2 Wx 38/14

Zurückweisung des Antrags auf Ersetzung der Zustimmung zur Veräußerung eines Erbbaurechts wegen Zweckgefährdung • Die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung eines Erbbaurechts kann ersetzt werden, wenn ihre Verweigerung ohne ausreichenden Grund erfolgt und nicht zu befürchten ist, dass der Veräußerung der Zweck des Erbbaurechts wesentlich beeinträchtigt wird (§ 7 Abs.3 ErbbauRG, § 7 Abs.1 ErbbauRG). • Bei Auslegung eines Erbbaurechtsvertrags ist auf die Zweckbestimmung abzustellen; eine vorgesehene Zweckbindung (z. B. Ausschluss von Einzelhandel, Erhalt einer Denkmalsache) verhindert die Zustimmung zur Veräußerung an einen Erwerber mit entgegenstehender Nutzung. • Die persönliche Eignung des Erwerbers ist erforderlich; fehlt die Weiterübertragung der vertraglichen Verpflichtungen an den Erwerber oder ist die geplante Nutzung mit dem Vertragszweck unvereinbar, rechtfertigt dies die Verweigerung der Zustimmung. • Fristen im Ersetzungsverfahren nach § 7 Abs.3 ErbbauRG richten sich nach § 63 Abs.2 Nr.2 FamFG; bei fehlerhafter Rechtsmittelbelehrung greift die Vermutung des fehlenden Verschuldens und Wiedereinsetzung kann gewährt werden (§§ 17,18 FamFG). Die Stadt als Eigentümerin bestellte 2007 zugunsten des Erbbauberechtigten ein Erbbaurecht mit Zweckbindung: Erhalt der denkmalgeschützten Stadthalle und Errichtung eines Hotels, Restaurant, Veranstaltungshalle und einer Tiefgarage; Einzelhandel war ausgeschlossen. Der Erbbauberechtigte vereinbarte 2012 den Verkauf des Erbbaurechts an ein Unternehmen, dessen Kaufvertrag die Errichtung eines SB-Warenhauses mit großer Verkaufsfläche und zahlreichen Stellplätzen vorsah; Aufschiebende Bedingungen und Zustimmungsvorbehalte waren geregelt. Der Erbbauberechtigte beantragte 2013 beim Amtsgericht die ersetzende Zustimmung, weil die Eigentümerin die Genehmigung verweigere; die Eigentümerin hielt die beabsichtigte Nutzung für mit dem Erbbaurechtszweck unvereinbar und bemängelte die fehlende Übertragung vertraglicher Verpflichtungen und Gewähr für deren Erfüllung. Das Amtsgericht wies den Antrag zurück; das Rechtsmittel wurde fristüberschreitend eingelegt, Wiedereinsetzung wurde beantragt. • Zuständigkeit: Das OLG ist Beschwerdegericht nach § 119 Abs.1 Nr.1b GVG für das Verfahren nach § 7 Abs.3 ErbbauRG (Verweis auf FamFG). • Frist und Wiedereinsetzung: Die Beschwerdefrist richtet sich nach § 63 Abs.2 Nr.2 FamFG (zwei Wochen). Wegen fehlerhafter Rechtsmittelbelehrung wurde zugunsten der nicht anwaltlich vertretenen Beteiligten Wiedereinsetzung nach §§ 17,18 FamFG gewährt. • Rechtsmaßstab: Nach § 7 Abs.3 ErbbauRG ist Zustimmung zu ersetzen, wenn die Eigentümerin ohne ausreichenden Grund verweigert. Nach § 7 Abs.1 ErbbauRG besteht ein Anspruch, wenn durch Veräußerung der Zweck des Erbbaurechts nicht wesentlich beeinträchtigt wird und die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für ordnungsgemäße Erfüllung bietet. • Auslegung des Vertrags und Zweckprüfung: Der Erbbaurechtsvertrag sieht Erhalt der Stadthalle, ein Hotel, gastronomienahe Nutzung und ausdrücklich keinen Einzelhandel vor. Die im Kaufvertrag vorgesehene Errichtung eines SB-Warenhauses mit großer Verkaufsfläche und zahlreichen Stellplätzen widerspricht dieser Zweckbestimmung und gefährdet den mit dem Erbbaurecht verfolgten Zweck erheblich. • Persönliche Eignung und Verpflichtungsübertragung: Es ist nicht dargelegt, dass alle Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag an den Erwerber übertragen und durchsetzbar würden; ohne Weitergabe der Pflichten und eindeutige Gewähr der Erfüllung fehlt die erforderliche Sicherheit für ordnungsgemäße Erfüllung. • Keine Änderung der Zweckbestimmung: Es ist keine rechtsverbindliche, vertretene Änderung der Vertragszwecke durch die Eigentümerin ersichtlich; interne Verhandlungen, politische Willensäußerungen oder Protokolle begründen keine Außenwirkung, die eine Abweichung rechtfertigen würde. • Ergebnis der Interessenabwägung: Vor dem Hintergrund Vertragszweck, vorgelegter Erwerbsplanung und unzureichender Übertragung/Absicherung der Verpflichtungen rechtfertigt die Ablehnung der ersetzenden Zustimmung die Zurückweisung des Antrags. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) wird zurückgewiesen; die ersetzende Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts wird nicht erteilt. Begründung: Die vorgesehene Nutzung durch den Erwerber (SB-Warenhaus mit großer Verkaufsfläche und Stellplätzen) steht im Widerspruch zur Zweckbestimmung des Erbbaurechtsvertrags, der den Erhalt der denkmalgeschützten Stadthalle, ein Hotel mit gastronomienaher Nutzung und den Ausschluss von Einzelhandel vorsieht. Zudem ist nicht sichergestellt, dass die vertraglichen Verpflichtungen an den Erwerber wirksam übertragen und deren Erfüllung gewährleistet werden, so dass sowohl der Vertragszweck gefährdet als auch die persönliche Eignung des Erwerbers nicht hinreichend nachgewiesen ist. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Beteiligte zu 1). Die Zulassung der Rechtsbeschwerde wurde verneint.