11 U 63/01

Sonderkündigungsrecht nach §57a ZVG erlischt bei nicht fristgerechter Kündigung • Ein Erwerber in der Zwangsversteigerung verliert das Sonderkündigungsrecht nach § 57a Satz 2 ZVG, wenn er nicht spätestens zum ersten gesetzlich zulässigen Termin kündigt. • Für gewerbliche Mietverhältnisse nach § 565 Abs.1a BGB ist der erste zulässige Kündigungstermin maßgeblich; Ersteigerer müssen die Unmöglichkeit einer fristgerechten Kündigung beweisen. • Vom Ersteher ist in der Regel eine Frist von einer Woche nach Zuschlag als zumutbare Entscheidungs- und Organisationsfrist anzuerkennen; organisatorische Vorkehrungen sind zumutbar, um bei Zuschlag sofort handeln zu können. Die Klägerin war Pächterin eines Betriebsgeländes gemäß Mietvertrag vom 30.12.1997 mit Änderung vom 21.07.1999. Die Beklagte hatte in einem Zwangsversteigerungstermin am 28.09.2000 zwei Flurstücke ersteigert; im Termin wurde auf bestehende Mietverträge und das Sonderkündigungsrecht nach §57a ZVG hingewiesen. Die Beklagte kündigte mit Schreiben vom 09.10.2000 das Mietverhältnis zum 31.01.2001, worauf die Klägerin Widerspruch einlegte und Feststellungsklage erhob. Das Landgericht Aurich gab der Klage statt; die Beklagte berief sich auf Verzögerung durch Urlaubsreise und Poststau und machte geltend, sie sei ohne Verschulden an der fristgerechten Kündigung gehindert gewesen. Die Berufung der Beklagten war Gegenstand der Entscheidung vor dem Oberlandesgericht. • Die Berufung ist unbegründet; die Kündigung der Beklagten vom 09.10.2000 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Maßgeblich ist, dass der Zuschlag am 28.09.2000 erteilt wurde und nach §565 Abs.1a BGB für Geschäftsräume spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zu kündigen ist; damit war hier der 05.10.2000 erster zulässiger Kündigungstermin. Die Kündigung der Beklagten erfolgte erst am 09.10.2000 und war damit verspätet. • Nach §57a Satz 2 ZVG erlischt das Sonderkündigungsrecht, wenn nicht zum ersten zulässigen Termin gekündigt wird; der Ersteigerer trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Unmöglichkeit einer rechtzeitigen Kündigung. • Eine Woche nach Zuschlag ist als zumutbare Entscheidungs- und Organisationsfrist ausreichend: Ein Ersteher hat schon vor oder spätestens im Termin Erkundigungen einzuholen und zu entscheiden, ob er das Sonderkündigungsrecht ausüben will. Die Beklagte, die hauptberuflich umfangreiches Immobilienmanagement betreibt, hätte organisatorische Vorkehrungen treffen müssen, um bei Zuschlag unverzüglich kündigen zu können. • Dass der Vertreter im Versteigerungstermin bevollmächtigt war, ändert nichts: Unabhängig von der Frage der Wissenszurechnung hätte die Beklagte im Vorfeld oder durch Instruktionen sicherstellen müssen, dass im Fall des Zuschlags sofort gehandelt werden kann; dies war zumutbar und möglich. • Die Interessen der Mieter rechtfertigen ebenfalls eine knappe Frist, weil das Sonderkündigungsrecht zeitlich befristet ist, um rasche Klarheit über das Mietverhältnis zu schaffen. Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen; das Landgericht hatte zu Recht festgestellt, dass die Kündigung vom 09.10.2000 das Mietverhältnis nicht beendet. Das Sonderkündigungsrecht nach §57a ZVG war entfallen, weil die Beklagte nicht zum ersten gesetzlich zulässigen Termin (05.10.2000) gekündigt hat und die von ihr geltend gemachten Verzögerungsgründe keinen schuldlosen Hindernisnachweis erbringen. Die Beklagte hätte organisatorische Maßnahmen treffen oder eine inländische Vertretung instruieren müssen, um bei Zuschlag unverzüglich reagieren zu können. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.