13 U 91/10

Haftung der Gründungskommanditistin wegen unrichtigem Prospektbild zum Alter wesentlicher Fondsobjekte • Eine Gründungskommanditistin haftet aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen für unrichtige oder unvollständige Prospektangaben gegenüber Zeichnern der Fondsbeteiligung. • Prospektangaben über das Alter wesentlicher Gebäudeteile sind für die Anlageentscheidung wesentlich, weil Alter und Baustandard die Rentabilität und Instandhaltungskosten beeinflussen. • Ein Mahnbescheid kann die Verjährung auch dann hemmen, wenn er formale Mängel aufweist, soweit ergänzende, dem Beklagten bekannte Schreiben die Individualisierung der Forderung ermöglichen. • Bei Rückabwicklung ist ein Vorteilsausgleich vorzunehmen; steuerliche Vorteile sind anzurechnen, soweit sie konkret substantiiert sind. • Vorgerichtliche Anwaltskosten sind erstattungsfähig, wenn ihre Notwendigkeit und der Gegenstandswert substantiiert dargelegt sind. Der Kläger erwarb 2000 eine mittelbare Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds über DM 60.000 zzgl. Agio. Er rügte, der Prospekt habe das Alter von Teilen des Fachmarktzentrums Ludwigshafen unrichtig dargestellt und Altlasten nicht ausreichend offengelegt; später stellte sich heraus, dass erhebliche Gebäudeteile deutlich älter waren als angegeben. Der Kläger forderte Rückzahlung seiner Einlage Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Das Landgericht wies die Klage ab; der Kläger legte Berufung ein und erweiterte teilweise seine Anträge. Das OLG Köln entschied teilweise zu seinen Gunsten und stellte insbesondere fest, dass die Prospektangabe zum Alter in einem wesentlichen Punkt unrichtig war und die Beklagte hierauf haftet. • Haftung aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen: Als Gründungskommanditistin war die Beklagte Vertragspartnerin der eintretenden Gesellschafter und zur aufklärungsrichtigen Prospektdarstellung verpflichtet; unrichtige oder irreführende Prospektangaben begründen Verschulden. • Unrichtigkeit und Wesentlichkeit der Altersangabe: Prospektformulierungen erweckten den Eindruck, das ganze Fachmarktzentrum sei im Wesentlichen Ende der 80er Jahre errichtet worden, tatsächlich stammen erhebliche Flächen (ca. 1/3) aus den 1970er Jahren; das Alter ist für die Wertermittlung und Rentabilität wesentlich. • Vertretenmüssen: Die Beklagte konnte sich nicht entlasten; eine richtige Altersangabe wäre mit zumutbarem Aufwand überprüfbar gewesen. • Kausalität: Die Vermutung ordnungsgemäßer Aufklärung spricht dafür, dass der Kläger bei Kenntnis des wahren Alters nicht gezeichnet hätte; die Beklagte hat diese Vermutung nicht entkräftet. • Verjährung und Hemmung: Zwar war der Kläger ab 2005 im Bilde, die Verjährungsfrist lief bis 31.12.2008; der am 29.12.2008 gestellte Mahnbescheid hemmte die Verjährung, weil ergänzende anwaltliche Schreiben eine hinreichende Individualisierung ermöglichten; die Hemmung blieb bis zur rechtzeitigen Anspruchsbegründung bestehen. • Höhe des Schadens: Bei Rückabwicklung ist der Einlagebetrag zzgl. Agio (63.000 DM = 32.211,39 €) abzüglich erhaltenen Ausschüttungen zu erstatten; hiervon ist ein konkret substantiierter Steuervorteil (3.151,00 €) im Sinne des Vorteilsausgleichs abzuziehen, so dass 20.100,01 € verbleiben. • Zug-um-Zug-Leistung: Die Erstattung erfolgt Zug um Zug gegen Abtretung der Fondsrechte; das Angebot des Klägers war entsprechend auszulegen. • Entgangene Zinsen/Alternativanlage: Ansprüche auf entgangene Anlagezinsen wurden abgelehnt, weil der Kläger die hypothetische Alternativanlage nicht substantiiert vorgetragen hat und neues Vorbringen in der Berufungsverhandlung unberücksichtigt bleibt (§ 531 Abs.2 ZPO). • Vorgerichtliche Anwaltskosten: Erstattungsfähig sind 1.085,04 €, da die Einschaltung eines Anwalts notwendig war und der Gegenstandswert richtig zu bemessen war; höhere zweitinstanzliche Kostensteigerungen konnten nicht berücksichtigt werden. • Feststellung des Annahmeverzugs: Die Beklagte befindet sich in Annahmeverzug, weil sie das Zug-um-Zug-Angebot des Klägers mit dem Abweisungsantrag ablehnte. Die Berufung ist teilweise erfolgreich. Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger 20.100,01 € nebst Zinsen (5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit 24.07.2009) Zug um Zug gegen Abtretung seiner mittelbaren Kommanditbeteiligung zu zahlen, sowie vorgerichtliche Anwaltskosten von 1.085,04 € nebst Zinsen. Weitergehende Ansprüche, insbesondere auf Erstattung entgangener Anlagezinsen, wurden abgewiesen, weil der Kläger die konkrete Alternativanlage nicht substantiiert dargelegt hat. Zudem wurde festgestellt, dass die Beklagte mit der Annahme der Abtretung in Verzug ist. Die Entscheidung beruht auf der Feststellung, dass die Prospektangabe zum Alter wesentlicher Gebäudeteile unrichtig und für die Anlageentscheidung wesentlich war; ein Mahnbescheid hemmte die Verjährung rechtzeitig, und bei der Rückabwicklung ist ein Vorteilsausgleich vorzunehmen, weshalb die festgesetzten Beträge den ersatzfähigen Schaden darstellen.