17 U 236/11

Haftung der Finanzierungsbank für vorvertragliche Aufklärungspflichtverletzung bei arglistiger Vertriebstäuschung • Bank haftet bei vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung gegenüber Immobilienkäufern wegen arglistiger Täuschung durch Vertrieb; Schadensersatz Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie möglich. • Evident falsche Angaben über Mietpoolausschüttungen und das Verschweigen hoher Innenprovisionen begründen Haftung aus culpa in contrahendo (§§ 311 Abs.2, 280 Abs.1 BGB). • Die Verjährungseinrede greift nicht: Kenntnis des Anspruchs und des haftenden Umstands (Kenntnis der Bank von der Täuschung) war vor dem 01.01.2008 nicht gegeben; dreijährige Frist begann daher nicht früher. • Schadensersatz ist nach Maßgabe der Naturalrestitution zu bemessen; ein geschätzter Mindestschaden kann zugrunde gelegt werden (§ 287 ZPO). • Feststellungsanspruch für weiteren durch den Immobilienerwerb entstandenen Schaden und Feststellung des Annahmeverzugs sind zulässig. Die Kläger erwarben 1993 eine vermietete Eigentumswohnung und finanzierten den Kauf teils über ein von der Beklagten vermitteltes Vorausdarlehen. Vermittler der Vertriebsgesellschaft gab im Besuchsbericht monatliche „Mieteinnahmen“ aus dem Mietpool an; die Kläger traten einem Mietpool bei und unterzeichneten Vermittlungsaufträge, die niedrigere Provisionssätze auswiesen. Später zeigte sich, dass die tatsächlichen Mietpoolausschüttungen deutlich geringer und der Mietpool verschuldet war; außerdem flossen offenbar deutlich höhere Innenprovisionen an den Vertrieb. Die Kläger forderten Schadensersatz und verlangten Zahlung Zug um Zug gegen Übertragung der Immobilie sowie Feststellungen zur Ersatzpflicht und zum Annahmeverzug. Das Landgericht wies die Klage als verjährt ab; das OLG Karlsruhe gab in der Berufung den Klägern weitgehend Recht. • Anwendbares Recht und Anspruchsgrundlage: Das Vertragsanbahnungsverhältnis von 1993 ist nach den bis 31.12.2001 geltenden Vorschriften zu beurteilen; Anspruch wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung (culpa in contrahendo, vgl. §§ 311 Abs.2, 280 Abs.1 BGB) ist gegeben. • Evident falsche Angaben zu Mietpoolausschüttungen: Der Besuchsbericht nannte nachhaltig zu erwartende Mieteinnahmen (636 DM = 9,60 DM/m²), die aufgrund der Sollmietenliste und zu erwartender Abzüge ökonomisch nicht erreichbar waren; dies war für die Beklagte erkennbar und begründet die Vermutung eines Wissensvorsprungs bzw. eine Pflicht zur Aufklärung. • Arglistige Täuschung über Innenprovisionen: Die Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge versprachen niedrigere Gebühren als tatsächlich geflossene Zahlungen (mehr als 15% des Kaufpreises); die Kläger wurden hierüber arglistig getäuscht und die Beklagte unterließ die Aufklärung, obwohl ihr die Praxis bekannt war oder bekannt sein musste. • Kausalität und Rechtsfolge: Hätte ordnungsgemäße Aufklärung stattgefunden, hätten die Kläger den Erwerb nicht vorgenommen oder sich anderweitig gelöst; daher ist die Beklagte zum Schadensersatz in Naturalrestitution verpflichtet und kann Zahlung Zug um Zug gegen Übertragung der Immobilie verlangen (§§ 249, 257, 250 BGB). • Verjährung: Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf Verjährung berufen. Der für die dreijährige Frist maßgebliche Kenntniszeitpunkt der Kläger von der möglichen Haftung der Beklagten (insbesondere Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung) lag nicht vor dem 01.01.2008; die bloße Kenntnis des BaFin-Prüfberichts 2004 reichte hierfür nicht aus. • Beweislast und Beweiserleichterung: Wegen des institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen Vertrieb und Bank kommt die vom BGH entwickelte Beweiserleichterung zur Anwendung; die Beklagte hat die Entlastung durch Benennung und Vernehmung entlastender Zeugen nicht erbracht. • Schadensbemessung: Der geltend gemachte Betrag von 109.927,75 EUR entspricht dem von den Klägern tatsächlich geleisteten Ablösebetrag zur Darlehensrückführung und ist als Mindestschaden geschätzt zulässig (§ 287 ZPO); Zinsen seit Rechtshängigkeit sind anzusetzen. • Feststellungs- und Annahmeverzugsanspruch: Die Feststellung weiterer Ersatzpflichten für künftig entstehenden oder noch nicht bezifferten Schaden ist zulässig; die Beklagte befindet sich im Annahmeverzug hinsichtlich des Angebots der Kläger zur Übereignung der Immobilie. Die Berufung der Kläger war erfolgreich. Das OLG verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 109.927,75 EUR nebst Zinsen seit 30.05.2011 Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe aller zur Übertragung der bezeichneten Wohnung nötigen Erklärungen sowie zu Feststellungen über weitergehende Ersatzpflicht und Annahmeverzug. Die Haftung gründet sich auf vorvertragliche Aufklärungsdefizite wegen evident falscher Mietpoolangaben und arglistiger Verschweigung hoher Innenprovisionen; Kausalität und Schadenshöhe sind festgestellt bzw. als Mindestschaden geschätzt. Die Verjährungseinrede der Beklagten wurde zurückgewiesen, weil die Kläger erst nach dem maßgeblichen Stichtag Kenntnis der für eine Haftung erforderlichen Umstände erlangten. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits überwiegend; Revision wurde nicht zugelassen.