10 U 77/10

Anteilsangemessene Haftung bei Bauvertrag mit künftigen Wohnungseigentümern; keine Abnahme, Werklohn nicht fällig • Bei Bauverträgen mit künftigen Wohnungseigentümern ist in der Regel von anteiliger Haftung der einzelnen Eigentümer auszugehen; Gesamtschuldnerschaft bedarf einer eindeutigen Vereinbarung. • Bei Errichtung eines Hauses mit Eigentumswohnungen kann der Bauunternehmer erkennen, dass nur anteilige Haftung zu erwarten ist; er trägt das Risiko einer anderen Vertragsgestaltung, wenn er keine gesamtschuldnerische Haftung vereinbart. • Werklohn wird gemäß § 641 BGB erst mit Abnahme fällig; eine konkludente Abnahme scheidet aus, wenn das Werk offenbare, nicht unerhebliche Restleistungen aufweist. • Für die Prüfung der Fälligkeit ohne ausdrückliche Abnahme sind Fertigstellung, Mangelfreiheit und eine angemessene Abnahmefrist erforderlich. Der Kläger forderte Restwerklohn aus einem Einheitspreis-Werkvertrag über Außenputzarbeiten, den er mit der Beklagten und der Mitbeklagten Y. schloss. Die Mitbeklagte Y. wurde insolvent; das Verfahren gegen sie abgetrennt. Das Landgericht gab der Klage teilweise statt und verneinte die Einbeziehung der VOB/B; es hielt das Werk für abnahmereif und sprach dem Kläger Zahlung zu, lehnte aber aufrechnungsweise Vortrag der Beklagten ab. Die Beklagte berief, sie hafte nur anteilig entsprechend ihres Miteigentumsanteils, die Abnahme sei nicht erfolgt und die Schlussrechnung nicht prüfbar. Streitpunkt war insbesondere, ob die Beklagte gesamtschuldnerisch haftet oder nur anteilig, sowie ob Abnahme und damit Fälligkeit vorlagen. • Vertrag und Umstände: Die VOB/B wurde nicht wirksam einbezogen; der Vertrag ist nach BGB zu beurteilen. • Haftung: Bei Bauverträgen mit künftigen Wohnungseigentümern ist regelmäßig von anteiliger Haftung auszugehen, auch wenn die WEG nur aus zwei Einheiten besteht; eine gesamtschuldnerische Haftung muss ausdrücklich vereinbart oder objektiv erkennbar sein (§ 427 BGB entsprechend zu behandeln). • Erkennbarkeit: Aufgrund des Auftretens der Parteien als Bauherrengemeinschaft und der erkennbaren Rohbausituation durfte der Kläger damit rechnen, für künftige Wohnungseigentümer zu arbeiten; er hätte bei wichtigem Interesse an gesamtschuldnerischer Haftung eine vertragliche Regelung treffen müssen. • Innenverhältnis: Abweichende interne Kostenaufteilungen innerhalb der Bauherrengemeinschaft wirken nur im Innenverhältnis, nicht gegenüber dem Gläubiger. • Berechnung des Anteils: Da die abgerechneten Arbeiten Gemeinschaftseigentum betrafen, schuldet die Beklagte bei Fälligkeit nur ihren Wohnungseigentumsanteil von 371/1000; daraus ergab sich ein noch offener Betrag von 1.634,99 Euro. • Abnahme und Fälligkeit: Nach § 641 BGB wird Werklohn mit Abnahme fällig. Eine Abnahme durch Y. wirkte nicht gegenüber der Beklagten mangels Vertretungsmacht (§ 425 BGB). Konkludente Abnahme scheidet aus, weil das Werk unvollständig ist (fehlender Deckputz auf 41,19 qm) und es sich nicht um unerhebliche Restleistungen handelt. • Schutz des Bestellers: Die Ingebrauchnahme diente der Schadensminderung und kann daher keine freiwillige Abnahme ersetzen. Ohne vollständige, im Wesentlichen mangelfreie Leistung und verstrichene angemessene Frist kann der Kläger die Fälligkeit nicht herleiten. Die Berufung der Beklagten ist überwiegend erfolgreich. Die Klage wird insoweit abgewiesen, als sie über 1.634,99 Euro hinausgehende Forderungen geltend macht; dieser Restbetrag ist derzeit unbegründet und im Übrigen endgültig unbegründet. Die Beklagte haftet bei Fälligkeit nur anteilig in Höhe ihres Wohnungseigentumsanteils von 371/1000 für die auf das Gemeinschaftseigentum entfallenen Arbeiten; daraus ergab sich nach bereits geleisteter Zahlung ein offener Betrag von 1.634,99 Euro. Die Werklohnforderung ist jedoch mangels Abnahme und wegen offenkundiger, nicht unerheblicher Restleistungen insgesamt nicht durchsetzbar. Der Kläger trägt die Kosten in beiden Instanzen; Revision wurde nicht zugelassen.