14 A 1648/12

Grundsteuererlass bei wesentlicher Rohertragsminderung: Internetinserate genügen in der Regel • Für die Schätzung des normalen Rohertrags nach § 33 Abs.1 GrStG ist die zu Beginn des Erlassjahres tatsächlich vereinbarte Miete als vorrangiger Anhaltspunkt heranzuziehen; nur bei deutlich abweichenden vereinbarten Mieten (Ausreißer) ist Korrektur erforderlich. • Bei der Schätzung ist der Mietspiegel als Hilfsmittel geeignet; es ist nicht auf pauschale Mittelwerte der Mietpreisbandbreiten zu verweisen, sondern eine möglichst genaue Einordnung vorzunehmen. • Zur Frage der Zumutbarkeit von Vermietungsbemühungen ist mittlerweile grundsätzlich eine Bewerbung über das Internet erforderlich; zusätzliche Printanzeigen sind für Gewerberaum im Regelfall nicht mehr zumutbar, außer besondere Umstände des Einzelfalls sprechen dafür. Die Klägerin ist Eigentümerin eines gemischt genutzten Hauses in Köln mit leerstehenden gewerblichen Büroflächen seit Ende 2007; die Wohnräume sind überwiegend vermietet. Sie beantragte für 2009 einen Teilerlass der Grundsteuer wegen erheblicher Minderung des Rohertrags. Die Beklagte lehnte ab, weil die Klägerin angeblich nicht ausreichend Vermietungsbemühungen und den Ertragsausfall nachgewiesen habe und bei der Schätzung des normalen Rohertrags auf Mietspiegelwerte abzustellen sei. Das Verwaltungsgericht gab der Klage statt; das Oberverwaltungsgericht bestätigte dies in der Berufung. Streitpunkte waren insbesondere die maßgebliche Methode zur Schätzung der üblichen Jahresrohmiete, die Bedeutung der tatsächlich vereinbarten Miete gegenüber Mietspiegelwerten sowie die Frage, ob Internetinserate allein als zumutbare Vermietungsbemühung genügen. • Rechtsgrundlage ist § 33 Abs.1 GrStG; Erlassstatbestand greift bei mehr als 50 % Minderung des normalen Rohertrags und wenn der Steuerpflichtige die Minderung nicht zu vertreten hat. • Die gesetzliche Bezugnahme auf die übliche Jahresrohmiete erfordert die Anwendung der in § 79 Abs.1 BewG normierten Begriffsauslegung; die tatsächlich vereinbarte Miete zu Beginn des Erlasszeitraums ist daher grundsätzlich erster Anhaltspunkt für die Schätzung. • Nur wenn die vereinbarte Miete deutlich (mehr als 20 %) von der üblichen Miete abweicht, ist eine Korrektur vorzunehmen; hierfür ist der Mietspiegel als geeignetes Orientierungsinstrument zu nutzen, ohne pauschal nur Mittelwerte der Bandbreiten heranzuziehen. • Die konkrete Einreihung der Wohnungen in die Mietpreisspanne ist fallbezogen vorzunehmen; das Verwaltungsgericht hat hier zutreffend für einzelne Wohnungen Abweichungen korrigiert und für das Objekt insgesamt den normalen Rohertrag ermittelt, so dass die Minderungsschwelle von 50 % knapp überschritten wurde. • Zur Zumutbarkeit von Vermietungsbemühungen: Angesichts der Marktentwicklung bis 2009 ist eine Internetbewerbung grundsätzlich stets erforderlich; zusätzliche Printanzeigen für Gewerberaum sind im Regelfall nicht zumutbar, sofern nicht besondere Umstände des Einzelfalls eine andere Bewertung rechtfertigen. • Die Klägerin hat durch Internetinserate und Maklertätigkeit alle zumutbaren Maßnahmen ergriffen; daraus folgt, dass sie die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat, womit der Erlassanspruch greift. Die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen; das angefochtene Urteil, mit dem der Klägerin für das Jahr 2009 ein Grundsteuererlass in Höhe von 25 % (1.642,34 Euro) gewährt wurde, bleibt bestehen. Das Oberverwaltungsgericht hat die Berechnung des normalen Rohertrags und die Feststellung, dass die Rohertragsminderung mehr als 50 % beträgt, gebilligt und festgestellt, dass die Klägerin die Minderung nicht zu vertreten hat, weil sie ausreichende Vermietungsbemühungen unternommen hat. Insbesondere reichen Internetanzeigen und die Einschaltung von Maklern vor dem Hintergrund der Marktentwicklung als zumutbare Maßnahmen aus; zusätzliche Printanzeigen waren im Regelfall nicht erforderlich. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; die Revision wurde nicht zugelassen.