2 A 2668/11

Abbruch eines eingetragenen Denkmals: wirtschaftliche Unzumutbarkeit und Veräußerungsbemühungen • Die bauordnungsrechtliche Erlaubnis zum Abbruch eines in die Denkmalliste eingetragenen Baudenkmals ist nur zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine Vorschriften des Denkmalrechts entgegenstehen (§§ 63, 75 BauO NRW; § 9 DSchG NRW). • Die vollständige Beseitigung der denkmalwerten Aussage eines eingetragenen Baudenkmals ist nur ausnahmsweise zulässig, wenn die Fortgeltung des Beseitigungsverbots eine unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellen würde, insbesondere wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der Erhaltung, die der Eigentümer darlegt. • Zur Darlegung wirtschaftlicher Unzumutbarkeit ist in der Regel eine objektbezogene, nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsrechnung erforderlich; hierbei sind alle relevanten Kosten und vermögenswerten Vorteile einzubeziehen; Sanierungskosten dürfen nicht aus Vorgängervernachlässigung resultierende Belastungen umfassen (§§ 7 Abs.1 Satz3, 27 DSchG NRW). • Ist das Denkmal (auch) Investitionsobjekt, hat der Eigentümer zusätzlich nachzuweisen, dass er sich erfolglos um eine Veräußerung zu einem angemessenen Preis bemüht hat; das bloße Angebot zu einem unrealistischen Preis genügt nicht. Die Klägerin ist Eigentümerin eines denkmalgeschützten ehemaligen Hospitals in L., das seit 2005 leersteht und 2007 durch Brand beschädigt wurde. Sie beabsichtigte den Abbruch des Gebäudes und den Neubau eines Pfarrheims; das Generalvikariat empfahl zuvor Verkauf oder Vermarktung. Die Untere Denkmalbehörde trug das Gebäude in die Denkmalliste ein; die Klägerin beantragte 2009 eine Abbruchgenehmigung, die abgelehnt wurde, weil die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung nicht nachgewiesen sei. Die Klägerin legte mehrere Gutachten vor, die erheblichen Sanierungsaufwand und dauerhafte Defizite darstellten; zudem verwies sie auf ideelle Nutzungsinteressen und kirchenrechtliche Finanzierungsbeschränkungen. Die Beklagte und Beigeladene hielten die Gutachten für nicht tragfähig, verwiesen auf alternative Nutzungskonzepte (Erbpacht/Mehrgenerationenhaus) und beanstandeten mangelnde Verkaufsbemühungen der Klägerin. Das VG wies die Klage ab; das OVG bestätigte dies und wies die Berufung zurück. • Rechtlicher Maßstab: Abbruchgenehmigung für Baudenkmäler setzt voraus, dass dem Vorhaben denkmalrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen; vollständiger Abbruch nur bei Verhältnismäßigkeit zugunsten des Eigentümers (u.a. § 9 DSchG NRW). • Darlegungslast: Die Klägerin trägt die Beweislast für die wirtschaftliche Unzumutbarkeit; hierfür ist regelmäßig eine objektbezogene, nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsrechnung vorzulegen, die alle relevanten Kosten und vermögenswerten Vorteile berücksichtigt (einschließlich Nutzungspotenzial, steuerlicher Effekte, Fördermittel). • Bewertung der vorgelegten Gutachten: Die vom Klägergutachter vorgelegten Wirtschaftlichkeitsrechnungen sind nicht tragfähig, weil sie bei Kostenschätzungen auf grobe EDV-Grobkalkulationen ohne hinreichende Objektbezogenheit beruhen, Sanierungskosten nicht nachvollziehbar begründet und Finanzierungskosten sowie Mieten teilweise unrealistisch angesetzt wurden. Dagegen bot eine konkrete, objektbezogene Kostenschätzung der Architektin einen glaubwürdigeren Kostenrahmen, sodass die Klägerrechnung insgesamt nicht überzeugte. • Finanzierung und Abschreibungen: In die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sind die Finanzierungskosten (nicht zwingend Tilgungen) für marktübliche 100%-Finanzierungen einzustellen; überhöhte Zinssätze des Klägers waren nicht plausibel, kirchenspezifische Umstände ändern daran nichts grundlegend. • Unverkäuflichkeit und Veräußerungsbemühungen: Bei teilweise investitionsorientierter Nutzung (Variante mit Erbpacht/Verkauf) muss die Klägerin darlegen, dass ein Verkauf zu einem angemessenen Preis nicht möglich ist. Die Klägerin bot das Objekt lediglich zu einem unrealistischen Preis (175.000 EUR) auf Erbpachtbasis an und wies nicht nach, dass ernsthafte Verkaufsbemühungen zu einem angemessenen, niedrigeren Preis erfolgten. Gutachterliche Wertansätze zugunsten der Klägerin waren nicht verwertbar für den Verkehrswert im unsanierten Zustand; die Handlungsmöglichkeiten (Verkauf, Teilveräußerung) waren nicht ausgeschöpft. • Keine verfassungsrechtliche Unzumutbarkeit: Angesichts der Mängel in Darlegung und Vermarktung konnte nicht festgestellt werden, dass die Fortgeltung des Denkmalschutzes eine unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt. • Verfahrensrecht: Die Berufung war zulässig, die Revision wurde nicht zugelassen; die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen; der Ablehnungsbescheid vom 25.11.2010 ist rechtmäßig. Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass die Erhaltung des eingetragenen Denkmals wirtschaftlich unzumutbar ist, weil die vorgelegten Wirtschaftlichkeitsgutachten in zentralen Punkten nicht tragfähig sind und weil sie nicht nachgewiesen hat, dass das Denkmal zu einem angemessenen Preis nicht veräußerbar ist. Insbesondere fehlen objektbezogene, nachvollziehbare Kostenermittlungen und ein ernsthaftes Verkaufs- oder Vermarktungsangebot zu realistischen Konditionen. Folglich bleibt das Abbruchverbot der Denkmalbehörde wirksam; die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.