10 U 199/12

Leitsatz: Hat der Makler die ausdrückliche Frage des von ihm vermittelten Grundstückserwerbers nach der Asbesthaltigkeit der Dacheindeckung wissentlich und willentlich falsch beantwortet, ist der Erwerber berechtigt, von dem Makler auf Grund dieser Pflichtverletzung nicht nur den gezahlten Maklerlohn zurückzuverlangen, sondern auch Schadensersatz zu fordern. Jedoch beschränkt sich dieser Schadensersatzanspruch auf das so genannte negative Interesse. Hierbei ist nicht entscheidend, ob der Makler auf Grund einer Verletzung des direkt mit den Erwerber geschlossenen Maklervertrags haftet oder allein aus Deliktsrecht. In beiden Fällen ist der grundsätzlich gegebene Ersatzanspruch nicht auf das positive Interesse, also auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens, gerichtet, sondern ausschließlich auf den Ausgleich des Vertrauensschadens.(Rn.13) Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 13. Januar 2012 abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 9.531,90 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. Juni 2010 zu zahlen sowie die Kläger von Gebührenansprüchen der Rechtsanwälte ...[A] in Höhe von 949,14 € freizustellen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger 52 % und die Beklagte 48 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. I. Die Kläger begehren von der Beklagten wegen arglistiger Täuschung über die Asbesthaltigkeit des Daches des von ihnen durch Vermittlung der Beklagten erworbenen Hauses die Rückzahlung der an die Beklagte gezahlten Maklerprovision in Höhe von 9.531,90 € sowie Schadensersatz in Höhe von 10.447,62 € für die Neueindeckung des Daches nach einem Abzug von „neu für alt“ in Höhe von 50 %. Das Landgericht hat die Beklagte zur Rückzahlung der Maklerprovision in Höhe von 9.531,90 € nebst Zinsen sowie zur Zahlung von 4.997,18 € Schadensersatz nebst Zinsen verurteilt. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen sei, dass die Beklagte durch ihren Mitarbeiter ...[B] die Frage der Kläger nach der Asbesthaltigkeit der Dacheindeckung wissentlich und willentlich falsch beantwortet habe. Die Beklagte sei deshalb sowohl zur Rückzahlung der erhaltenen Maklerprovision verpflichtet als auch zur Leistung von Schadensersatz, der sich nicht lediglich auf den Vertrauensschaden beschränke. Vielmehr habe die Beklagte die Kläger so zu stellen, wie wenn der Fehler nicht vorgelegen hätte. Anderenfalls stünde nämlich dem Käufer ein auf das positive Interesse gerichteter Schadensersatzanspruch allenfalls gegen den Verkäufer zu, der sich wiederum möglicherweise an den Makler halten könne. In Anbetracht des Alters des Daches von 30 Jahren bei einer anzunehmenden Lebenszeit eines mit Kunstschiefer gedeckten Daches von 40 Jahren sei jedoch ein Abzug „neu für alt“ in Höhe von 75 % vorzunehmen, weshalb sich lediglich ein Schadensersatzbetrag in Höhe von 4.997,18 € ergebe. Ferner stehe den Klägern aus dem Gesichtspunkt des Verzuges ein Freistellungsanspruch hinsichtlich der durch die vorgerichtliche Beauftragung ihrer Prozessbevollmächtigten verursachten Kosten in Höhe von 1.101,46 € zu. Auch der weiter mit der Klage geltend gemachte Antrag auf Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet sei, den Klägern sämtlichen weiteren Schaden, der ihnen aus der Verletzung der vertraglichen Verpflichtung aus dem Maklervertrag durch die Beklagte entstanden sei, zu ersetzen, sei zulässig und begründet. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung, soweit sie zur Zahlung eines Betrages über 9.531,90 € hinaus sowie zur Freistellung von Gebührenansprüchen über einen Betrag in Höhe von 949,14 € hinaus verurteilt und ihre Schadensersatzverpflichtung festgestellt wurde. Die Beklagte macht geltend, den Klägern stehe der begehrte Schadensersatz nicht zu, da diese nicht besser gestellt werden könnten, als wenn die Beklagte den Maklervertrag pflichtgemäß erfüllt hätte. Den Ersatz des positiven Interesses könnten sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur direkt von dem Verkäufer erlangen, nicht jedoch von dem das Geschäft vermittelnden Makler. Die Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts abzuändern, soweit die Beklagte zur Zahlung eines Betrages über 9.531,90 € hinaus sowie zur Freistellung von Gebührenansprüchen über einen Betrag in Höhe von 949,14 € hinaus verurteilt wurde und die Klage entsprechend abzuweisen. Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen und verteidigen das landgerichtliche Urteil. Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Die Klage ist, soweit sie mit der Berufung angegriffen wird, nicht begründet. Den Klägern steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch ebenso wie der Anspruch auf Feststellung einer weiteren Schadensersatzpflicht der Beklagten nicht zu. Aufgrund der insoweit rechtskräftigen Feststellungen des Landgerichts ist davon auszugehen, dass der Zeuge ...[B] als Mitarbeiter der Beklagten die Kläger arglistig über die Asbesthaltigkeit des von ihnen erworbenen Hauses getäuscht hat und deshalb die Kläger berechtigt sind, von der Beklagten aufgrund dieser Pflichtverletzung nicht nur den gezahlten Maklerlohn zurückzuverlangen, sondern auch Schadensersatz zu fordern. Jedoch beschränkt sich dieser Schadensersatzanspruch der Kläger auf das sogenannte negative Interesse, denn die Kläger haben lediglich einen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, wie sie stünden, wenn die Täuschung nicht erfolgt wäre. Hierbei ist nicht entscheidend, ob die Beklagte aufgrund einer Verletzung des direkt mit den Klägern geschlossenen Maklervertrages haftet oder allein aus Deliktsrecht, da in beiden Fällen der grundsätzlich gegebene Ersatzanspruch nicht auf das positive Interesse, also auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens, gerichtet ist, sondern ausschließlich auf den Ausgleich des Vertrauensschadens (vgl. BGH Report 2002, 397 sowie BGH NJW 2011, 1962). Denn der durch eine unerlaubte Handlung Geschädigte hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, besser zu stehen, als er stünde, wenn der Schädiger die unerlaubte Handlung nicht begangen hätte. Dieser Grundsatz gilt bei einem Kaufvertrag jedenfalls dann, wenn dieser aufgrund falscher Angaben eines Dritten zustande gekommen ist. Die im Gewährleistungsrecht verankerte Besserstellung des Käufers ist nur gerechtfertigt, weil sie auf einem Rechtsgeschäft beruht, denn nur dieses, nicht aber die unerlaubte Handlung, kann den Käufer besser stellen, als er vorher stand. Der Käufer kann nur von dem Verkäufer Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Die unerlaubte Handlung eines Dritten kann nicht dazu führen, dass dieser haftungsrechtlich wie ein Verkäufer behandelt wird (so BGH NJW 2011, 1962). Dies gilt auch dann, wenn die unerlaubte Handlung des Dritten im Rahmen eines Maklervertrages mit diesem erfolgte und deshalb der Käufer einen Schadensersatzanspruch gegen den Dritten aus der Verletzung vorvertraglicher oder vertraglicher Nebenpflichten hat (vgl. BGH Report 2002, 397). Vorliegend verlangen die Kläger so gestellt zu werden, wie sie stünden, wenn die Beklagte sie nicht über die Art der Dacheindeckung getäuscht hätte. Sie könnten daher gegebenenfalls verlangen, so gestellt zu werden, als hätten sie den Kaufvertrag über das Grundstück nicht abgeschlossen. Einen Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages machen sie jedoch nicht geltend, vielmehr möchten sie das Kaufgrundstück behalten und daneben den ihnen „aus dem Erwerb entstandenen Schaden, den sie auf die Kosten der Mängelbeseitigung beziffern“, ersetzt erhalten. In der Sache ist das Begehren der Kläger mithin darauf gerichtet, so gestellt zu werden, als wäre das Dach des Hauses, wie von der Beklagten vor Vertragsabschluss erklärt, ohne Asbest errichtet worden. Damit beanspruchen sie jedoch das Erfüllungsinteresse, denn im Ergebnis möchten sie so gestellt werden, als hätte der Verkäufer den Kaufvertrag ordnungsgemäß erfüllt. Ein solcher Anspruch steht ihnen jedoch gegenüber der Beklagten als Drittem nicht zu. Die von dem Landgericht herangezogene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW-RR 2004, 1196) ist insoweit, worauf die Berufung zutreffend hinweist, nicht einschlägig. Sie betrifft zwar ebenfalls einen Schadensersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels beim Grundstücksverkauf, jedoch die Haftung des Verkäufers gegenüber dem Käufer und nicht die Haftung des Maklers gegenüber dem Käufer. In dem Haftungsverhältnis des Verkäufers gegenüber dem Käufer ist jedoch eine Haftung des Verkäufers auf Ersatz des positiven Interesses ohne weiteres anzunehmen, hier jedoch nicht streitgegenständlich. Da die Klage somit im Umfang des Berufungsangriffs unbegründet ist, ist auf die Berufung der Beklagten das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage insoweit abzuweisen. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92 Abs. 1, § 100 Abs. 1, § 708 Nr. 10, § 713 ZPO. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 7.497,18 € festgesetzt (Differenz der Verurteilung zu 14.529,08 € zu den von der Beklagten anerkannten 9.531,90 €, somit 4.997,18 € sowie Wert des Feststellungsausspruchs von 2.500 €).