3 U 146/08

Änderung des Vertragszwecks hebt Befristung und begrenzt Mietausfallschaden • Eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB setzt Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung voraus; liegt Rückgabe vor, besteht dieser Anspruch nicht. • Ändert sich der vertraglich vereinbarte Mietzweck ohne die schriftliche Form nach § 550 BGB, ist der Vertrag als nicht mehr wirksam befristet zu behandeln; der Mieter kann dann ordentlich kündigen. • Bei Ersatz des Mietausfalls nach §§ 535, 280 BGB hat der Vermieter seine Schadensminderungspflicht durch ausreichende Vermietungsbemühungen darzulegen; erzielte oder erzielbare Erlöse sind anzurechnen. • Betriebskostenabrechnungen sind auf formelle Mängel zu prüfen; Vorwegabzüge müssen ausgewiesen werden, andernfalls sind die entsprechenden Positionen herauszurechnen. Die Parteien schlossen 1996 einen Gewerbemietvertrag über ein Objekt mit Backshop im EG und Café im 1. OG. Der Mieter (Beklagter) baute das Café 2001/2002 zu einer Ferienwohnung um; streitig war, ob und wie der Vermieter (Kläger) zustimmte. Wegen Zahlungsverzugs kündigte der Kläger fristlos am 22.09.2006; der Beklagte gab die Räume Ende September 2006 zurück. Der Kläger verlangte Mietausfallschaden und Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2006. Der Beklagte erklärte Aufrechnung mit Kaution und rügte mangelnde Vermietungsbemühungen des Klägers; er behauptete, die Ferienwohnung sei leicht vermietbar gewesen. Erstinstanzlich wurden Teilforderungen zugesprochen, teils abgewiesen; beide Seiten legten Berufung ein. • Keine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB, da der Beklagte die Mietsache rechtzeitig zurückgegeben hat. • Anspruch auf Mietausfallschaden nach §§ 535, 280 BGB für Oktober 2006 bis März 2007 begründet, weil der Kläger wegen der Vertragsänderung die Schriftform des § 550 BGB verletzte und der Vertrag daher ordentlich kündbar wurde. • § 550 BGB schützt wesentliche Vertragsbestandteile wie den Mietzweck; eine Änderung des Mietzwecks (Café → Ferienwohnung) bedarf der Schriftform, ist aber hier durch Zustimmung bzw. konkludentes Verhalten wirksam geworden. • Die Beweisaufnahme, insbesondere die Vernehmung des Zeugen R., bestätigt, dass der Kläger über die Umnutzung unterrichtet war und zugestimmt hat; auch konkludentes Dulden begründet eine Vertragsänderung. • Wegen der Verletzung der Schriftform war die ursprünglich befristete Vereinbarung nicht mehr bindend; der Mieter konnte ordentlich kündigen, sodass der Vermieter Mietausfall nur bis zur nächstmöglichen Kündigungsfrist verlangen kann (§ 542 BGB, § 580a BGB relevant). • Als ersatzfähige Miete gilt die vertraglich vereinbarte Nettomiete vor Umsatzsteuer; Umsatzsteuer ist als Schadensersatz nicht erstattungsfähig. • Der Vermieter ist nach § 254 Abs. 2 BGB zur Schadensminderung verpflichtet und muss seine Vermietungsbemühungen darlegen; beim Backshop hat der Kläger ausreichend dargelegt, beim 1. OG (Ferienwohnung) waren Vermietungserfolge verfügbar, sodass anzurechnen sind geschätzte Erlöse von 2.000 €. • Die Betriebskostenabrechnung 2006 ergibt einen bereinigten Nachzahlungsanspruch von 1.980,99 €; ausgewiesene Hausmeisterkosten sind unter Berücksichtigung formeller Vorgaben anzupassen, und geleistete Kautionen sind anzurechnen. • Zinsen folgen aus §§ 286, 288 BGB; Fälligkeit richtet sich nach den jeweiligen Mietfälligkeiten bzw. Rechtshängigkeit der Forderungen. Die Berufung des Beklagten wird im Wesentlichen zurückgewiesen; das Landgerichtsurteil wird abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.951,70 € zu zahlen (bestehend aus bereinigtem Mietausfallschaden und bereinigter Betriebskostennachforderung), zuzügliche gestaffelter Zinsen. Die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB wird verneint, weil die Räume im September 2006 zurückgegeben wurden. Der Anspruch auf Mietausfall ist auf den Zeitraum Oktober 2006 bis März 2007 begrenzt, weil die Änderung des Mietzwecks die Schriftform nach § 550 BGB verletzte und den Vertrag ordentlich kündbar machte; daraus folgt eine Minderung der Forderung wegen Mitverschuldens des Klägers um 2.000 €. Aus der Betriebskostenabrechnung 2006 steht dem Kläger nach Bereinigung ein Nachzahlungsbetrag zu; die geleistete Kaution ist anzurechnen. Die Kostenentscheidung und vorläufige Vollstreckbarkeit werden vom Gericht geregelt.