34 Wx 341/18

Keine familiengerichtliche Genehmigung bei Übertragung vermieteten Wohnungseigentums mit Ergänzungspfleger-Genehmigung • Bei Übertragung von vermietetem Wohnungs- und Teileigentum an einen minderjährigen Erwerber bedarf es nicht generell der Genehmigung durch das Familiengericht, wenn ein Ergänzungspfleger bestellt und dieser die Übertragung nach § 1909 BGB genehmigt hat. • Die Vertretung des Minderjährigen durch einen Ergänzungspfleger ersetzt die elterliche Vertretung und macht eine familiengerichtliche Genehmigung im Rahmen des Eintragungsverfahrens nur erforderlich, wenn die speziellen Genehmigungstatbestände des § 1821 oder § 1822 BGB einschlägig sind. • Eine Eintragung im Grundbuch darf nicht allein deshalb verweigert werden, weil das Kausalgeschäft (z.B. Schenkung) aus Sicht des Grundbuchamts nicht lediglich rechtlich vorteilhaft für den Minderjährigen ist. Großeltern übertrugen per notarieller Urkunde vom 27.12.2017 unentgeltlich vermietetes Wohnungs- und Teileigentum an ihren minderjährigen Enkel; sie behielten sich einen lebenslangen Nießbrauch und Rückforderungsansprüche vor, die durch eine Vormerkung gesichert werden sollten. Der Enkel war zum Zeitpunkt der Beurkundung geschäftsunfähig; ein Ergänzungspfleger wurde am 4.4.2018 bestellt und genehmigte die Urkunde notariell. Der Notar stellte am 24.8.2018 den Antrag auf Eintragung, das Grundbuchamt verweigerte jedoch mit Zwischenverfügung vom 28.8.2018 die Eintragung mit der Begründung, es fehle die Genehmigung des Familiengerichts, weil das Geschäft für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei. Die Beteiligten riefen das OLG an und rügten, die Ergänzungspfleger-Genehmigung genüge; das Grundbuchamt hielt an seiner Sicht fest. • Beschwerde ist statthaft und formgerecht eingelegt (§§ 71, 73, 15 GBO). • Materielles Konsensprinzip nach § 20 GBO verlangt Prüfung der Vertretungsmacht bei Vertretung durch Dritte; hier ist die wirksame Vertretung dadurch gegeben, dass der Ergänzungspfleger die notarielle Vereinbarung gem. § 1909 BGB genehmigt hat. • Elterliche Vertretung ist nach § 1629 BGB grundsätzlicher Regelfall; ein Ausschluss nach § 1795 BGB liegt vor, weil das Rechtsgeschäft für den minderjährigen Erwerber nicht lediglich rechtlich vorteilhaft war, sodass die elterliche Erklärung schwebend unwirksam war und der Ergänzungspfleger die Genehmigung erteilen musste. • Die vom Grundbuchamt verlangte familiengerichtliche Genehmigung ist nicht erforderlich, weil bei Erwerbsgeschäften über Grundstücke auf die Genehmigungstatbestände der §§ 1821, 1822 BGB abzustellen ist und diese hier nicht greifen. • § 1821 Abs.1 Nr.1 BGB schützt lediglich Verfügungen über bereits vorhandenes Vermögen des Minderjährigen; hier veräußern die Großeltern ihr Vermögen, nicht der Erwerber sein eigenes. Die Vormerkung und Rückübertragungsklausel führen ebenfalls nicht zur Genehmigungspflicht, weil die Rückforderung auf das im Vermögen des Erwerbers noch Vorhandene beschränkt ist. • Dingliche Erwerbsgeschäfte sind nach Wortlaut von § 1821 Abs.1 Nr.5 BGB nicht erfasst; auch § 1822 Nr.5 BGB ist im vorliegenden Fall nicht einschlägig. • Das Grundbuchamt darf die Eintragung nicht allein deshalb ablehnen, dass es das Kausalgeschäft für nachteilig hält; die Eintragung ist vorzunehmen, wenn die form- und vertretungsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Beschwerde ist erfolgreich; die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Erding vom 28.08.2018 wird aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, den Antrag nicht wegen des Fehlens einer familiengerichtlichen Genehmigung zurückzuweisen. Der Ergänzungspfleger hat die notarielle Vereinbarung wirksam genehmigt, sodass die Vertretung des minderjährigen Erwerbers gegeben ist. Es bestehen keine einschlägigen Genehmigungstatbestände nach §§ 1821, 1822 BGB, die eine familiengerichtliche Genehmigung erfordern würden. Das Grundbuchamt hat daher die Eintragung vorzunehmen und darf sich nicht auf die behauptete rechtliche Nachteiligkeit des Kausalgeschäfts berufen.