13 U 145/06

Umlagefähigkeit nachträglicher Terrorversicherungsprämien aus Betriebskostenregelung • Eine vertraglich vereinbarte umlagefähige Kostenregelung, die die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sowie neu hinzutretende Kosten umfasst, schließt auch nachträglich eingerichtete Terrorversicherungen ein. • Kosten einer vom Vermieter während des Mietverhältnisses abgeschlossenen Sachversicherung können auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich erlaubt und neu hinzutretende Kosten erfasst sind (§§ 1 ff. Mietvertragsrecht, vgl. Grundsätze des BGH). • Die Klausel über "neu hinzutretende Kosten" ist nicht per se nach AGB-Recht unwirksam, wenn sie so zu verstehen ist, dass neu anfallende Betriebskosten i.S. der vertraglichen Kostenpositionen gemeint sind. • Die Terrorversicherung ist als Sachversicherung einzustufen, auch wenn sie das Mietausfallrisiko mitversichert; ein pauschaler Abzug für den mitversicherten Mietausfall ist nicht vorzunehmen, wenn die Klägerin bislang nur die Mindestprämie zahlt. • Ein Feststellungsantrag kann beschränkt werden: Der Mieter hat keinen Anspruch, sich dauerhaft die Prämie einer bestimmten Versicherungsgesellschaft unabhängig von der Marktlage erstatten zu lassen. Vermieterin (Klägerin) und Mieterin (Beklagte) schlossen 2001 einen Mietvertrag mit einer Anlage, die u. a. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sowie "jeweils Erhöhungsbeträge" auflistet. Nachträglich wurde für das Mietobjekt eine eigene Terrorversicherung eingeführt, nachdem diese zuvor in der Feuerversicherung mitversichert war. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Erstattung der Bruttoprämien für die Terrorversicherung zuzüglich Umsatzsteuer ab Januar 2007; die Beklagte bestreitet die Umlagefähigkeit und rügt Unklarheit und mögliche Unwirksamkeit der vertraglichen Regelungen sowie Unwirtschaftlichkeit der abgeschlossenen Versicherung. Das Landgericht gab der Klage teilweise statt; das OLG änderte den Tenor dahin gehend, dass die Beklagte zur Erstattung der Bruttoprämien ab 01.01.2007 verpflichtet ist, ließ die Revision zu und billigte die vorläufige Vollstreckbarkeit. • Der Anspruch der Klägerin ergibt sich aus der mietvertraglichen Regelung, wonach der Mieter alle in Anlage 2 genannten Nebenkosten sowie während der Mietzeit neu hinzutretende Kosten trägt. • Ziff. 20 der Anlage 2 nennt ausdrücklich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung und deren Erhöhungsbeträge; damit werden auch nachträgliche getrennte Terrorversicherungen erfasst, die vormals Teil der Feuerversicherung waren. • Teil II §5 Ziff.2.1 des Vertrags räumt dem Vermieter das Recht ein, auch neu hinzutretende Betriebskosten auf den Mieter umzulegen; die Formulierung "neu hinzutretende Kosten" ist nicht nach AGB-Recht unwirksam, weil sie im Vertragszusammenhang klar zu verstehen ist. • Die Terrorversicherung ist als Sachversicherung zu qualifizieren, da vorrangig die Gebäudesubstanz damit versichert wird; ein mitversichertes Mietausfallrisiko ändert die Qualifikation nicht. • Die Klägerin hat die Notwendigkeit und Angemessenheit der Versicherung ausreichend substantiiert dargelegt; die Beklagte hat keine konkreten Anhaltspunkte für eine günstigere, gleichwertige Versicherung aufgezeigt, sodass die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt sind. • Die Feststellung wurde insoweit beschränkt, dass die Klägerin keinen Anspruch hat, sich über die gesamte Laufzeit unabhängig von künftiger Marktlage auf die Erstattung einer bestimmten Gesellschaftsprämie festlegen zu lassen. • Die Beklagte trägt die Berufungskosten; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Die Berufung der Beklagten wurde überwiegend zurückgewiesen, das landgerichtliche Urteil insoweit abgeändert, dass festgestellt wird, die Beklagte ist ab 01.01.2007 während der verbleibenden Mietzeit verpflichtet, der Klägerin sämtliche Bruttoversicherungsprämien für die Terrorversicherung des Objekts zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer zu erstatten. Die vertragliche Gesamtregelung zu den Betriebskosten umfasst auch nachträglich eingeführte Terrorversicherungen, und die Klausel über neu hinzutretende Kosten ist nicht unwirksam. Die Terrorversicherung ist als Sachversicherung anzusehen, ein Abzug wegen mitversichertem Mietausfallrisiko findet nicht statt. Die Beklagte trägt die Kosten der Berufung; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde zugelassen.