12 U 228/00

Unzulässigkeit und Sittenwidrigkeit einer Verfallabrede bei grundpfandgesichertem Darlehen • Eine Fälligkeitsregelung eines Darlehens, die ausdrücklich an ein kalendermäßiges Datum gebunden ist, führt nicht automatisch zu einer Abhängigkeit von der Durchführbarkeit eines verbundenen Kaufvertrags. • Eine Vereinbarung, wonach der Gläubiger bei Nichtzahlung vor Fälligkeit Eigentum an einem Grundstück erwerben kann, ist als Verfallabrede unzulässig; die analoge Anwendung von § 1149 BGB ist möglich, wenn das Grundstück zugleich als Grundpfand gesichert ist. • Eine vertragliche Regelung, die dem Gläubiger ohne Ausgleich den Wertzuwachs eines Grundstücks zufallen lässt, kann sittenwidrig und damit gemäß § 138 BGB nichtig sein. Die ältere Beklagte ist Eigentümerin eines Einfamilienhauses, das sie ausbauen und in Eigentumswohnungen aufteilen wollte. Der Kläger gewährte ihr 1998 ein Darlehen über 410.000 DM; gleichzeitig wurden Teilungserklärung, Kaufvertrag über Wohnung Nr.1 und weitere notarielle Vereinbarungen geschlossen. Das Darlehen war kalendermäßig zur Rückzahlung am 31.10.1999 fällig; für den Fall der Nichtzahlung sollte der Kläger die Übertragung des Grundstückseigentums erlangen und die Darlehensschuld erlassen bekommen. Der Kläger veranlasste zugleich die Bestellung einer Grundschuld zugunsten einer Bank, um den bei dieser aufgenommenen Kredit abzusichern. Die Beklagte zahlte nicht; der Kläger verlangte daraufhin die Übereignung des Grundstücks. Das Landgericht gab der Klage statt; in der Berufung hielt das Oberlandesgericht die Klage für unbegründet und sprach der Widerklage statt. • Fälligkeit und Verrechnungsregel: Die kalendermäßige Fälligkeit des Darlehens (31.10.1999) ist unabhängig vom Entstehen des Kaufpreisanspruchs auszulegen; Verrechnungsregelungen begünstigen den Darlehensgeber, führen aber nicht zu einer Aufschiebung der Darlehensfälligkeit. • Analoge Anwendung des Verbots von Verfallabreden (§1149 BGB): Weil das Grundstück zugleich durch Bestellung einer Grundschuld zur Sicherung des über die Bank aufgenommenen Kredits belastet wurde, entspricht die Gesamtsituation derjenigen, die §1149 BGB schützen will; die Vereinbarung, dem Gläubiger bei Fälligkeit die Übereignung des Grundstücks zu gewähren, ist deshalb analog unzulässig. • Sittenwidrigkeit (§138 BGB): Die Vereinbarung, nach der der Kläger bei Ausübung des Übernahmerechts nur bestehende Belastungen zu übernehmen hat und ansonsten keinen Ausgleich für einen möglichen erheblichen Wertzuwachs des Grundstücks leisten muss, führt zu einer groben Übersicherung. Da erheblicher Wertzuwachs bis zu etwa dem Doppelten des Darlehensbetrags vorhersehbar war, liegt ein verwerfliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor und damit Sittenwidrigkeit. • Verfallklausel/Vertragsstrafe: Die Abrede hat Strafcharakter, weil sie die Beklagte durch Verlust des Eigentums bei Nichtleistung unter Druck setzt; in entsprechender Anwendung sind die Vorschriften über Vertragsstrafen (§§339 ff. BGB) und die Möglichkeit der Herabsetzung (§343 BGB) zu prüfen, was eine Durchsetzung der Übereignung weiter erschwert. • Prozessuale Folgerung: Da der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks unwirksam ist, entfällt die Grundlage der im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung; die bedingte Widerklage auf Erteilung der Löschungsbewilligung ist daher begründet. Die Berufung der Beklagten ist begründet; die Klage des Klägers auf Übertragung des Grundstücks wird abgewiesen, weil die Vereinbarung über die Eigentumsübertragung bei Nichtrückzahlung als unzulässige Verfallabrede und darüber hinaus als sittenwidrig nach § 138 BGB anzusehen ist. Da das Grundstück zudem zur Sicherung eines bei einer Bank aufgenommenen Kredits mit einer Grundschuld belastet wurde, ist die analoge Anwendung des Verbots von Verfallabreden gerechtfertigt. Die widerklagliche Forderung der Beklagten auf Erteilung der Löschungsbewilligung für die zu Gunsten des Klägers eingetragene Auflassungsvormerkung ist begründet, weil die rechtfertigende Grundlage der Vormerkung entfallen ist. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger. Der Kläger kann die Vollstreckung wegen der Kosten nur durch Sicherheitsleistung abwenden.