22 U 82/14

Fehlende Schriftform bei Gemeinschaftsvermietung ermöglicht ordentliche Kündigung • Wird die Mietsache während des Berufungsverfahrens zurückgegeben und erklärt der Kläger die Hauptsache für erledigt, ist der Streit durch Feststellung der Erledigung zu beenden. • Ein befristeter gewerblicher Mietvertrag gilt nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten ist; fehlt die Unterschrift aller Vermieter einer Grundstücksgemeinschaft, ist die Schriftform nicht gewahrt. • Ist der Vertrag formell nicht wirksam, ist eine ordentliche Kündigung möglich und die Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB gilt; bis zum Wirksamwerden der Kündigung kann Räumung geltend gemacht werden. Die Kläger klagten auf Räumung gewerblicher Mieträume gegen die Beklagte. Während des Berufungsverfahrens gab die Beklagte die Mieträume zum 31.07.2014 heraus; die Kläger erklärten daraufhin die Hauptsache für erledigt, die Beklagte schloss sich dem nicht an. Streitgegenstand war insbesondere, ob eine ordentliche oder fristlose Kündigung gerechtfertigt war und ob der Mietvertrag von 2011 formwirksam geschlossen worden ist. Der Mietvertrag war als Zeitmietvertrag bezeichnet; die Kläger rügten, die gesetzliche Schriftform nach § 550 BGB sei nicht eingehalten. Auf Vermieterseite bestand eine vierköpfige Grundstücksgemeinschaft, der Vertrag aber nicht von allen Mitgliedern unterschrieben. Die Beklagte berief sich teils auf Vertretung und Vollmacht. Die Kläger machten geltend, dass deshalb die Kündigung als ordentliche Kündigung wirksam sei und die Räumung bis zum Wirksamwerden der Kündigungsfrist zu Recht begehrt wurde. • Die einseitige Erledigungserklärung der Kläger ist als Feststellungsantrag zu verstehen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. • Die Klage war bis zur Rückgabe der Mietsache begründet, weil die Kläger bis dahin einen Räumungsanspruch hatten. • Fristlose Kündigung wurde im ersten Rechtszug nicht entscheidungserheblich vorgetragen; eine nachträgliche Begründungsprüfung wäre durch § 533 Nr. 2 ZPO eingeschränkt. • Der Mietvertrag von 2011 ist nach § 550 BGB mangels Einhaltung der gesetzlichen Schriftform als auf unbestimmte Zeit zu behandeln, weil nicht alle Mitglieder der Grundstücksgemeinschaft auf Vermieterseite unterschrieben haben. • Ein Vertretungsvermerk oder die dem Vertrag beigefügte Vollmacht fehlt; damit ist der Schutz späterer Grundstückserwerber nicht gewahrt und die Schriftform nicht erfüllt. • Folglich war eine ordentliche Kündigung möglich; die Kündigung vom 18.09.2013 machte die Frist des § 580a Abs. 2 BGB zum 31.03.2014 wirksam, sodass die Räumungsklage bis zur Rückgabe am 31.07.2014 berechtigt war. • Die Berufung der Kläger ist erfolgreich; prozessuale Nebenentscheidungen richten sich nach §§ 91, 708 Nr. 10, 713 ZPO; Revision wurde nicht zugelassen. Die Berufung der Kläger war erfolgreich; es wurde festgestellt, dass die Hauptsache erledigt ist, weil die Beklagte die Mieträume herausgegeben hat und die Klage bis zur Rückgabe begründet war. Entscheidend war, dass der Zeitmietvertrag wegen Nichtbeachtung der Schriftform des § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit zu behandeln ist, weil nicht alle Mitglieder der Grundstücksgemeinschaft den Vertrag auf Vermieterseite unterschrieben und keine Vollmacht dem Vertrag beigefügt war. Daher war eine ordentliche Kündigung möglich und die Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB führte dazu, dass die Räumungsklage bis zur Rückgabe wirksam war. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen wurden der Beklagten auferlegt; die Revision wurde nicht zugelassen.