24 U 95/07

Keine Provision ohne vertragsbereiten Interessenten und vermittlungsrelevante Tätigkeit • Für einen Anspruch auf Maklerprovision nach § 652 Abs.1 BGB muss der Makler bei Nachweisleistungen zum Zeitpunkt des Nachweises einen vertragsbereiten Kaufinteressenten darstellen können. • Die Durchführung einer Besichtigung begründet nur dann eine vermittlungsrelevante Tätigkeit, wenn sie über das übliche Maß hinausgehend unmittelbar auf die Abschlussbereitschaft des Interessenten einwirkt. • Ist der vermeintliche Nachweis entweder nicht kausal für die Kaufentscheidung oder bestand bereits Vorkenntnis beim Vertragspartner, fehlt der provisionsbegründende Erfolg. • Werden die für den Provisionsanspruch erforderlichen Tatsachen nicht hinreichend dargelegt oder bewiesen, ist der Anspruch abzuweisen. Die Klägerin verlangte Maklerprovision von der Beklagten für den Verkauf einer Wohnung. Die Parteien hatten am 20.10.2004 einen Alleinauftrag mit eingeschränkter Regelung über von der Beklagten geworbene Käufer geschlossen. Die Klägerin behauptete, sie habe dem Käufer Prof. H ein Exposé übersandt, mehreren Telefonkontakten geführt und einen Besichtigungstermin am 12.05.2005 veranlasst, der dessen Kaufentscheidung ausgelöst habe. Die Beklagte hielt dagegen, Prof. H habe bereits Vorkenntnisse und teils Kaufabsichten, die Klägerin habe keine maßgebliche Vermittlungsleistung erbracht und die Beweisführung sei lückenhaft. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen; die Beklagte hat Berufung geführt und das OLG Köln bestätigt die Abweisung. • Anforderungen des § 652 Abs.1 BGB: Beim Nachweis muss zum Zeitpunkt des Nachweises eine konkrete Kaufbereitschaft des Interessenten vorliegen, die den Auftraggeber in die Lage versetzt, mit ihm in konkrete Verhandlungen einzutreten. • Die von der Klägerin behaupteten frühzeitigen Maßnahmen (Exposé, Telefonate) begründeten nach Auffassung des Gerichts keine bereits vorhandene Vertragsbereitschaft des Prof. H; die Klägerin selbst führt als ursächlich den Besichtigungstermin vom 12.05.2005 an. • Die Klägerin hat zugleich vorgebracht, Prof. H habe erst am 12.05.2005 endgültig entschieden; nach eigenen Angaben des Klägers aber benötigte Prof. H noch Bedenkzeit bis Mitte Mai, sodass die Klägerin am 19.05.2005 keinen nachweislich vertragsbereiten Interessenten vorzuweisen hatte. • Selbst wenn die Besichtigung ursächlich gewesen sein sollte, genügt die Durchführung einer Besichtigung im Regelfall nicht zur Geltendmachung einer Vermittlungsleistung; nur besondere Umstände, die über das herkömmliche Maß hinausgehen und unmittelbar auf die Abschlussbereitschaft einwirken, reichen aus. Solche besonderen Umstände hat die Klägerin nicht dargelegt. • Alternativ kommt in Betracht, dass die Beklagte bereits Vorkenntnis vom Kaufinteresse des Prof. H hatte; in diesem Fall würde der Hinweis der Klägerin keinen ursächlichen Nachweis mehr darstellen. • Die Klägerin hat die für den Provisionsanspruch erforderlichen Tatsachen nicht ausreichend bewiesen; die Beweiswürdigung führt daher zur Versagung des Anspruchs. • Rechtliche Folgerung: Die Voraussetzungen des § 652 Abs.1 BGB für einen Provisionsanspruch sind nicht erfüllt, weshalb der Anspruch abgewiesen werden muss. Die Berufung der Beklagten führt zur Abweisung der Klage; die Klägerin hat keinen Anspruch auf Maklerprovision nach § 652 Abs.1 BGB. Das Gericht stellt fest, dass zum Zeitpunkt der behaupteten Nachweis- und Vermittlungsleistungen keine hinreichende Kaufbereitschaft des Erwerbers vorlag oder die Beklagte bereits Vorkenntnis hatte, sodass kein kausaler Nachweis durch die Klägerin erbracht wurde. Zudem rechtfertigte die durchgeführte Besichtigung ohne besondere Umstände keine vermittlungsrelevante Tätigkeit, die unmittelbar zur Vertragsbereitschaft geführt hätte. Deshalb sind die gesetzlichen Voraussetzungen für die Provisionszahlung nicht erfüllt und die Klage ist kostenpflichtig abzuweisen.