3 U 158/06

Erstattung anteiliger Verwaltungskosten – Anwendungsbereich der BetrKV und Anforderungen an den Vergleichsvortrag • Bei unbestimmter vertraglicher Bezugnahme auf Verwaltungskosten ist auf den Begriff der Verwaltungskosten der Betriebskostenverordnung (§ 1 Abs. 2 BetrKV) zurückzugreifen. • Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet auch den Vermieter im Gewerbemietverhältnis zu einem kostenbewussten Handeln; der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß. • Vergleichsabrechnungen anderer Objekte müssen in Umfang, Struktur und regionalem Bezug hinreichend vergleichbar sein, um eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots zu begründen. Die Klägerin verlangt von der Beklagten anteilige Nachzahlungen für Verwaltungskosten aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2002–2004 in Höhe von insgesamt 3.898,62 €. Im Mietvertrag ist die Überwälzung von Betriebskosten, darunter Verwaltungskosten, geregelt; die Klägerin beruft sich auf eine Verwaltervollmacht und auf vorgelegte Abrechnungen. Das Landgericht hatte die Klägerin mit Einschränkungen zurückgewiesen; der Senat änderte das Urteil im Punkt Verwaltungskosten ab und wies teilweise zurück. Der BGH hob einen Teil des Senatsurteils auf und verwies zur erneuten Entscheidung über die Verwaltungskosten zurück. Die Beklagte rügt Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots und legte Vergleichsabrechnungen anderer Gewerbeobjekte vor. Die Klägerin hält die Vergleichsobjekte für nicht vergleichbar und verweist auf den Umfang der vertraglich übertragenden Verwaltertätigkeiten (Anlage K29). Der Senat prüfte, ob die Beklagte die erforderlichen Umstände vorgetragen hat, um die Unangemessenheit der geltend gemachten Verwaltungskosten darzulegen. • Anwendungsbereich der BetrKV: Wird der Begriff ‚Verwaltungskosten‘ im Vertrag nicht näher definiert, ist nach dem BGH auf § 1 Abs. 2 BetrKV abzustellen; nur danach erfasste Kosten sind umlagefähig. • Subsumtion der vorgelegten Verwaltervollmacht: Die der Klägerin vorgelegte Vollmacht zeigt Tätigkeiten, die unter den BetrKV-Begriff der Verwaltungskosten fallen, sodass grundsätzlich Umlagefähigkeit gegeben ist. • Wirtschaftlichkeitsgebot im Gewerbemietverhältnis: Auch für Gewerbemietverhältnisse gilt eine Verpflichtung des Vermieters zur wirtschaftlichen Bewirtschaftung; bei Verletzung kann ein Schadensersatzanspruch des Mieters entstehen. • Darlegungs- und Beweislast des Mieters: Wer die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots geltend macht, muss Tatsachen vortragen und ggf. beweisen, die regionalen, objektbezogenen und marktüblichen Bedingungen Rechnung tragen; an den Vortrag sind bei schwer prüfbaren Pauschalen keine überhöhten Anforderungen zu stellen, wohl aber bei der Angemessenheit und dem Umfang beauftragter Leistungen. • Ungeeignetheit der Vergleichsabrechnungen: Die von der Beklagten eingereichten Abrechnungen sind nach Auffassung des Senats nicht hinreichend vergleichbar, weil Umfang, Struktur, regionale Nähe und die jeweils zugrunde liegenden Verwaltertätigkeiten nicht ausreichend dargelegt sind; daher vermögen sie die Vermutung eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht zu begründen. • Ergebnis der Prüfung: Mangels substantiierten und vergleichbaren Vortrags der Beklagten ist ihr Einwand gegen die Angemessenheit der Verwaltungskosten nicht durchgehend erfolgreich; die Klägerin hat Anspruch auf die geltend gemachten anteiligen Verwaltungskosten. • Zinsen und Kosten: Anspruch auf Zinsen aus §§ 288, 291 BGB ab Zustellung der Anspruchsbegründung; Kosten- und vorläufige Vollstreckbarkeitsregelungen wurden entsprechend den prozessualen Ergebnissen festgelegt. Der Senat hat die Berufung der Klägerin in dem nach Zurückverweis noch relevanten Umfang stattgegeben und die Beklagte zur Zahlung weiterer 3.898,62 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 08.09.2005 verurteilt. Der Anspruch der Klägerin auf anteilige Erstattung der Verwaltungskosten für 2002–2004 ergibt sich, weil die Vertragsklausel auf den Verwaltungsbegriff der BetrKV abzustellen ist und die Klägerin die der Umlage zugrunde liegenden Verwaltertätigkeiten substantiiert vorgelegt hat. Die Beklagte hat nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass die geltend gemachten Kosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, weil die vorgelegten Vergleichsabrechnungen in Umfang, Struktur und regionalem Bezug nicht vergleichbar gemacht wurden. Daher kann der Einwand der Beklagten den Zahlungsanspruch nicht entkräften. Die Entscheidung enthält zudem Zins- und Kostenregelungen sowie die Zulassung der Revision.