10 U 25/01

Ersteigerter Eigentümer kann nach wirksamer Sonderkündigung Räumung verpachteter Hofflächen durchsetzen • Der Ersteher eines Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren kann nach wirksamer Zuschlagserteilung das verpachtete Grundstück herausverlangen, wenn er sein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG wirksam ausübt. • Ein Pächter, der im Versteigerungstermin unvollständige oder unklare Angaben zu von ihm geleisteten Investitionen macht, verliert nach § 57d Abs. 3 ZVG den Kündigungsschutz des § 57c ZVG. • Der Ersteher behält den Kündigungsschutz nur, wenn er die Höhe und die Bedingungen der vom Pächter geltend gemachten Beiträge kannte oder bei Kenntnis dasselbe Gebot abgegeben hätte (§ 57d Abs. 3 Satz 2 ZVG). Der Beklagte pachtete seit 1963 den Hof seiner Eltern. Wegen finanzieller Schwierigkeiten wurde der Hof zwangsversteigert; der Kläger erhielt im Dezember 2000 den Zuschlag für Teilflächen. Der Kläger kündigte daraufhin außerordentlich nach § 57a ZVG. Der Beklagte verweigerte Herausgabe und berief sich auf umfangreiche, angeblich mit der Verpächterin verrechnete Investitionen am Hof und auf eine mündliche Vereinbarung, wonach er lebenslang Nutzungsrechte habe. Im Versteigerungstermin gab der Beklagte nur eine pauschale Anmeldung von Investitionen in Höhe von ca. 30.000–40.000 DM ab. Das Amtsgericht wies die Klage ab; das OLG gab dem Kläger in der Berufung statt. • Mit Zuschlag im ZVG wurde der Kläger Eigentümer der streitigen Teilflächen (§ 90 ZVG) und trat als Ersteher gemäß § 57 ZVG in den Pachtvertrag ein. • Der Kläger hat sein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG wirksam ausgeübt; die Kündigung vom 29.12.2000 führte zur Beendigung des Pachtverhältnisses zum 31.10.2001 (§ 594a Abs.2 BGB i.V.m. § 57a ZVG). • Die Behauptung des Beklagten, seine Investitionen schränkten das Kündigungsrecht nach § 57c ZVG ein, scheitert, weil er im Versteigerungstermin keine hinreichend bestimmten Angaben gemäß § 57d Abs.1 ZVG gemacht hat und damit nach § 57d Abs.3 Satz1 ZVG den Kündigungsschutz verloren hat. • Für den Erhalt des Kündigungsschutzes genügt nicht eine pauschale Angabe; Höhe, Zeitpunkt, Verrechnungsmodus und Dauer der Anrechnung müssen so bestimmbar sein, dass der Rechtspfleger und potenzielle Ersteher das Risiko abschätzen können. • Der Vortrag und die Zeugenaussagen des Beklagten genügten nicht, um zu beweisen, dass der Kläger die konkreten Bedingungen kannte oder bei Kenntnis dasselbe Gebot abgegeben hätte (§ 57d Abs.3 Satz2 ZVG). • Weil der Kündigungsschutz entfiel, steht dem Kläger der Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu; ein Besitzrecht des Beklagten aus § 986 BGB entfällt. • Die behauptete schriftlich nicht belegte Vereinbarung aus 1983 kann den Beklagten auch gegen die ordentliche Kündigung nicht schützen, weil sie den Formerfordernissen widerspricht (§ 585a, § 594a BGB). Die Berufung des Klägers war begründet; das OLG hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten verurteilt, die ersteigerten Flurstücke nebst Gebäuden zu räumen und geräumt herauszugeben. Der Kläger ist durch Zuschlag im ZVG Eigentümer geworden und hat sein Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG wirksam ausgeübt; der Beklagte verlor den nach § 57c ZVG möglichen Kündigungsschutz wegen unvollständiger Anmeldung nach § 57d ZVG. Die Behauptungen über umfangreiche Investitionen und eine unkündbare Vereinbarung waren nicht ausreichend substantiiert und bewiesen, sodass sie dem Räumungsanspruch nicht entgegenstanden. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar mit der Möglichkeit, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abzuwenden.