3 U 146/18

Unwirksamkeit automatischer Dreimonatsverlängerung bei Makler-Alleinauftrag • Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte automatische Verlängerung eines Makler-Alleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung benachteiligt den Auftraggeber unangemessen und ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. • Ist die Klausel zur automatischen Verlängerung unwirksam, endet der Alleinauftrag mit Ablauf der ursprünglich vereinbarten Mindestlaufzeit und ein nachträglicher Ausschluss anderer Makler entfällt. • Ein Schadensersatzanspruch des Maklers wegen Einschaltung eines weiteren Maklers setzt dar, dass die Pflichtverletzung kausal zu einem Schaden geführt hat; bloße Kontaktaufnahmen des Dritten ohne erkennbare Tätigkeit oder fehlende kausale Vermittlungstätigkeit genügen nicht. • Nach Beendigung des Alleinauftrags begründen vereinzelte Nachweishandlungen des Maklers (Versand eines Exposés, Mitteilung von Interessenten) nur dann einen Provisionsanspruch, wenn diese kausal für den späteren Zustandekommen des Hauptvertrags waren. Die Beklagte erteilte der Klägerin im Oktober 2016 einen schriftlichen Makler-Alleinauftrag für den Verkauf ihrer Eigentumswohnung mit einer Mindestlaufzeit von sechs Monaten und einer Regelung zur automatischen Verlängerung um jeweils drei Monate. Die Klägerin sollte bei Vermittlung oder Nachweis Anspruch auf Provision haben. Ende April 2017 trat der Makler G... mit Billigung der Beklagten in Kontakt und besichtigte die Wohnung im Juni 2017 mit der späteren Käuferin H.... Der Kaufvertrag zwischen Beklagter und H. wurde im Juli 2017 zum angegebenen Kaufpreis geschlossen; an die G... wurden Provisionen gezahlt. Die Klägerin machte Schadensersatz wegen Verletzung des Alleinauftrags geltend; das Landgericht gab ihr statt. Das Berufungsgericht hob dies auf und wies die Klage ab. • Die Laufzeit- und Verlängerungsklausel in Ziffer 2 des Maklervertrags ist als vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingung gemäß § 305 BGB zu behandeln. • Die Klausel unterliegt nicht § 309 Nr. 9 BGB, sondern der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB, da der Auftrag nur ein einmaliges Vermittlungsziel betraf. • Eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate benachteiligt den Auftraggeber unangemessen: Nach dem gesetzlichen Leitbild ist der Maklervertrag grundsätzlich jederzeit kündbar und die Einräumung von Exklusivität nur in angemessener, kalkulierbarer Form zulässig. • Die angenommene Rechtfertigung für die Klausel (Schutz der Investition des Maklers) greift nicht durch, weil bereits gesetzlich gesichert ist, dass eine vor Beendigung erbrachte Maklerleistung Provisionsansprüche begründen kann; daher besteht kein schutzwürdiges Interesse an automatischer Fortwirkung des Alleincharakters. • Die Verlängerungsklausel ist nicht teilweise trennbar; sie ist insoweit ganz unwirksam nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. • Wegen der Unwirksamkeit endete der Alleinauftrag mit Ablauf der sechsmonatigen Mindestlaufzeit (28.04.2017), sodass spätere Beauftragung oder Tätigkeit Dritter die Klägerin nicht mehr vertraglich verletzt hat. • Selbst innerhalb der Mindestlaufzeit führte die Kontaktaufnahme der G... bis zum 28.04.2017 nicht zu einer kausalen Beeinträchtigung der Vermittlungschancen der Klägerin, da keine erkennbaren Vermittlungsbemühungen der G... vorlagen und die Klägerin bis dahin die spätere Käuferin nicht nachgewiesen hatte. • Nach Beendigung des Alleinauftrags begründete die von der Klägerin erbrachte Nachweis- oder Exposé-Übersendung hinsichtlich Frau H. keinen kausalen Vermittlungsbeitrag für den späteren Kaufvertrag; es fehlt damit an einem ersatzfähigen Schaden. • Rechtsgrundlagen und Erwägungen: § 305 BGB (AGB), § 307 Abs. 1 BGB (unangemessene Benachteiligung), § 252 Satz 2 BGB (gewöhnlicher Verlauf), § 280 Abs. 1 BGB (Schadensersatz), § 314 BGB (außerordentliche Kündigung), § 287 ZPO (Beweismaß). Die Berufung der Beklagten war erfolgreich; das Landgerichts-Urteil wurde abgeändert und die Klage der Klägerin abgewiesen. Die automatische Verlängerungsklausel des Alleinverkaufsauftrags ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, sodass der Alleinauftrag mit Ablauf der sechsmonatigen Mindestlaufzeit endete. Mangels fortbestehender vertraglicher Exklusivität konnte die Klägerin keinen ersatzfähigen Schaden aus der späteren Vermittlung durch die G... geltend machen. Soweit die Klägerin innerhalb der Laufzeit Verletzungen rügte, fehlte es an der erforderlichen Kausalität zwischen der Pflichtverletzung und einem konkreten Schaden; die von der Klägerin behaupteten Nachweisleistungen waren nicht kausal für den Zustandekommen des Kaufvertrags. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf Schadensersatz und trägt die Kosten des Rechtsstreits.