11 U 45/03

Notar haftet bei unzureichender Belehrung über Risiko ungesicherter Vorleistungen • Notar haftet nach §19 BNotO, wenn er bei einer Vertragsgestaltung mit ungesicherter Vorleistung nicht über das Ausfallrisiko und Vermeidungswege ausreichend belehrt. • Bei ungesicherter Vorleistung trifft den Notar eine doppelte Belehrungspflicht: Er muss über die Folgen bei Zahlungsunfähigkeit des Begünstigten und über mögliche Sicherungsalternativen aufklären. • Fehlt eine ausreichende Belehrung und wäre bei ordnungsgemäßer Aufklärung der Vertrag nicht zustande gekommen, haftet der Notar für den dadurch entstandenen Schaden; Ersatzberechnung richtet sich nach hypothetischem Vermögensverlauf. • Bei Notarregress muss der Notar substantiiert darlegen, welche Belehrungen er erteilt hat; gelingt ihm dies nicht, ist seine Behauptung unbeweislich. • Schadensberechnung: Differenz zwischen hypothetischem Verbleib des Grundstückswerts und erhaltenen Leistungen sowie fiktive Mieteinnahmen abzüglich fiktiver Zinsen. Die Klägerinnen verkauften 1992 ein Haus an die Eheleute H. gegen 280.000 DM, zahlbar zur Hälfte sofort und zur Hälfte erst nach zehn Jahren; zur Sicherung der zweiten Rate war nur eine nachrangige Höchstbetragshypothek vereinbart. Die Käufer hatten kein Eigenkapital; eine Bank sollte eine vorrangige Grundschuld für die Finanzierung der ersten Rate eintragen. Die Käufer zahlten letztlich nicht, das Grundstück wurde zwangsversteigert; die Klägerinnen erhielten nur 140.000 DM. Sie machen gegen den beurkundenden Notar Amtshaftung nach §19 BNotO wegen unterbliebener Warnung vor dem Ausfallrisiko geltend. Das Landgericht wies die Klage ab; die Klägerinnen legten Berufung ein. Das OLG prüfte Belehrungsumfang, Kausalität und Schadenshöhe; der Notar trug nur unzureichend vor, er habe ausreichend gewarnt. • Rechtliche Grundlage: Amtshaftung des Notars nach §19 BNotO in Verbindung mit der Belehrungspflicht bei ungesicherten Vorleistungen (§17 Abs.1 BeurkG-rechtliche Tragweite). • Doppelte Belehrungspflicht: Notar muss sowohl über die Folgen der Zahlungsunfähigkeit des Begünstigten als auch über Vermeidungs- bzw. Sicherungsmöglichkeiten informieren; hier war insbesondere deutlich zu machen, dass die nachrangige Hypothek faktisch keine Werthaltigkeit gegenüber einer vorrangigen Grundschuld haben würde. • Tatsächliche Umstände: Käufer hatten kein Eigenkapital und die Bankrangstelle erhöhte das Ausfallrisiko; die vertragliche Formulierung verschleierte die Gefahr für juristische Laien. Der Notar hat seine Belehrungsleistung nicht substantiiert dargelegt, sodass die Klägerinnen die unterlassene Belehrung nicht beweisen müssen. • Kausalität und hypothetischer Vermögensverlauf: Bei ordnungsgemäßer Aufklärung wäre der Vertrag nicht zustande gekommen; daher ist zu prüfen, wie sich das Vermögen der Klägerinnen ohne Veräußerung entwickelt hätte. Verkauf an andere Interessenten wurde nicht dargetan, daher ist von Weiterbesitz auszugehen. • Schadensberechnung: Schaden besteht aus der Differenz zwischen aktuellem Grundstückswert (122.000 €) und erhaltenen 140.000 DM (=71.580,86 €) sowie aus fiktiven Mieteinnahmen abzüglich fiktiver Zinsen. Ergebnis: Wertdifferenz 50.419,14 € plus verbleibender fiktiver Mietüberschuss 7.386,54 € ergibt 57.805,68 €; Verzinsung ab Klagevortrag nur für den Teil, der erstinstanzlich schlüssig war. Die Berufung der Klägerinnen war teilweise erfolgreich. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerinnen als Gesamtgläubigerinnen 57.805,68 € zu zahlen; hierauf sind Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 50.419,14 € seit dem 07.06.2002 und auf 7.386,54 € seit dem 10.08.2004 zu leisten. Das Gericht stellt fest, dass der Notar seine Belehrungs- und Warnpflicht bei einer ungesicherten Vorleistung verletzt hat und dass diese Verletzung kausal für den eingetretenen Schaden war. Die Klägerinnen waren nicht gehalten, zunächst erfolglos Ansprüche gegen die zahlungsunfähigen Käufer zu verfolgen. Soweit die Klage über den genannten Betrag hinausging, bleibt sie abgewiesen; die Kosten- und Zinsentscheidung sowie die vorläufige Vollstreckbarkeit entsprechen dem Tenor.