4 WLw 55/14

Leitsatz: Zur Frage der Beanstandung eines Landpachtvertrages, mit dessen Abschluss die Vertragschließenden das - zwischenzeitlich bestandskräftig ausgeübte - Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens an dem Pachtgrundstück unterlaufen wollten.(Rn.29) I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Wittlich vom 26. Juli 2014 - Az.: Lw 65/14 - wird zurückgewiesen. II. Die Beteiligte zu 1) hat die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. III. Der Geschäftswert wird für beide Rechtszüge jeweils auf 10.000,00 € festgesetzt. IV. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen. I. Die Beteiligte zu 1) und ihr Ehemann A… H… schlossen am 2. August 2013 als Käufer mit der Beteiligten zu 2) und deren zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann als Verkäufer eine notarielle Vereinbarung (Notariat J… H… in W…, Urkunden Rolle Nr. 1222/2013) über den Erwerb mehrerer landwirtschaftlicher Grundstücke, Flur 3 Nr. 7 zu 5.878 qm, Flur 3 Nr. 10 zu 3.975 qm, Flur 3 Nr. 11 zu 2.770 qm und Flur 5 Nr. 174 zu 1,2823 ha, jeweils eingetragen im Grundbuch von A…, Bl. 1500 und Flur 2 Nr. 57, eingetragen im Grundbuch von A…, Bl. 2509. In Ziffer 2 des Notarvertrages wurde u. a. Folgendes bestimmt: "Laut Abfindungsbescheinigung des Dienstleistungszentrums Ländlicher Raum (DLR) Mosel in 54470 Bernkastel-Kues vom 16.07.2013 - Az.: 11861-HA 10.3 - tritt im Flurbereinigungsverfahren A…-P…-W… an die Stelle der voraufgeführten Grundstücke das Abfindungsgrundstück Gemarkung A…, Flur 23 Nr. 33, Grünland, Hutung, I.. N…, groß 4,1995 ha und 307 qm. Die Teilnehmer am Flurbereinigungsverfahren sind durch Anordnung des Dienstleistungszentrums L… R… M… vorläufig in den Besitz des Abfindungsgrundstückes eingewiesen worden. Die Verkäufer treten ihren Abfindungsanspruch aus dem vorgenannten Flurbereinigungsverfahren bezüglich des verkauften Grundbesitzes an die dies annehmenden Käufer ab." Als Kaufpreis wurde ein Betrag in Höhe von 31.726.50 € vereinbart. Mit Antrag vom 6. August 2013 ersuchte der Urkundsnotar um Genehmigung des Vertrages nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Mit Zwischenbescheid vom 20. August 2013 teilte die Beteiligte zu 3) als Genehmigungsbehörde dem Notar mit, dass innerhalb der Monatsfrist des § 6 GrdstVG nicht entschieden werden könne und sich die Frist bis zum 06. Oktober 2013 verlängere. Aufgrund öffentlicher Bekanntmachung der Beteiligten zu 3) meldete die K… A… GbR mit Schreiben vom 20. August 2013 ihr Erwerbsinteresse an. Dies teilte die Beteiligte zu 3) mit Schreiben vom 21.08.2013 der Beteiligten zu 1) und deren Ehemann mit. Daraufhin verpachtete A… H… mit schriftlichem Vertrag vom 26. August 2013 das oben genannte Abfindungsgrundstück für einen jährlichen Pachtzins in Höhe von 1.057,55 € an die Beteiligte zu 2) und deren Ehemann. Als Pachtzeit wurde der Zeitraum vom 1. November 2013 bis zum 1. November 2022 bestimmt. Danach sollte sich der Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit verlängern, wenn er nicht spätestens ein Monat vor Ablauf schriftlich gekündigt wird. Mit weiterem Zwischenbescheid vom 25. September 2013 teilte die Beteiligte zu 3) dem Notar mit, dass innerhalb der Frist nach § 6 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG nicht über den Genehmigungsantrag vom 6. August 2013 entschieden werden könne, da eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 12 GrdstVG herbeigeführt werden müsse. Daher verlängere sich die Frist auf drei Monate bis zum 06. November 2013. Als Reaktion hierauf hoben die oben genannten Vertragsparteien mit notarieller Vereinbarung vom 07. Oktober 2013 (Notariat H… in W…, Urkunden Rolle Nr. 1546/2013) den Kaufvertrag vom 02. August 2013 auf. Mit gleichem Vertragsinhalt wie im Ursprungsvertrag veräußerten die Beteiligte zu 2) und ihr Ehemann mit notarieller Vereinbarung vom selben Tag (Notariat H… in W…, Urkunden Rolle Nr. 1547/2013) die bereits genannten Grundstücke nunmehr an die Beteiligte zu 1) allein. Drei Tage vor dem Abschluss dieses neuen Kaufvertrages hatten die Beteiligte zu 2) und ihr Ehemann das nach dem Flurbereinigungsverfahren vorgesehene Abfindungsgrundstück Flur 23 Nr. 33 mit schriftlicher Vereinbarung vom 04. Oktober 2013 ab dem 1. November 2013 für die Dauer von 30 Jahren und einem jährlichen Pachtzins in Höhe von 500,00 € an die Beteiligte zu 1) verpachtet. Hierauf wird in Ziffer 6 des notariellen Kaufvertrags vom 7. Oktober 2013 wie folgt Bezug genommen: „... Es besteht ein langfristiger Pachtvertrag mit der Käuferin, der vor Beurkundung des Kaufvertrages zwischen den Beteiligten abgeschlossen wurde und diesem Vertrag als Anlage beigefügt wird. ...“ Sodann beantragte der Urkundsnotar am 9. Oktober 2013 nunmehr die Genehmigung des Kaufvertrages vom 7. Oktober 2013 nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Neben dem Kaufvertrag war dem Genehmigungsantrag auch der oben genannte Pachtvertrag beigefügt. Die Beteiligte zu 3) teilte dem Notar mit Zwischenbescheid vom 09. Oktober 2013 mit, dass innerhalb der Monatsfrist des § 6 GrdstVG nicht entschieden werden könne und sich die Frist bis zum 09. Dezember 2013 verlängere. Mit weiterem Zwischenbescheid vom 05. November 2013 wies die Beteiligte zu 3) gemäß § 7 LPachtVG die Parteien des Pachtvertrages darauf hin, dass ein Beanstandungsverfahren nach dem LPachtVG eingeleitet worden sei und sich die Frist zur Entscheidung auf den 09. Dezember 2013 verlängere. Das Dienstleistungszentrum L… R… M… als untere Flurbereinigungs- und Siedlungsbehörde teilte mit Schreiben vom 06. November 2013 gegenüber der Beteiligten zu 3) mit, dass von ihr das Vorkaufsrecht gemäß § 12 GrdstVG in Verbindung mit §§ 4, 6 Reichssiedlungsgesetz (RSG) ausgeübt werde. Mit Bescheiden vom 13. November 2013 teilte die Beteiligte zu 3) der Beteiligten zu 2) und deren Ehemann sowie der Beteiligten zu 1) gemäß § 21 GrdstVG mit, dass vom Dienstleistungszentrum L… R… M… als untere Flurbereinigungs- und Siedlungsbehörde das Vorkaufsrecht in der oben genannten Grundstückssache gemäß § 4 RSG i. V. m. § 27 GrdstVG ausgeübt werde. Dies wurde damit begründet, dass die Beteiligte zu 1) keine Landwirtin im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes sei. Die K… A… GbR habe als Landwirtin Kaufinteresse angemeldet. Daher habe die Siedlungsbehörde mit Schreiben vom 06. November 2013 das Vorkaufsrecht ausgeübt. Die nach § 2 GrdstVG beantragte Genehmigung sei daher gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG zu versagen gewesen. Es liege eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden vor. Der Bescheid wurde den Vertragsparteien am 20. bzw. 21. November 2013 zugestellt. Mit weiterem Bescheid vom 13. November 2013 beanstandete die Beteiligte zu 3) als Beanstandungsbehörde im Sinne des Gesetzes über die Anzeige und Beanstandung von Landpachtverträgen (Landpachtverkehrsgesetz) den am 4. Oktober 2013 abgeschlossenen Pachtvertrag gemäß § 4 LPachtVG, da die Verpachtung eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung bedeute. Dieser Bescheid wurde der Beteiligten zu 1) am 20. November 2013 und der Beteiligten zu 2) am 21. November 2013 zugestellt. Die Beteiligte zu 1) hat mit anwaltlichem Schriftsatz vom 13. Dezember 2013, eingegangen beim Amtsgericht Wittlich am selben Tag, ausschließlich wegen der Beanstandung des Landpachtvertrages vom 4. Oktober 2013 durch die Beteiligte zu 3) um gerichtliche Entscheidung ersucht. Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Wittlich hat mit Beschluss vom 26. Juni 2014 den Pachtvertrag vom 04. Oktober 2013 über das landwirtschaftliche Abfindungsgrundstück, Gemarkung A…, Flur 23 Nr. 33, Grünland, Hutung, I… N…, insgesamt 4,2302 ha, aufgehoben. Die Entscheidung hat das Erstgericht damit begründet, dass eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung vorliege, da die Beteiligte zu 1) Nichtlandwirtin sei. Hiergegen hat die Erstbeteiligte am 15. August 2014 form- und fristgerecht Beschwerde eingelegt. Sie vertritt die Ansicht, dass der verfahrensgegenständliche Pachtvertrag nicht zu beanstanden sei. Sie sei aufgrund eines Eigenlandanteils von 6 ha und als Tierhalterin von 30 bis 40 Schafen Nebenerwerbslandwirtin und dementsprechend auch Versicherte bei der Sozialversicherung für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze sowie auf die Verfahrensakte der Kreisverwaltung Bernkastel-Wittlich verwiesen; letztere lag dem Senat vor und war Gegenstand der Beratung. II. Das verfahrensrechtlich nicht zu beanstandende und somit zulässige Rechtsmittel der Beteiligten zu 1) hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Wittlich hat zu Recht aufgrund der Beanstandung durch die Beteiligte zu 3) vom 13. November 2013 den verfahrensgegenständlichen Pachtvertrag vom 4. Oktober 2013 aufgehoben (§§ 4, 8 Abs. 1 LPachtVG). Denn die Verpachtung des Abfindungsgrundstücks an die Beteiligte zu 1) bedeutet eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung im Sinne von § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG. Eine solche ungesunde Verteilung der Bodennutzung liegt in der Regel vor, wenn die Verpachtung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht (§ 4 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 LPachtVG). Dieser Begriff entspricht, weil § 4 Abs. 1 LPachtVG die Systematik des § 9 Abs. 1 GrdstVG übernimmt, demjenigen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Daher können die von der Rechtsprechung zum Grundstücksverkehrsgesetz entwickelten Maßstäbe auch für das LPachtVG angesetzt werden. Was unter Maßnahmen der Agrarstruktur zu verstehen ist, ergibt sich aus der Gesamtheit der politischen und gesetzgeberischen Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Lenkung oder Ausbildung der Agrarstruktur stehen. Dabei kann sich ein Widerspruch zu Maßnahmen der Agrarstruktur aus einer Vielzahl von Faktoren ergeben. Es können subjektive Gründe auf Seiten des Erwerbers sein, die geplante Nutzungsart des Grundstückes, andere Ergebnisse bzw. Folgen des Rechtsgeschäftes wie auch das Rechtsgeschäft selbst, die zu der Annahme einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden führen können (vgl. Booth in HLBS-Kommentar, Landpachtrecht, 2012, § 4 Rdnrn. 25, 26). Ein solcher Widerspruch zu Maßnahmen der Agrarstruktur ist im Streitfall gegeben. Denn die verfahrensgegenständliche Verpachtung des Abfindungsgrundstückes an die Erstbeteiligte kann hier nur in dem aufgrund der engen zeitlichen Abfolge unabweisbaren Zusammenhang mit dem - wegen des von der Siedlungsbehörde zugunsten der K… GbR als Landwirtin bestandskräftig geltend gemachten Vorkaufsrechtes - gescheiterten Versuch der Beteiligten zu 1) zum käuflichen Erwerb der in Rede stehenden Landwirtschaftsflächen bzw. des an ihre Stelle tretenden Abfindungsgrundstückes gesehen werden und ist im Lichte des von den Beteiligten mit dem Pachtvertrag verfolgten Zweckes zu würdigen. Der unter I. dargestellte tatsächliche Ablauf belegt zweifelsfrei, dass der verfahrensgegenständliche Pachtvertrag vom 4. Oktober 2013 wenige Tage vor dem Verkauf der Landwirtschaftsfläche allein deshalb geschlossen wurde, um die Siedlungsbehörde von der Geltendmachung ihres Vorkaufsrechts abzuhalten bzw. um die im Falle der Ausübung dieses Rechtes eintretenden Rechtsfolgen dauerhaft wirtschaftlich zu unterlaufen. Durch die Verpachtung auf die Dauer von (zunächst) 30 Jahren wird das von der Siedlungsbehörde unangefochten und damit rechtsgültig ausgeübte Vorkaufsrecht, mit dem sie schutzwürdige agrarstrukturelle Maßnahmen verfolgt (Weiterveräußerung an einen privilegierten Landwirt zum Zwecke einer landwirtschaftlichen Nutzung), im Ergebnis entwertet. Denn durch den nur drei Tage vor Aufhebung des ersten und Abschluss eines neuen Grundstückskaufvertrages abgeschlossenen Pachtvertrag vom 4. Oktober 2013 mit einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren soll die Siedlungsbehörde ganz offensichtlich in ihrer für die Agrarstruktur vorgesehen Handlungsfreiheit eingeschränkt werden (§§ 593b, 566 BGB), in- dem die Nutzung der Landwirtschaftsfläche durch den von ihr auserkorenen erwerbswürdigen Landwirt faktisch unmöglich gemacht wird. Hinzu kommt, dass der Pachtvertrag vom 4. Oktober 2013 im Vergleich zu dem ursprünglichen Rückpachtvertrag mit Datum vom 26. August 2013 eine nicht nachvollziehbare Pachtzinsveränderung zum Nachteil des Eigentümers/Verpächter des Grundstückes enthält (Festschreibung eines Pachtzinses von jährlich 500 € auf die Dauer von 30 Jahren gegenüber ursprünglicher Jahrespacht von 1.057,55 € für 9 Jahre). Daher widerspricht der hier abgeschlossene Pachtvertrag vom 4. Oktober 2013 wegen der mit ihm verfolgten Zwecke den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur. Seine Aufhebung durch das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Wittlich erweist sich deshalb als rechtens. Der Berechtigung zur Beanstandung eines in solcher Art und Weise abgeschlossenen Pachtvertrages durch die zuständige Verwaltungsbehörde steht auch nicht entgegen, dass dem Siedlungsunternehmen (hier: identisch mit der Siedlungsbehörde) nach Ablauf einer gewissen Pachtzeit ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 7 Ergänzungsgesetz zum Reichssiedlungsgesetz (RSErgG) zusteht. Entsprechendes gilt für die Überlegung, dass die Vorkaufsberechtigte sich möglicherweise gegenüber der Pächterin auf die nach den Gesamtumständen seines Zustandekommens nicht fernliegende Nichtigkeit des Pachtvertrages wegen damit bezweckter Umgehung des Vorkaufsrechtes gemäß § 138 BGB berufen könnte (vgl. In diesem Zusammenhang etwa BGH NJW 1964, 540; BGH NJW 2013, 607, 611 Tz 33). III. Die Beteiligte zu 1) hat die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (§§ 44, 34 LwVG. Der Streitwert für beide Instanzen wird - in Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung - gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 LwVG, § 1 Abs. 1 und § 52 Satz 1 und 2 GNotKG jeweils auf 10.000,-- € (20 Jahre x jährlicher Pachtzins in Höhe von 500,-- €) festgesetzt. Die Rechtsbeschwerde wird, da keine vergleichbare höchstrichterliche Entscheidung vorliegt, zur Fortbildung des Rechts zugelassen.