13 U 174/98

Arglistiges Verschweigen illegaler Dachgeschossnutzung begründet Anspruch auf Minderwertentschädigung • Bei arglistigem Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels greift § 463 Satz 2 BGB; der Käufer kann Ersatz des Minderwerts verlangen. • Die nachträgliche Nutzung von Dachgeschoßräumen zu Wohnzwecken ohne Genehmigung stellt einen offenkundigen, offenbarungspflichtigen Sachmangel nach § 459 Abs.2 BGB dar. • Arglist liegt auch bei bedingtem Vorsatz vor; Kenntnisse und rechtliches Wissen des Verkäufers sind ihm gemäß § 166 BGB und Grundsätzen der Wissenszurechnung zuzurechnen. • Der Schadensersatz nach § 463 Satz 2 BGB umfasst das positive Interesse; der Käufer kann den Minderwert anhand der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten geltend machen. Die Klägerin erwarb ein Haus, dessen Dachgeschossräume tatsächlich zu Wohnzwecken ausgebaut und genutzt wurden. Diese Nutzung war nach den Bauunterlagen und der ursprünglichen Genehmigung nur als Zubehörräume vorgesehen. Die Beklagte als Verkäuferin und Verwalterin unterließ es, die fehlende Genehmigung zur Nutzungsänderung offenzulegen. Der Käufer forderte wegen des Mangels Schadenersatz in Höhe der zur Herbeiführung der Genehmigung und Brandschutzmaßnahmen erforderlichen Kosten. Das Landgericht hatte anders entschieden; in der Berufung wurde festgestellt, die Beklagte habe arglistig verschwiegen. Streitgegenstand ist die Anspruchsgrundlage und die Berechnung des Minderwerts gemäß § 463 Satz 2 BGB. • Rechtslage: Die bauordnungswidrige Nutzung der Mansardenzimmer stellt einen Sachmangel i.S.d. § 459 Abs.2 BGB dar, weil bis zur Genehmigung die Baubehörde die Nutzung untersagen kann. • Arglist und Offenbarungspflicht: War die Nutzung nicht von der Genehmigung gedeckt, bestand für die Verkäuferin die Pflicht zur Offenbarung; ihr Unterlassen begründet Arglist i.S.d. § 463 Satz 2 BGB. Arglist umfasst auch bedingten Vorsatz (Fürmöglichhalten und Inkaufnehmen). • Wissenszurechnung: Die Kenntnisse und das einschlägige Rechtswissen der Beklagten sind ihr zuzurechnen; das Fehlwissen eines kurzfristigen Mitarbeiters entlastet die Beklagte nicht (vgl. Grundsätze der Wissenszurechnung und § 166 BGB). • Kenntnis des Käufers: Positive Kenntnis nach § 460 Satz 1 BGB liegt nicht vor; bloße Angaben in Verkaufsunterlagen und Hinweise des Mitarbeiters reichen nicht aus, um den Käufer zur Kenntnis des Mangels zu halten. • Kausalität und Vermutung: Nach § 463 Satz 2 BGB wird die Ursächlichkeit der arglistigen Täuschung für den Kaufentschluss gesetzlich vermutet; die Beklagte konnte diese Vermutung nicht widerlegen. • Schadensumfang: Der Anspruch folgt dem positiven Interesse; der Käufer kann statt Rücktritt den Minderwert verlangen. Zum Minderwert können die erforderlichen Kosten zur Mängelbeseitigung herangezogen werden; hier ist die vorgelegte Kostenschätzung des Klägers (inkl. brandschutztechnischer Maßnahmen am Treppenhaus) geeignet und ausreichend. • Prozessrechtliches: Der Zahlungsantrag ist als (Teil-)Schadensersatzklage, nicht als Vorschuss, zu behandeln; die Beklagte hat keine Revisionszulassung begründet. Die Berufung des Klägers ist begründet; die Beklagte wird verurteilt, den geltend gemachten Betrag als Schadensersatz wegen arglistigen Verschweigens des bauordnungswidrigen Ausbaus der Mansardenzimmer zu zahlen. Die Haftung der Beklagten folgt aus § 463 Satz 2 BGB, da sie einen offenbarungspflichtigen Mangel kannte oder zumindest bedingt in Kauf nahm und diesen nicht offenbart hat. Die gesetzliche Vermutung der Kausalität der Täuschung für den Kaufentschluss wurde von der Beklagten nicht widerlegt; der Kläger durfte auf eine genehmigungsfähige Nutzung vertrauen. Als Schadensmaßstab gilt das positive Interesse; der Kläger kann den Minderwert durch die erforderlichen Mängelbeseitigungskosten geltend machen, wobei die vorgelegene Kostenschätzung für die brandschutzbedingten Maßnahmen am Treppenhaus als hinreichend erachtet wurde. Die Klage wird insoweit zur Höhe der angegebenen Kosten stattgegeben.