericht die einstweilige Einstellung der Bauarbeiten; das Verwaltungsgericht wies den Antrag ab. Das Gericht der Beschwerdeinstanz prüfte, ob die Planfestsetzung nachbarschützende Wirkung hat und ob gewichtige Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens bestehen, zumal Befreiungsanträge der Bauherrin vorlagen, deren Wirksamkeit aus den Akten nicht ersichtlich war. • Zulässigkeit des Verfahrens: Die Beschwerde nach § 146 VwGO ist statthaft und begründet Prüfungsbedarf im vorläufigen Rechtsschutz. • Adressat des Rechtsbehelfs: Die Untere Bauaufsichtsbehörde ist zuständig und verpflichtet, auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren die Einhaltung materiellen Baurechts zu überwachen (§§ 57, 63 LBO 2004). • Verfahrensrechtliche Einordnung: Nachbarliche Schutzansprüche gegen genehmigungsfreigestellte Bauvorhaben sind nicht ausgeschlossen; sie sind ggf. als Verpflichtungsbegehren gegen die Behörde zu verfolgen und im Wege des § 123 VwGO vorläufig sicherungsfähig. • Befreiungen unklar: Aus den Akten ergibt sich nicht, dass wirksame Befreiungen von der Zwei-Wohnungs-Beschränkung erteilt wurden; formelle Voraussetzungen und Begründung der Anträge genügen nicht. • Nachbarschutzwirkung der Wohnungszahlbegrenzung: Aus Planurkunde, Begründung und städtebaulicher Zielsetzung ergibt sich ein Austauschverhältnis im südlichen Teil des Plangebiets; daher sind gewichtige Anhaltspunkte für drittschützende Wirkung der Zwei-Wohnungs-Klausel vorhanden (§ 9 Abs.1 Nr.6 BauGB). • Rechtfertigung vorläufiger Untersagung: Wegen gewichtiger Zweifel an der nachbarrechtlichen Unbedenklichkeit des Vorhabens ist die sofortige Einstellung der Bauarbeiten erforderlich, um schwer wiedergutzumachende Fakten zu verhindern; wirtschaftliche Nachteile des Bauherrn rechtfertigen dies nicht vorrangig. • Kosten- und Streitwertentscheidung: Die Kosten wurden geteilt; der Streitwert des Beschwerdeverfahrens wurde auf 7.500 EUR festgesetzt. Der Beschwerde des Antragstellers wurde stattgegeben. Das Oberverwaltungsgericht verpflichtete die Bauaufsichtsbehörde, die Bauarbeiten zur Errichtung des Mehrfamilienwohnhauses sofort einzustellen und diese Anordnung gegebenenfalls durchzusetzen, weil gewichtige Zweifel an der nachbarrechtlichen Unbedenklichkeit bestehen und die Bebauungsplanfestsetzung zur Begrenzung der Wohnungszahl im betreffenden südlichen Plangebiet voraussichtlich drittschützende Wirkung hat. Aus den Akten ergaben sich keine wirksamen Befreiungen, die das Vorhaben legitimierten; zudem rechtfertigt die Sicherung der Rechtsposition des Antragstellers eine vorläufige Untersagung, um eine Verfestigung schwer rückgängig zu machender Zustände zu verhindern. Die Verfahrenskosten werden dem Antragsgegner und der Beigeladenen je zur Hälfte auferlegt; der Streitwert für das Beschwerdeverfahren beträgt 7.500 EUR.