11 U 43/17

Notarhaftung bei unterlassener Belehrung und Nicht-Einholung zustimmungsrelevanter Erklärungen • Notar haftet nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO, wenn er über ein zustimmungsbedürftiges Rechtsgeschäft nicht belehrt und erforderliche Zustimmungen nicht einholt. • Eine in der Teilungserklärung geregelte Zustimmungserfordernis zu Veräußerungen ist wirksam, wenn sie nicht faktisch auf eine unzulässige Personenkreiseinschränkung zielt; gesetzliche Schranken des WEG bleiben daneben anwendbar. • Unterlässt der Notar die Belehrung trotz eingetragener Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch und trotz erkennbarer Unklarheiten über die Verwalterstellung, ist dies sorgfaltswidrig und ersatzpflichtig, wenn dadurch ein Schaden kausal geworden ist. • Nicht ersatzfähig sind Aufwendungen, die nicht hinreichend ursächlich dem verursachenden Vorprozess zuzuordnen sind oder nicht erforderlich waren; erstattungsfähige Anwaltskosten sind nach RVG zu bemessen. Der Kläger beauftragte den Beklagten als Notar mit der Beurkundung und Durchführung von Übertragungen von Miteigentumsanteilen an zwei Wohnungen. In der Teilungserklärung war die Veräußerung zustimmungsbedürftig; im Grundbuch bestand eine Veräußerungsbeschränkung. Der Beklagte belehrte den Kläger nicht über das Zustimmungserfordernis und holte die erforderlichen Zustimmungen der Wohnungseigentümer nicht ein. Daraufhin erfolgte Eintragung von Erwerbern ins Grundbuch, es kam zu einer Eigentümerversammlung und anschließendem Anfechtungsprozess, den der Kläger verlor. Der Kläger forderte Schadensersatz für Prozess- und vorgerichtliche Kosten; der Notar bestritt Pflichtverletzung und Umfang des Schadens. • Anspruch aus § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO: Der Beklagte hat Amtspflichten verletzt, weil er nicht über die Zustimmungserfordernisse belehrt und die notwendigen Zustimmungen nicht eingeholt hat. • Belehrungspflicht: Nach § 17 BeurkG musste der Notar bei erkennbaren Zweifeln und bei Eintragung einer Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch über die rechtliche Tragweite und die erforderlichen Zustimmungen informieren und Bedenken erörtern. • Wirksamkeit der Teilungserklärung: Die in § 5 der Teilungserklärung geregelte Zustimmungspflicht ist zulässig und greift neben den gesetzlichen Voraussetzungen des § 12 WEG; sie stellt kein vertragliches, gesetzeswidriges Verfügungsverbot dar. • Erforderlichkeit der Zustimmung: Die fraglichen Übertragungen (auch teilweise Anteile) waren zustimmungsbedürftig; Ausnahmen (Erstveräußerung, Verwandte ersten Grades, Ehe) lagen nicht vor. • Pflichtverletzung durch Unterlassen der Einholung: Der Notar war gemäß Vollzugsauftrag verpflichtet, erforderliche Erklärungen Dritter einzuholen oder den Kläger hierüber aufzuklären; dies unterließ er. • Kausalität des Schadens: Durch das Unterlassen der Belehrung und fehlende Einholung der Zustimmungen kam es zur Einberufung der Eigentümerversammlung und zum Anfechtungsprozess; diese Kausalkette begründet den ersatzfähigen Schaden. • Keine Mitverschuldensminderung: Ein Mitverschulden des klägerischen Laien scheidet aus; der Notar musste die rechtliche Unklarheit trotz Eintragung und der Angabe im Vertrag klären. • Ergebnis der Vorprozesse: Die vorgebrachten Angriffsgründe gegen die Beschlüsse (Vertreterfragen, Ermächtigung) rechtfertigten keine Aufhebung der Beschlüsse, sodass der Anfechtungsprozess des Klägers unabhängig vom Verschulden des Notars ebenfalls keinen Erfolg gehabt hätte. • Schadensumfang: Nicht alle geltend gemachten Kosten sind ersatzfähig. Erstattet werden erstinstanzliche Gerichtskosten des Vorprozesses und konkret zuordenbare außergerichtliche Kosten; zahlreiche vorgelegte Anwaltsrechnungen sind nicht hinreichend zurechenbar oder betreffen sowieso angefallene Tätigkeiten. • Erstattungsfähige vorgerichtliche Anwaltskosten: Für die Erfolgsaussichtprüfung eines Rechtsmittels sind Aufwendungen nach RVG in konkreter Höhe erstattungsfähig. • Zins- und Kostenfolgen: Zinsen folgen aus § 288 Abs. 1 BGB; Kostenentscheidung und Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 92 ZPO, 708 Nr.10, 113 ZPO. Die Berufung des Klägers hatte teilweise Erfolg. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.286,41 € sowie 571,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.10.2015 zu zahlen; insoweit wurde die Klage stattgegeben. Im Übrigen ist die Klage abgewiesen. Der Senat stellte fest, dass der Notar seine Aufklärungspflichten verletzt und erforderliche Zustimmungen nicht eingeholt hat, wodurch der klägerische Schaden kausal verursacht wurde. Gleichwohl wurde nicht der volle geltend gemachte Umfang erstattet, weil viele Kosten nicht zurechenbar oder nicht erforderlich waren; erstattungsfähige Posten (Gerichtskosten, konkret zuordenbare außergerichtliche Kosten und nach RVG bemessene Prüfungshonorare) wurden berücksichtigt. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte mit 66 % und der Kläger mit 34 % zu tragen; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.