24 U 77/98

Räumung und Zahlungspflicht trotz Gegenforderungen; Auslegung von Freistellungsvereinbarungen • Bei wirksamer Kündigung wegen erheblicher Pachtrückstände kann der Verpächter Räumung und Zahlung der offenen Pacht verlangen. • Mündliche Nebenabreden, die dem klaren Wortlaut eines schriftlichen Pachtvertrags widersprechen, sind vom Kläger zu beweisen; das Gericht wertet die Urkunde vorrangig. • Eine vertragliche Freistellungsvereinbarung kann auch noch offene vorvertragliche Baukosten erfassen, wenn dies im Vertragszweck liegt und sich aus dem Verhalten der Parteien ergibt. • Minderungsrechte wegen Gebrauchsbeeinträchtigungen (hier: Feuchtigkeitsmängel und fehlende genehmigte Küche) mindern die Pacht; deren Umfang bemisst sich nach der Gebrauchseinschränkung. • Ein vertraglich vereinbartes Aufrechnungsverbot hindert die Aufrechnung mit unbestrittenen oder entscheidungsreifen Gegenforderungen nicht. Der Kläger war Erbbauberechtigter und verkaufte 1993/1995 das Grundstück mit Freizeitsporthalle; zugleich schlossen die Parteien einen Pachtvertrag (Pächterin: Beklagte 1) und Freistellungsvereinbarungen gegenüber Beklagtem 2). Nach Brand und Wiederaufbau stritt man über Baukosten, Freistellungsverpflichtungen und die monatliche Pachthöhe. Die Beklagte 1. zahlte ab 11/1996 nicht mehr; der Kläger kündigte fristlos und klagte auf Räumung und Pachtzahlungen. Die Beklagten erhoben umfangreiche Widerklageforderungen aus behaupteten Freistellungsansprüchen, Aufrechnungen und Feststellungsanträgen; sie rügten ferner arglistige Täuschung und fechten Kauf- und Pachtvertrag an. Das Landgericht gab der Räumungsklage und Teilen der Widerklage statt; die Beklagten beriefen, das OLG nahm umfangreiche Beweisaufnahme vor. • Berufung führt zur teilweisen Abänderung: Kündigung vom 08.09.1998 wirksam; Kläger hat Anspruch auf Herausgabe des Pachtobjekts (§§ 581 Abs.1, 556 Abs.1 BGB). • Pachthöhe richtet sich nach schriftlichem §3 Pachtvertrag: brutto 36.900 DM 1996, ab 1997 46.900 DM; behauptete mündliche Abmachung über niedrigere Pacht wurde nicht bewiesen. • Anfechtungen des Kauf- und Pachtvertrags wegen arglistiger Täuschung sind unbegründet oder verfristet; Beweis für bewusste Nichterfüllungsabsicht des Klägers bei Vertragsschluss nicht erbracht. • Minderungsrechte der Beklagten 1. wegen Feuchtigkeitsmängeln (30 % für Spielbereich) und fehlender baurechtlicher Genehmigung der Küche (25 % für Gastronomie) sind begründet; daraus resultieren Aufrechnungs- bzw. Minderungseffekte gegen Pachtansprüche. • Freistellungsvereinbarung (Ziffer 3e) des Kaufvertrags ist dahin auszulegen, dass sie auch teilweise auf vor dem Vertrag noch offene Baukosten und bestimmte Ausstattungsmaßnahmen (z.B. Garderobenschränke, Teilbetrag Baukonto) erstreckt; daher stehen Beklagtem 2. hinsichtlich bestimmter Posten Freistellungsansprüche zu. • Aufrechnungsverbot im Pachtvertrag ist gemäß AGB-rechtlichen Grundsätzen nicht schrankenlos; Aufrechnung mit unbestrittenen/entscheidungsreifen Gegenforderungen ist zulässig. • Nicht alle Widerklagepositionen sind begründet: umfangreiche Forderungen des Beklagten 2. insbesondere gegen Unternehmensberater J. oder für nachträgliche Ausstattungen gehören nicht zu den Freistellungsverbindlichkeiten. • Kündigungsgerechtfertigt: Zu Kündigungszeitpunkt lagen erhebliche Rückstände vor; Minderungen und aufgerechnete Gegenforderungen führen nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. • Zug-um-Zug-Verurteilung des Beklagten 2. gegen Freistellungsansprüche: bestimmte Freistellungs- und Erstattungspositionen sind zu seinen Gunsten festzustellen/zu verurteilen. • Vollstreckbarkeit und Kostenfolgen: Urteil ist vorläufig vollstreckbar; Regelungen zu Sicherheitsleistungen und zur Kostentragung wurden getroffen. Das Oberlandesgericht bestätigt die wirksame Kündigung des Pachtvertrags und verurteilt die Beklagte zu 1. zur Herausgabe der Freizeitsportanlage. Der Kläger erhält einen Zahlungsanspruch aus dem Pachtverhältnis, wobei dieser durch berechtigte Minderungen (30 % Spielbereich; 25 % Gastronomie) und durch aufgerechnete, entscheidungsreife Gegenansprüche der Beklagten reduziert wird. Dem Beklagten zu 2. stehen gegenüber dem Kläger mehrere Freistellungs- und Erstattungsansprüche zu (u. a. für Garderobenschränke, Teile des Baukontos und bestimmte Prozesskosten), nicht jedoch die in der Widerklage umfassend geltend gemachten Forderungen etwa des Unternehmensberaters. Die Anfechtungen der Verträge sind überwiegend unbegründet oder verfristet. Der Räumungsanspruch des Klägers wird bestätigt; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei für die Vollstreckungsabwehr der Beklagten Sicherheitsleistungen und Zahlungsmodalitäten bestimmt wurden; die Kostenentscheidung beruht auf dem Maß des Obsiegens und Unterliegens.