20 U 4632/20

Unangemessene 30‑Jahres‑Bindung bei fehlender Subvention verletzt § 11 Abs. 2 BauGB • Ein städtebaulicher Vertrag mit Wiederkaufsrecht unterliegt der Prüfung nach § 11 Abs. 2 BauGB (bzw. vormals § 6 Abs. 3 S.4 BauGB). • Bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Ausübungsfrist gilt für das Wiederkaufsrecht die gesetzliche Höchstfrist von 30 Jahren nach § 462 S.1 BGB durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB. • Eine 30‑jährige Bindungsfrist ist nur dann angemessen, wenn der Erwerber einen substanziellen Preisnachlass oder sonstige außergewöhnliche Umstände erhalten hat; fehlt ein solcher Preisnachlass, kann eine derart lange Frist gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung (§ 11 Abs. 2 BauGB) verstoßen. • Ist die vereinbarte Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts unangemessen und führt dies nicht durch ergänzende Auslegung behebbar zur Rechtslage, entfällt der Rückübertragungsanspruch. Die Klägerin, eine Marktgemeinde in Niederbayern, verkaufte 1994 ein 944 qm großes Grundstück an den Beklagten zu marktüblichen Preis. Im notariellen Vertrag wurden Wiederkaufsregelungen vereinbart, die den Rückübertragungsfall bei Nichtbebauung innerhalb von acht Jahren vorsehen sowie weitergehende Ausübungsregelungen ohne ausdrückliche Fristbestimmung. Der Beklagte errichtete kein Wohngebäude. Über 20 Jahre nach Vertragsschluss erklärte die Gemeinde 2014, sie wolle ihr Rückübertragungsrecht ausüben. Das Landgericht verurteilte den Beklagten zur Rückübertragung. Der Beklagte berief sich auf Unwirksamkeit wegen Verstoßes gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung und auf Verjährung; die Gemeinde verteidigte die Vertragsgestaltung unter Berufung auf Rechtsprechung, die 30‑jährige Fristen in bestimmten Fällen gebilligt hat. • Es handelt sich um einen städtebaulichen Vertrag mit einem Wiederkaufsrecht im Sinne des § 11 BauGB; maßgeblicher Prüfungsmaßstab ist § 11 Abs. 2 BauGB (vormals § 6 Abs. 3 S.4 BauGB). • Fehlt im Vertrag eine ausdrückliche Ausübungsfrist, ist diese durch Auslegung nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln; hier ergab die Auslegung eine 30‑jährige Frist (gesetzliche Höchstfrist des § 462 S.1 BGB). • Bei der Angemessenheitsprüfung ist eine Gesamtbetrachtung der Vertragsfolgen vorzunehmen; ein klares Missverhältnis zu Lasten des privaten Vertragspartners darf nicht bestehen. • Die Rechtsprechung des BGH lässt eine 30‑jährige Bindung nur dann als angemessen gelten, wenn der Käufer das Grundstück verbilligt bzw. subventioniert erworben hat oder außergewöhnliche Umstände vorliegen, welche die lange Bindung rechtfertigen. • Vorliegend wurde kein Preisnachlass gewährt; der Käufer erhält bei Rückübertragung nur den ursprünglichen Kaufpreis und Erschließungskosten, sodass die 30‑jährige Bindung in der Gesamtwürdigung unbillig ist und gegen § 11 Abs. 2 BauGB verstößt. • Auch eine ergänzende Auslegung nach §§ 157, 133 BGB führt nicht zur Rettung des Anspruchs: selbst bei Annahme einer moderaten Frist wäre diese hier bereits abgelaufen, weil die Gemeinde erst über 20 Jahre nach Vertragsschluss ihr Recht geltend machte. • Mangels eines wirksamen Wiederkaufsrechts besteht der vom Kläger geltend gemachte Rückübertragungsanspruch nicht; dem erstinstanzlichen Urteil ist daher aufzuheben. • Kostenentscheidung und vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 91, 708 Nr.10, 711 ZPO; Revision wurde nicht zugelassen, weil keine grundsätzliche Bedeutung gegeben ist. Die Berufung des Beklagten war erfolgreich; das Urteil des Landgerichts Landshut wird aufgehoben und die Klage abgewiesen. Das OLG hat festgestellt, dass die vertraglichen Regelungen zum Wiederkaufsrecht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung nach § 11 Abs. 2 BauGB verstoßen, weil keine Subvention bzw. kein erheblicher Preisnachlass vorlag und eine derart lange Bindungsfrist daher unbillig ist. Folglich besteht kein Anspruch der Gemeinde auf Rückübertragung des Grundstücks. Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar.