Lw U 251/13

Leitsatz: 1. Eine Veräußerungsauflage nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG setzt das Vorliegen eines Versagungsgrundes im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG voraus.(Rn.10) 2. Der Senat hält daran fest, dass die Grundstücksveräußerung an einen auswärtigen Haupterwerbslandwirt jedenfalls dann nicht zur ungesunden Bodenverteilung führt, wenn der Erwerber - auch im Wege der Lohnbewirtschaftung - eine unternehmerisch eigenverantwortliche landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks beabsichtigt. Eine langfristige Verpachtung an einen Dritten steht dem in der Regel nicht entgegen.(Rn.11) (Rn.15) (Rn.16) Die Beschwerde der übergeordneten Behörde der Genehmigungsbehörde gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Erfurt vom 14.11.2012 wird zurückgewiesen. Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren werden nicht erhoben. Im Übrigen hat die übergeordnete Behörde der Genehmigungsbehörde die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 25.000,00 € festgesetzt. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen. I. Am 06.04.2011 schloss der Antragsteller mit dem Beteiligten zu 3. den im Betreff bezeichneten Kaufvertrag über acht Grundstücke in der Gemarkung E. mit einem Kaufpreis von 25.000,00 €. Zwei dieser Grundstücke werden landwirtschaftlich genutzt und weisen eine Flächengröße von 13.760 m² bzw. 12.820 m² auf. Diese Grundstücke sind bis zum Jahr 2025 verpachtet. Bei den sechs anderen Kaufgrundstücken handelt es sich um Waldflächen. Der Genehmigungsantrag des beurkundenden Notars ist am 26.04.2011 bei dem Landwirtschaftsamt B.S. eingegangen, welches mit Zwischenbescheid vom 19.05.2011 die Frist zur Genehmigung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG um zwei Monate verlängert hat, da der Vertrag nach § 12 GrdstVG der Siedlungsbehörde vorzulegen sei. Mit Bescheid vom 14.06.2011, welcher dem Antragsteller am 18.06.2011 zugestellt worden ist, hat das Landwirtschaftsamt zwar die Genehmigung des Kaufvertrages erteilt, dabei den Antragsteller jedoch beauflagt, die beiden landwirtschaftlich genutzten Grundstücke innerhalb von sechs Monaten nach Eintragung als Eigentümer entweder an einen leistungsfähigen Landwirt oder an ein von der Siedlungsbehörde zu bezeichnendes Siedlungsunternehmen zu einem für landwirtschaftliche Flächen ortsüblichen Verkehrswert zu veräußern. Zur Begründung für die Auflagenerteilung hat das Landwirtschaftsamt ausgeführt, dass der Verkauf der beiden landwirtschaftlichen Grundstücke an den Antragsteller zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens führe, da dieser zwar Landwirt sei, jedoch seinen Vollerwerbsbetrieb in Bayern betreibe. Zwar sei er ferner Gesellschafter der H./K. GbR, welches im Landkreis G. als Landwirtschaftsunternehmen registriert sei. Dieses Unternehmen verfüge aber über keine Hofstelle. Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Grundstücke, die zudem bis 2025 verpachtet seien, sei daher nicht zu erwarten. Da wegen des gleichzeitigen Verkaufs von Waldgrundstücken die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts nach § 4 RSG nicht in Betracht gekommen sei, habe der Kaufvertrag somit lediglich unter einer Veräußerungsauflage bezüglich der landwirtschaftlichen Grundstücke erteilt werden können. Mit einem am 29.06.2011 beim Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Erfurt eingegangenem Schriftsatz vom 28.06.2011 hat der Antragsteller Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt, mit dem er eine auflagenfreie Genehmigung des Kaufvertrages erstrebt hat. Zur Begründung hat er ausgeführt, dass die Voraussetzungen für eine Auflagenerteilung nicht vorliegen würden. Er sei, was dem Landwirtschaftsamt auch bekannt sei, Haupterwerbslandwirt. Neben seinem Betrieb in Bayern sei er Mitgesellschafter der H.-K. GbR, die seit 13 Jahren in E. einen landwirtschaftlichen Betrieb mit etwa 450 ha Nutzfläche betreibe. Der Betrieb in E. werde seit Jahren über Bewirtschaftungsverträge erfolgreich betrieben. Das unternehmerische Risiko der Bewirtschaftung liege bei den Gesellschaftern der GbR. So sei auch beabsichtigt, die streitgegenständlichen Flächen per Bewirtschaftungsvertrag zu bewirtschaften. Diese Art der Bewirtschaftung sei gewinnbringend. Es sei unverständlich, inwieweit das Landwirtschaftsamt von einer Unwirtschaftlichkeit einer solchen Vorgehensweise ausgehen könne. Es werde zudem bestritten, dass ein Aufstockungsbedarf für etwaige andere erwerbsinteressierte Vollerwerbslandwirte bestehe. Der Umstand, dass die Grundstücke noch über einen relativ langen Zeitraum verpachtet seien, sei irrelevant, da ansonsten in solchen Fällen immer nur eine Veräußerung an den aktuellen Pächter des Grundstücks möglich wäre, was für den Grundstückseigentümer eine nicht hinnehmbare Einschränkung seiner Rechte nach sich ziehen würde. Das Landwirtschaftsamt hat die Auffassung vertreten, dass die Veräußerung der Flächen an den Antragsteller als ortsfremden Landwirt einer gesunden Verteilung des Grund und Bodens widerspreche. Eine eigene Bewirtschaftung der Flächen sei nicht beabsichtigt. Vielmehr solle durch die Lohnbewirtschaftung lediglich ein Nießbrauch aus dem Grundstück gezogen werden. Zudem könne der Antragsteller bzw. dessen Gesellschaft die bis 2025 verpachteten Flächen in absehbarer Zeit ohnehin nicht nutzen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 14.11.2012, berichtigt durch Beschluss vom 12.03.2013, dem Antrag entsprochen und die Genehmigung für den genannten Kaufvertrag auflagenfrei erteilt. Zur Begründung hat das Landwirtschaftsgericht ausgeführt, dass durch die Veräußerung der landwirtschaftlichen Grundstücke keine nachteiligen Auswirkungen auf die Agrarstruktur zu befürchten seien, da der Antragsteller beabsichtige, die Grundstücke in die von ihm mitbetriebene GbR einzubringen, welche vor Ort Vollerwerbslandwirtschaft durch Lohnbewirtschaftung betreibe. Hierdurch bestehe zwar eine gewisse Gefahr, dass ortsansässige Betriebe in die Position eines Lohnunternehmens gedrängt würden. Dies könne bei der vorliegenden Entscheidung aber keine Rolle spielen, da durch das Genehmigungserfordernis nach § 9 Abs. 1 GrdstVG keine Lenkung der wirtschaftlichen Kräfte erfolgen solle. Auch der lange Zeitraum des noch bestehenden Pachtvertrages rechtfertige keine andere Entscheidung. Aktuell ändere sich an der Situation ohnehin nichts. Für ein Unternehmen in einer Größenordnung wie dasjenige des Antragstellers sei eine Zeitdauer von 12 Jahren zudem als überschaubar anzusehen. Aufgrund der wirtschaftlichen Stärke des Unternehmens könne auch davon ausgegangen werden, dass zum fraglichen Zeitpunkt ein zur Bewirtschaftung geeignetes und bereites Lohnunternehmen verfügbar sei. Gegen diesen dem Landwirtschaftsamt B. S. am 06.12.2012 zugestellten Beschluss hat die übergeordnete Behörde der Genehmigungsbehörde am 12.12.2012 beim Amtsgericht Beschwerde eingelegt. Sie vertritt die Auffassung, dass die Veräußerung der landwirtschaftlichen Grundstücke jedenfalls deshalb zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens führen würde, weil diese langfristig verpachtet seien. Eine Eigennutzung der Grundstücke - auch in Form der Lohnbewirtschaftung - sei daher nicht möglich. Es könne derzeit auch nicht abgesehen werden, ob es nach Ablauf des Pachtvertrages überhaupt zu einer Lohnbewirtschaftung komme. Im Übrigen vertritt sie die Auffassung, dass ein Unternehmen, welches die Flächen nicht selbst bewirtschafte, sondern Lohnunternehmen einsetze, keine aktive Landwirtschaft betreibe. Die Grundstücke würden innerhalb eines Feldblocks liegen und durch die H. GmbH M. bewirtschaftet, welche auch ihr Kaufinteresse an den Grundstücken signalisiert habe. Dieses Unternehmen bewirtschafte derzeit auch etwa 85 % der Flächen der H.-K. GbR. Der Umstand, dass Kaufbereitschaft angezeigt worden ist, zeige, dass ein Eigentumserwerb einer Lohnbewirtschaftung offensichtlich vorgezogen werde. Der Antragsteller verteidigt die Entscheidung des Amtsgerichts. Das GrdstVG wolle weder sicherstellen, dass die Flächeneigentümer ihre Flächen stets in eigener Person bewirtschaften noch die einheimischen Landwirte vor auswärtiger Konkurrenz schützen. Die H.-K. GbR sei unzweifelhaft ein landwirtschaftliches Vollerwerbsunternehmen, was vom Landwirtschaftsamt auch ansonsten nicht in Abrede gestellt werde. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 12.03.2013 der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Thüringer Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. II. Die Beschwerde ist gemäß §§ 9 LwVG, 58 Abs. 1 FamFG statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. In der Sache hat der Rechtsbehelf der übergeordneten Behörde der Genehmigungsbehörde jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat zu Recht in Abänderung des Bescheids des Landwirtschaftsamtes vom 14.06.2011 die Genehmigung für den im Betreff bezeichneten Kaufvertrag auflagenfrei erteilt. Durch die Veräußerung der beiden landwirtschaftlichen Grundstücke an den Antragsteller wird keine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bewirkt. Der Antragsteller beabsichtigt, die Grundstücke in die H.-K. GbR einzubringen, die Vollerwerbslandwirt ist. Der Umstand, dass die GbR beabsichtigt, nach Ablauf des Pachtverhältnisses die Grundstücke durch ein Lohnunternehmen bewirtschaften zu lassen, führt nicht dazu, dass die Gesellschaft nicht als Vollerwerbslandwirt anzusehen ist. Der Senat hat zu dieser Rechtsfrage in seinem Beschluss vom 27.10.2011, Az.: Lw U 183/11, bereits ausführlich Stellung genommen. Auch in jenem Verfahren ging es um den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes, welches von der H.-K. GbR in Form der Beauftragung eines Lohnunternehmens bewirtschaftet werden sollte. Der Senat hat im genannten Beschluss ausgeführt: "Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin führt allein der Umstand, dass der Grundstückserwerber beabsichtigt, die erworbenen Flächen nicht selbst zu bearbeiten, sondern durch Lohnbewirtschaftung landwirtschaftlich zu nutzen, keineswegs per se zu nachteiligen Auswirkungen für die Agrarstruktur. Das GrdstVG will weder sicherstellen, dass die Flächeneigentümer ihre Flächen stets selbst bearbeiten oder ihnen in sonstiger Weise vorschreiben, wie sie ihr landwirtschaftliches Unternehmen betreiben (Senat, NZ-BzAR 2010, 66 ff.) noch will es die ortsansässigen Betriebe vor auswärtiger Konkurrenz schützen. Aufgrund der veränderten Verhältnisse in der Landwirtschaft ist die Aufstockung des Eigenlandanteils der die Landwirtschaft in der Rechtsform juristischer Personen betreibenden Landwirtschaftsunternehmen als eine Maßnahme der Verbesserung der Agrarstruktur von der Rechtsprechung anerkannt (BGH NL-BzAR 2011, 97 ff m.w.N.). Auch in derartigen Unternehmen erfolgt die praktische landwirtschaftliche Tätigkeit (Bodenbearbeitung, Ernte, Versorgung der Tiere usw.) i.d.R. nicht durch die Unternehmensinhaber, sondern durch angestellte Mitarbeiter. Es ist deshalb nicht einsehbar, welche Nachteile für die Agrarstruktur entstehen, wenn die landwirtschaftlichen Flächen an Stelle von angestellten Mitarbeitern einer Agrargenossenschaft durch Mitarbeiter eines durch einen Bewirtschaftungsvertrag verpflichteten Agrarbetriebs bearbeitet werden. Bei dieser Art der Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen handelt es sich nach eigener Sachkenntnis des Senats um eine inzwischen durchaus verbreitete Form des Betreibens von Landwirtschaft. Derjenige, der Landwirtschaft auf diese Weise betreibt, muss allerdings die unternehmerische Verantwortung selbst ausüben. Zweifel daran ergeben sich in Bezug auf den Antragsteller nicht. Im Zeitalter moderner Verkehrs- und Kommunikationsmittel ist auch davon auszugehen, dass er an der Ausübung dieser unternehmerischen Verantwortung durch die Entfernung zwischen seinem Hauptbetriebssitz und den betroffenen Grundstücken nicht gehindert ist. Das GrdstVG will allerdings gewährleisten, dass Flächen, auf denen bislang Landwirtschaft betrieben wurde, auch weiterhin einer effektiven landwirtschaftlichen Nutzung zur Verfügung stehen. Hierzu gehört unter anderem auch, dass die landwirtschaftliche Nutzung sich für den die Flächen bearbeitenden Betrieb zumindest perspektivisch rentiert. Entscheidend für die Beantwortung der Frage, ob der Ankauf der Flächen durch den Antragsteller sich nachteilig auf die Agrarstruktur auswirkt, ist somit nicht, durch wen dieser die tatsächlichen landwirtschaftlichen Arbeiten ausführen lassen will, sondern, ob überwiegende Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die beabsichtigte Nutzung auch perspektivisch gesehen, unrentabel erscheint." An diesen Grundsätzen hält der Senat uneingeschränkt fest. Dem steht auch nicht die von der übergeordneten Behörde der Genehmigungsbehörde zitierte Entscheidung des OLG Naumburg vom 07.05.2012 (Az.: 2 Ww 7/11) entgegen. Aus dieser Entscheidung ergibt sich keineswegs, dass das OLG Naumburg durch die Formulierung, wonach das GrdstVG sicherstellen wolle, dass landwirtschaftliche Flächen grundsätzlich an solche Erwerber veräußert werden sollen, die "selbst" Landwirtschaft betreiben, zum Ausdruck bringen wollte, dass landwirtschaftliche Bewirtschaftung nur in Fällen, in denen der Landwirt die Bewirtschaftung der Felder eigenhändig durchführt oder diese von angestellten Mitarbeitern vornehmen lässt, der Förderung der Agrarstruktur dient. Im dortigen Fall ging es um einen Landwirt, der sein Unternehmen in weiter Entfernung von den gekauften Flächen betrieb und eine Verlegung seines Betriebes erst in Zukunft beabsichtigte. Im hier vorliegenden Fall betreibt die Gesellschaft des Antragstellers aber bereits seit vielen Jahren vor Ort gewinnbringend Landwirtschaft. Auch diese betreibt somit die Bewirtschaftung der Flächen vor Ort "selbst". Die übergeordnete Behörde der Genehmigungsbehörde weist jedoch zutreffend darauf hin, dass vorliegend - anders als in der Fallkonstellation, die der Senatsentscheidung Lw U 183/11 zugrunde lag - die gekauften landwirtschaftlichen Grundstücke über einen relativ langen Zeitraum verpachtet sind. Auch dieser Umstand rechtfertigt im vorliegenden Fall jedoch nicht die Erteilung einer Veräußerungsauflage an den Antragsteller. Der Senat hat den Gesichtspunkt der langfristigen Verpachtung in seiner Rechtsprechung als ein Prognoseelement in Fällen zu Lasten des Erwerbers berücksichtigt, in denen ein Nichtlandwirt erst beabsichtigt, einen leistungsfähigen Haupt- oder Nebenerwerbsbetrieb aufzubauen. Ist der Erwerber bereits zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Genehmigungsantrag Haupt- oder leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt, wird im Regelfall hingegen davon auszugehen sein, dass ein solcher Betrieb auf Dauer angelegt ist und die langfristige Fremdverpachtung der perspektiven Selbstnutzung nicht im Wege steht. Die gegenteilige Auffassung des Beschwerdeführers würde im übrigen zu dem absonderlichen Ergebnis führen, dass die Veräußerung langfristig verpachteter Grundstücke an Nichtlandwirte regelmäßig zu genehmigen wäre. Auch ein erwerbsinteressierter Haupterwerbslandwirt könnte die Grundstücke nämlich erst nach Auslaufen des Pachtvertrages selbst landwirtschaftlich nutzen und wäre deshalb aktuell nicht aufstockungsbedürftig. Jedenfalls ist hier nach den Umständen des Einzelfalles davon auszugehen, dass trotz der bis 2025 andauernden Verpachtung eine gewinnbringende Eingliederung der Grundstücke in den Betrieb des Antragstellers zu erwarten ist. Der Senat schließt sich diesbezüglich den Ausführungen des Amtsgerichts an. Zum einen handelt es sich bei dem vom Antragsteller mitbetriebenen Unternehmen um ein solches, das bereits über geraume Zeit in der Region im erheblichen Umfang (über 450 ha Bewirtschaftungsfläche) erfolgreich Landwirtschaft - gerade auch in Form des Abschlusses von Bewirtschaftsverträgen - betreibt. Es spricht somit vieles dafür, dass das Unternehmen auch in zwölf Jahren die Grundstücke zur gewinnbringenden Eigenbewirtschaftung nutzen kann und wird. Zum anderen sind - anders als in dem im Verfahren Lw U 184/11 entschiedenen Fall - hier keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgetragen worden, dass - etwa aufgrund der Lage der Grundstücke - für den Erwerber keine realistischen Aussichten bestehen, nach Ablauf der Pachtverträge einen Kooperationspartner für die Bewirtschaftung der Flächen zu finden, zumal wie die Beschwerdeführerin selbst vorträgt, die derzeitige Pächterin bereits im erheblichen Umfang als Lohnunternehmen für die H.-K.GbR tätig ist. Der Umstand, dass es der Pächterin lieber wäre, die Grundstücke selbst zu erwerben, ändert nichts daran, dass auch der Erwerb der Grundstücke durch den Antragsteller sich nicht ungünstig auf die Agrarstruktur auswirkt. Das Genehmigungsverfahren nach dem GrdstVG dient gerade nicht der Grundstückslenkung, sondern soll lediglich negativen Auswirkungen auf die Agrarstruktur entgegenwirken. Nach allem musste die Beschwerde der übergeordneten Behörde der Genehmigungsbehörde daher zurückgewiesen werden. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 Abs. 1 Satz 2 LwVG. Gründe, gemäß § 70 Abs. 2 FamFG die Rechtsbeschwerde zuzulassen, sind nicht ersichtlich. Der Senatsbeschluss kann daher mit Rechtsmitteln nicht angefochten werden. Die Festsetzung des Beschwerdewerts beruht auf § 36 LwVG.