3 U 111/04

Schadensersatz bei fehlender vertraglicher Baugenehmigung im Bauträgervertrag • Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen; die Klägerin hat gegen die Beklagte Ziff.1 Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichtbeibringens der vertraglich geschuldeten Baugenehmigung. • Die Beklagte Ziff.2 haftet persönlich nach §§ 823 Abs.2, 263 StGB wegen vorsätzlicher Täuschung, die zu Vermögensverfügungen der Klägerin geführt hat. • Eine vertragliche Klausel, die Schadensersatz bei Abweichung der Baugenehmigung ausschließt, ist unklar und wegen AGB-rechtlicher Schranken (§§ 309 ff. BGB) teilweise unwirksam; treuwidriges Verhalten hindert den Bauträger zudem an Berufung auf die Klausel. Die Klägerin kaufte eine Doppelhaushälfte im Rahmen eines notariellen Bauträgervertrags. Der Vertrag machte die Kaufpreisfälligkeit vom Vorliegen einer Baugenehmigung für reine Wohnnutzung abhängig. Die Klägerin zahlte Abschlagszahlungen von mindestens 190.325,40 Euro. Tatsächlich lag für die fragliche Haushälfte zunächst eine Genehmigung als Ferienwohnung (gewerbliche Nutzung) vor; eine verfahrensfreie Nutzungsänderung zu reiner Wohnnutzung war nach den Behördenunterlagen und dem Senat nicht gegeben. Gegen den Beklagten Ziff.2 erging zudem ein Bußgeldbescheid wegen Bauens ohne Baugenehmigung, den er akzeptierte. Die Klägerin klagte auf Schadensersatz und Rückabwicklung; das Landgericht gab der Klage teilweise statt. Die Beklagten beriefen gegen dieses Urteil. Das OLG bestätigte die Entscheidung im Wesentlichen. • Haftung der Beklagten Ziff.1: Die Beklagte hat ihre vertragliche Pflicht verletzt, die vertraglich zugesagte Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus zur reinen Wohnnutzung beizubringen, sodass die Klägerin Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 280, 281, 311a BGB hat. • Öffentlich-rechtliche Würdigung: Nach Landesbauordnung war die Nutzungsänderung zur Schaffung von Wohnraum nicht verfahrensfrei; ein nicht bestehendes Gebäude kann nicht durch "verfahrensfreie Nutzungsänderung" legalisiert werden, daher fehlte die erforderliche Genehmigungsfähigkeit. • AGB-Kontrolle und Unwirksamkeit der Klausel: Die vertragliche Regelung, die Schadensersatz im Fall einer abweichenden Baugenehmigung ausschließt, ist unklar und verstößt insoweit gegen §§ 309 ff. BGB; zudem steht treuwidriges Verhalten der Beklagten einer Berufung auf diese Klausel entgegen. • Haftung des Beklagten Ziff.2: Er hat die Klägerin arglistig über die Genehmigungslage getäuscht, in Kenntnis der fehlenden Erteilung einer Genehmigung für reine Wohnnutzung; dadurch wurde ein Irrtum erregt und die Klägerin zu Vermögensverfügungen veranlasst, sodass persönliche Haftung nach §§ 823 Abs.2 i. V. m. § 263 StGB besteht. • Schaden und Kausalität: Die Abschlagszahlungen erfolgten vor Vorliegen der vertraglich geschuldeten Fälligkeitsvoraussetzungen; dadurch entstand der Klägerin ein konkreter Vermögensschaden, der von den Beklagten zu vertreten ist. • Vertretungshaftung und Organhaftung: Der Geschäftsführer (Beklagter Ziff.2) handelte als Organ der GmbH; die Gesellschaft haftet zudem für das Verhalten ihres Geschäftsführers nach § 31 BGB. • Prozessrechtliche Folgen: Die Berufung der Beklagten war unbegründet; die Kosten des Berufungsverfahrens sowie die vorläufige Vollstreckbarkeit sind nach §§ 97, 708, 711 ZPO geregelt. Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat gegen die Beklagte Ziff.1 Anspruch auf Schadensersatz, weil die Beklagte die vertraglich geschuldete Baugenehmigung für reine Wohnnutzung nicht beibrachte und somit ihre vertraglichen Pflichten verletzt hat; eine verfahrensfreie Nutzungsänderung war rechtlich nicht gegeben. Die Klausel im Vertrag, die Schadensersatz bei abweichender Baugenehmigung ausschließt, ist unwirksam bzw. kann von der Beklagten nicht aufgrund treuwidrigen Verhaltens geltend gemacht werden. Der Beklagte Ziff.2 haftet persönlich wegen vorsätzlicher Täuschung nach §§ 823 Abs.2, 263 StGB; er hat die Klägerin über die Genehmigungslage in Kenntnis der Tatsachen getäuscht und so Vermögensschäden verursacht. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.