3 U 138/08

Keine Mietminderung wegen Türstehern auf gemeinsamem Flur • Eine Minderung der Miete wegen Umfeldbeeinträchtigungen kommt nur in Betracht, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht unerheblich und vorzugsweise unmittelbar beeinträchtigt ist. • Die bloße optische Präsenz von Sicherheitspersonal auf einem gemeinsamen Flur und gelegentliches Ansprechen von Kunden begründet regelmäßig keinen unmittelbaren Mangel und führt nicht zur Minderung, wenn ein alternativer straßenseitiger Zugang besteht. • Zahlt der Mieter trotz fehlender Minderung nicht die vertraglich vereinbarte Miete, begründet dies Zahlungsansprüche des Vermieters einschließlich ersetzbarer Anwaltskosten und Verzugszinsen. Die Klägerin vermietete Kellerräume in einem Einkaufszentrum an die Beklagte zur Betreibung einer Spielothek und eines Internetcafés; daneben betreibt die Nebenintervenientin in benachbarten Kellerräumen eine Diskothek. Die Räume sind über einen gemeinsamen 2,4 m breiten Flur erreichbar; die Spielothek verfügt zusätzlich über einen straßenseitigen Zugang. Die Beklagte zahlte ab Dezember 2004 nicht die volle vertragliche Miete und zog eine Minderung wegen dort postierender Ordner der Diskothek und angeblicher Zugangsbeschränkungen heran. Das Landgericht minderte die Miete pauschal um 400 EUR monatlich; die Klägerin berief sich auf vollständige Zahlungspflicht und verlangte die restlichen Mietforderungen nebst Zinsen und Anwaltskosten. Der Senat prüfte, ob die Anwesenheit der Ordner eine gebrauchstauglichkeitsbeeinträchtigung im Sinne des § 536 BGB begründet. • Anspruch der Klägerin ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. vertraglicher Mietvereinbarung; Miethöhe und geleistete Zahlungen sind unstreitig. • Minderungsvoraussetzung nach § 536 Abs. 1 BGB ist eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit; hierzu zählen auch Umfeldmängel, jedoch nur, wenn die Einwirkung unmittelbar ist. • Rechtsprechung und Literatur begrenzen Umfeldmängel auf Fälle mit unmittelbarer Beeinträchtigung des Zugangs oder der Nutzung; mittelbare Beeinträchtigungen, die nur die Kundenzahl mindern, rechtfertigen regelmäßig keine Minderung. • Im konkreten Fall ist der Zugang zur Spielothek weiterhin fußläufig und ohne Versperrung möglich; ein alternativer straßenseitiger Eingang steht zur Verfügung, sodass die Präsenz der Türsteher allenfalls eine mittelbare, nicht aber eine unmittelbare Beeinträchtigung darstellt. • Das Landgericht hat die Minderung zu weit gefasst und ohne hinreichende Feststellungen zu Unmittelbarkeit und Erheblichkeit angenommen; die Berufung der Klägerin ist daher erfolgreich. • Da keine Minderung bestand, sind die geltend gemachten Mietforderungen einschließlich der geltend gemachten außergerichtlichen Anwaltskosten ersatzfähig; Verzugszinsen folgen aus § 286 BGB in Verbindung mit der vertraglichen Fälligkeit. • Kosten- und Vollstreckungsentscheidung beruht auf §§ 91, 708 Nr.10, 711, 713 ZPO; Revision wurde nicht zugelassen. Der Senat ändert das landgerichtliche Urteil zugunsten der Klägerin ab. Die Beklagte hat die rückständigen Mieten in voller Höhe zu zahlen; die Klägerin erhält 22.229,36 EUR nebst Verzugszinsen für die konkret benannten Zeiträume sowie weitere streitbefangene Beträge und Ersatz der geltend gemachten Anwaltskosten. Eine Mietminderung war nicht gerechtfertigt, weil die Anwesenheit der Ordner auf dem gemeinsamen Flur allenfalls eine mittelbare Beeinträchtigung darstellt und ein straßenseitiger Zugang die Gebrauchstauglichkeit sicherstellt. Damit fehlt es an einem Mangel im Sinne des § 536 BGB, weshalb die Beklagte in Verzug geriet und Verzugszinsen gemäß § 286 BGB zu leisten sind. Die Beklagte trägt die Kosten beider Instanzen; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.