3 U 135/11

Provisionserstattung wegen anfänglicher Anfechtbarkeit des Kaufvertrags durch arglistige Täuschung (Maklervergütung entfällt) • Maklerprovisionsanspruch entfällt, wenn der vermittelte Hauptvertrag von Anfang an wegen arglistiger Täuschung anfechtbar ist. • Zur Beurteilung der Entstehung des Provisionsanspruchs kommt es auf die anfängliche Wirksamkeit des Hauptvertrags an; eine nachträgliche Rückabwicklung aus denselben Fehlerquellen kann den Provisionsanspruch entfallen lassen. • Für die Anfechtung nach § 123 BGB genügt, dass eine Partei über objektiv nachprüfbare Umstände arglistig täuschte oder entscheidungsrelevante Umstände verschwiegen hat, wenn eine Offenlegungspflicht bestand. • Der Anspruch auf Rückzahlung der Provision kann nach § 812 Abs.1 S.1 BGB aus ungerechtfertigter Bereicherung bestehen, wenn der Makler die Leistung nicht verdient hat. • Vorgerichtliche Anwaltskosten sind nur zu ersetzen, wenn sie als verzugsbedingter Schaden oder notwendige Rechtsverfolgung kausal entstanden sind. Die Klägerin beauftragte den Beklagten als Makler mit dem Verkauf eines bebauten Grundstücks. Der Beklagte vermittelte den Verkauf an die Käufer S. H. und M. S.; notariellem Vertrag vom 12.8.2010 zufolge betrug der Kaufpreis 1,9 Mio. EUR. Die Käufer behaupteten, keine Finanzierung zu benötigen; die Klägerin zahlte dem Makler daraufhin eine Provision von 45.220 EUR. Die Käufer zahlten jedoch nicht; Übergabe erfolgte am 30.9.2010, später traten sie vom Vertrag zurück. In der Folge räumten die Käufer ein, mittellos zu sein; gegen einen Käufer wurde Insolvenz eröffnet und ein Ermittlungsverfahren wegen Betrugs eingeleitet. Die Klägerin verlangte Rückzahlung der Provision und vorgerichtliche Anwaltskosten; das Landgericht wies die Klage ab. Das Oberlandesgericht prüfte, ob der Hauptvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechtbar war und damit der Provisionsanspruch des Maklers entfällt. • Anfechtbarkeit als Rechtsfolge: Ein Provisionsanspruch nach § 652 BGB entsteht zwar durch das Zustandekommen des Hauptvertrags; entfällt jedoch die Wirksamkeit des Hauptvertrags von Anfang an (z.B. durch Anfechtung wegen arglistiger Täuschung), ist die Maklerleistung nicht verdient und der Anspruch kann nach § 812 Abs.1 S.1 BGB zurückgefordert werden. • Kein Formerfordernis für Rücktrittsbegründung: Es ist nicht erforderlich, dass die Rücktrittserklärung ausdrücklich die für eine Anfechtung maßgeblichen Tatsachen nennt; maßgeblich ist, dass die Anfechtung alternativ möglich ist, aus derselben Fehlerquelle stammt und die Geltendmachung der weniger weitreichenden Rechte binnen der Anfechtungsfrist erfolgte (§ 124 Abs.1 BGB). • Aufklärungspflicht und obj. Tatsachen: Käufer mussten über ihre wirtschaftliche Unfähigkeit aufklären, weil deren Zahlungsunfähigkeit zur Vereitelung des Vertragszwecks geeignet und damit für die Willensbildung der Verkäuferin wesentlich war. • Arglistige Täuschung festgestellt: Nach dem Parteivortrag haben die Käufer wahrheitswidrig behauptet, ausreichende Mittel zu besitzen; ihr planmäßiges Vorgehen, das Verschleiern fehlender Mittel und die spätere Einräumung zeigen, dass ihnen bewusst war, daß die Klägerin bei Kenntnis der wahren Verhältnisse den Vertrag nicht geschlossen hätte. Bedingter Vorsatz genügt für Arglist. • Keine Kausalität der unterlassenen Bonitätsprüfung: Selbst wenn der Makler zur Prüfung geraten habe, würde eine ordnungsgemäße Prüfung die Klägerin zur Erkenntnis geführt haben, dass der Kaufpreis nicht realisierbar war; eine Unterlassung schadet somit nicht der Annahme der Anfechtbarkeit. • Nebenforderungen: Verzinsung der Rückzahlungsforderung ab 18.11.2010 steht zu, weil Verzug eingetreten ist; vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind dagegen nicht zu ersetzen, weil sie nicht als verzugsbedingter Schaden oder notwendige Rechtsverfolgung kausal dargelegt wurden. • Beweisaufnahme nicht erforderlich: Die vorgelegten Unterlagen und der Parteivortrag genügen für die Feststellung der arglistigen Täuschung; weitere Zeugenvernehmung war entbehrlich. Die Berufung der Klägerin ist überwiegend erfolgreich. Der Beklagte wird zur Rückzahlung der gezahlten Provision in Höhe von 45.220 EUR sowie zur Verzinsung seit dem 18.11.2010 verurteilt, weil der vermittelte Kaufvertrag von Anfang an aufgrund arglistiger Täuschung der Käufer über ihre Zahlungsfähigkeit anfechtbar war und die Maklerleistung daher nicht verdient wurde. Die Klägerin kann die Provision aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs.1 S.1 BGB zurückfordern. Die weiter geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten werden nicht zugesprochen, da sie nicht als verzugsbedingter Schaden oder notwendige Rechtsverfolgung kausal dargelegt wurden. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen; die Revision wurde nicht zugelassen.