102 U 1/13

Unzulässige Nichtöffentlichkeit bei Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts • Die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts durch den Gemeinderat bedarf grundsätzlich öffentlicher Beratung und Beschlussfassung nach § 35 Abs.1 S.1 GemO; eine nichtöffentliche Sitzung ist nur zulässig, wenn das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen Einzelner dies erfordern. • Die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Festsetzung des zu zahlenden Betrags sind in der Regel keine Geschäfte der laufenden Verwaltung im Sinne des § 44 GemO, wenn sich daraus für die Gemeinde finanzielle oder städtebauliche Bedeutungen ergeben. • Ein Verstoß gegen das Gebot der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung führt regelmäßig zur Rechtswidrigkeit der daraus folgenden Beschlüsse und des auf deren Grundlage ergangenen Bescheids, wenn nicht offensichtlich ist, dass die Entscheidung in der Sache gleich ausgefallen wäre. • Die Zuständigkeit des Bürgermeisters für die selbstständige Entscheidung über Vorkaufsrechte bemisst sich nach der Hauptsatzung und der tatsächlichen Bedeutung des Geschäfts; bei Überschreiten maßgeblicher Wertgrenzen oder bei grundsätzlicher städtebaulicher Bedeutung verbleibt die Entscheidung beim Gemeinderat. Die Gemeinde (Antragsgegnerin) machte von einem in der Satzung eingeräumten Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB Gebrauch; der Gemeinderat beschloss in nichtöffentlicher Sitzung die Ausübung und setzte den von der Gemeinde zu zahlenden Kaufpreis auf 9.000 EUR statt der vereinbarten 48.000 EUR. Der Verkäufer (Antragsteller) wandte sich gegen den Bescheid der Gemeinde und begehrte dessen Aufhebung. Streitpunkte waren insbesondere, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtzeitig zugestellt wurde, ob die nichtöffentliche Beratung des Gemeinderats rechtmäßig war und ob der Bürgermeister die Entscheidung als Geschäft der laufenden Verwaltung selbst hätte treffen können. Das Landgericht gab dem Aufhebungsantrag statt; die Gemeinde legte Berufung ein. Das Oberlandesgericht prüfte die Rechtmäßigkeit der Gemeinderatsbeschlüsse, die Öffentlichkeitspflicht der Sitzung, die Zuständigkeit des Bürgermeisters und die Angemessenheit der Preisfestsetzung. • Grundsatz der Öffentlichkeit: Nach § 35 Abs.1 S.1 GemO sind Gemeinderatssitzungen grundsätzlich öffentlich; Nichtöffentlichkeit setzt voraus, dass das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen Einzelner dies erfordern. • Fehlende Gründe für Geheimhaltung: Im vorliegenden notariellen Kaufvertrag und den Akten lagen keine Umstände vor, die eine vertrauliche Behandlung wegen besonderer persönlicher oder wirtschaftlicher Belange der Vertragsparteien gerechtfertigt hätten; der Bürgermeister hat auch nicht bei den Parteien nachgefragt. • Keine Geschäfte der laufenden Verwaltung: Die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Festsetzung des zu zahlenden Betrags betrafen erhebliche finanzielle Risiken und grundlegende städtebauliche Entscheidungen; nach der Hauptsatzung lag die Kompetenz hierfür beim Gemeinderat und nicht beim Bürgermeister (§ 44 GemO). • Verfahrensfehler und Rechtsfolge: Die Verletzung des Gebots der Öffentlichkeit stellt eine schwerwiegende Verfahrensrechtsverletzung dar; da die Entscheidung eine Ermessensentscheidung war und anders hätte ausfallen können, ist der Bescheid der Gemeinde rechtswidrig (§ 46 LVwVfG greift nicht). • Zustellung und Fristfragen nicht entscheidend: Das Landgericht ließ offen, ob die Zustellung der Ausübungserklärung fristgerecht war; die Unzulässigkeit wegen Verstoßes gegen die Öffentlichkeitsregelung macht den Bescheid unabhängig von Zustellfragen rechtswidrig. • Rechtsfolgen für Preisfestsetzung: Auch die Herabsetzung des Kaufpreises auf 9.000 EUR wurde als rechtswidrig angesehen, weil der vereinbarte Kaufpreis von 48.000 EUR und der zu erwartende Verkehrswert ein höheres finanzielles Risiko begründeten. • Kosten und Vollstreckbarkeit: Die Gemeinde trägt die Kosten der Berufungsinstanz; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; Revision wurde nicht zugelassen. • Rechtliche Normen: § 25, § 28 BauGB; § 35, § 43, § 44 GemO; § 46 LVwVfG; §§ 97 ZPO, 221 BauGB, §§ 708, 709, 711 ZPO relevant für Kosten- und Vollstreckungsentscheidung. Die Berufung der Gemeinde wurde zurückgewiesen und das landgerichtliche Urteil bestätigt: Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde war rechtswidrig, weil der Gemeinderat die Entscheidung in nichtöffentlicher Sitzung getroffen hat, ohne dass berechtigte Gründe hierfür vorlagen. Eine Herbeiführung der Rechtmäßigkeit durch eine angebliche Eigenzuständigkeit des Bürgermeisters scheitert, weil das Geschäft angesichts finanzieller und städtebaulicher Bedeutung nicht in die laufende Verwaltung fällt und die Zuständigkeit beim Gemeinderat lag. Der Bescheid der Gemeinde vom 01.09.2011 ist deshalb aufzuheben; die Gemeinde hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar; eine Revision wurde nicht zugelassen.