14 A 1185/07

Kein Grundsteuererlass bei typischem, objektbedingtem Leerstand eines Spitzen-Gastronomieobjekts • Voraussetzung für Grundsteuererlass ist nach §33 Abs.1 GrStG eine Ertragsminderung um mehr als 20 % und dass der Steuerschuldner diese Minderung nicht zu vertreten hat. • Nicht jeder Leerstand rechtfertigt einen Grundsteuererlass; nur atypische oder unter den engen Voraussetzungen auch strukturell bedingte Ertragsminderungen kommen in Betracht. • Bei einem spezialisierten Gewerbeobjekt mit begrenztem Interessentenkreis kann ein längerer Leerstand typischer und damit kein Erlassgrund sein. • Steuerschuldner müssen alle zumutbaren Maßnahmen zur Verhinderung des Leerstands ergreifen, insbesondere objektive Bemühungen um anderweitige Nutzung und Maklertätigkeit nachweisen. Die Kläger sind Eigentümer eines gastronomischen Spitzenobjekts, das 2002 durch Insolvenz der Pächter freigeworden war. Sie beantragten Grundsteuererlass für 2002 und 2003; für 2002 wurde teilweise gewährt, für 2003 abgelehnt. Die Behörde forderte Nachweise über Bemühungen zur Neuverpachtung und Einschaltung eines Maklers. Die Kläger führten an, mehrfach Besichtigungen und Maklertätigkeit veranlasst zu haben und ein geringeres Pachtangebot von monatlich 5.000 Euro aufgestellt zu haben. Die Behörde hielt die Nachweise für unzureichend und berief sich auf mangelnde Maklernachweise und zumutbare Maßnahmen der Kläger. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab; die Berufung der Kläger wurde ebenfalls zurückgewiesen. • Anspruchsgrundlage ist §33 Abs.1 GrStG; Ertragsminderung und Nichtvertretbarkeit sind kumulative Voraussetzungen. • Festgestellt ist eine Ertragsminderung >20 % wegen Nichtverpachtung im Jahr 2003; maßgeblich ist die übliche Jahresrohmiete (§79 BewertG). • Nach ständiger Rechtsprechung sind grundsätzlich nur atypische, vorübergehende Umstände oder unter engen Voraussetzungen strukturell bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund geeignet; eine generelle Aufgabe des Atypizitätsprinzips folgt nicht aus neuerer Rechtsprechung. • Im vorliegenden Fall sind die Gegebenheiten des Objekts (Alleinlage, große Fläche, spezielle Ausstattung, begrenzte Klientel, kein Hotelbetrieb) typisch für das konkrete Objekt und rechtfertigen einen längeren Leerstand; damit liegt kein atypischer Umstand vor. • Hinzu kommt, dass die Kläger nicht alle zumutbaren Maßnahmen ergriffen haben: ihr Hauptaugenmerk blieb auf einer gehobenen Gastronomieverpachtung, andere Nutzungsmöglichkeiten wurden nur untergeordnet verfolgt; konkrete Belege für rechtzeitig eingeschaltete Maklertätigkeit sind unzureichend. • Ein struktureller, marktweit bedingter Leerstand ist nicht nachgewiesen; die Behauptung eines Angebotsüberhangs im Gastronomiebereich wurde nicht substantiiert dargelegt. • Somit haben die Kläger die Ertragsminderung zu vertreten; die Behörde hat ihr Ermessen rechtmäßig ausgeübt und den Erlassantrag für 2003 zu Recht abgelehnt. Die Berufung der Kläger wird zurückgewiesen; die Bescheide der Beklagten vom 1. Februar 2005 und 14. Juni 2005 sind rechtmäßig. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Grundsteuererlass für 2003 nach §33 GrStG, weil die Ertragsminderung nicht atypisch oder als strukturell belegbar festgestellt wurde und die Kläger nicht alle zumutbaren Maßnahmen zur Verhinderung des Leerstands ergriffen haben. Insbesondere steht demgegenüber, dass das Objekt aufgrund Lage, Ausstattung und begrenzter Klientel typischerweise schwer zu verpachten ist, die Kläger in der Pflicht, Nutzungsspielräume und Vermarktungsaktivitäten besser nachzuweisen. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner; die Revision wird nicht zugelassen.