2 Wx 45/00

Wirksame Verwalterzustimmung durch Bevollmächtigten trotz § 664 BGB • Eine umfassende Vertretungsvollmacht des Verwalters für die Veräußerung von Wohnungseigentum kann die erforderliche Verwalterzustimmung i.S.d. § 12 WEG ersetzen. • § 664 BGB verbietet nur die unberechtigte Substitution im Innenverhältnis; ein Verstoß gegen § 664 BGB führt nicht kraft Gesetzes zur Unwirksamkeit der durch den Bevollmächtigten abgegebenen Zustimmung gegenüber Dritten. • Das Grundbuchamt hat die vorgelegten Vollmachten und Zustimmungen zu prüfen, darf aber die Eintragung nicht von einer weiteren Zustimmung des Verwalters abhängig machen, wenn die vorgelegte Vertretungserklärung wirksam ist. Die Parteien schlossen am 3.12.1999 einen Kaufvertrag über Wohnungseigentum, in dem die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedurfte; als Verwalter wurde Herr U. B. angegeben. Zur Durchführung des grundbuchlichen Vollzugs reichten die Erwerber Vollmachts- und Genehmigungsurkunden ein: Protokoll über Bestellung des Verwalters, eine Vollmacht des Verwalters an R. B. sowie eine von R. B. unterschriebene Verwalter-Genehmigung. Die Rechtspflegerin verlangte dennoch eine persönliche Zustimmung des Verwalters mit der Begründung, eine Übertragung der Verwaltertätigkeit auf Dritte sei unzulässig (§ 664 BGB). Das Landgericht bestätigte diese Auffassung und lehnte die Wirksamkeit der vorgelegten Vertretungserklärung ab. Die Beteiligten legten weitere Beschwerde ein. • Anwendbarkeit von §§ 675, 664 BGB auf den Verwaltervertrag: Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag; § 664 BGB ist entsprechend zu berücksichtigen. • Begriff der Substitution: § 664 BGB untersagt die Substitution, also die Übergabe der Geschäftsbesorgung in eigener Verantwortung an einen Dritten, nicht jedoch die Einschaltung von Erfüllungsgehilfen oder die Erteilung von Vertretungsvollmachten. • Auslegung der vorgelegten Vollmacht: Die Urkunde begründet lediglich Vertretungsmacht, durch die Erklärungen des Bevollmächtigten unmittelbar dem Verwalter zuzurechnen sind (§ 164 Abs.1 BGB); dies zeigt, dass die Verantwortlichkeit beim Verwalter verbleibt und keine vollständige Substitution vorliegt. • Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen § 664 BGB: § 664 BGB ist keine Verbotsnorm im Sinne des § 134 BGB, die zur Nichtigkeit führen würde. Ein Verstoß hat primär haftungsrechtliche Konsequenzen (Haftung des Verwalters oder des Bevollmächtigten), führt aber nicht zur Unwirksamkeit der durch den Bevollmächtigten vorgenommenen Rechtsgeschäfte. • Prüfungsaufgabe des Grundbuchamts: Das Grundbuchamt hat die Wirksamkeit vorgelegter Vollmachten zu prüfen; liegt eine wirksame Vertretungserklärung vor, darf die Eintragung nicht allein deshalb verweigert werden, dass nach Ansicht des Amts eine unzulässige Substitution vorliegt. Die Beschwerde der Erwerber ist erfolgreich. Die Zwischenverfügung des Rechtspflegers vom 3.2.2000 ist aufzuheben und die Sache an das Amtsgericht zurückzugeben mit der Anweisung, die beantragte Eintragung nicht wegen der behaupteten fehlenden persönlichen Zustimmung des Verwalters abzulehnen. Die namens und mit Vollmacht des Verwalters erklärte Zustimmung des Bevollmächtigten ist als wirksame Verwalterzustimmung anzusehen; ein Verstoß gegen § 664 BGB würde allenfalls haftungsrechtliche Folgen haben, führt aber nicht zur Nichtigkeit der Vertretungserklärung. Damit ist der grundbuchliche Vollzug zu gestatten.