11 U 219/95

Nutzungsentschädigung bei faktischer Vorenthaltung der Mietsache durch zurückgelassene Sachen • Ein Mietvertrag kann durch Sachübereignung als Gegenleistung zustande kommen; Leistungsfreiheit des Mieters durch Nichtzahlung ist nicht erforderlich. • Nach § 571 BGB gehen die Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag mit dem Voreigentümer auf den Erwerber über, einschließlich Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung (§ 557 BGB). • Nutzungsentschädigung nach § 557 Abs.1 BGB setzt voraus, dass der Mieter die Mietsache faktisch nicht zurückgibt; das bloße Gewähren des Zugangs genügt nicht, wenn Sachen des Mieters die tatsächliche Nutzung verhindern. • Ein Mitverschulden nach § 254 BGB ist gegenüber dem Anspruch aus § 557 BGB nicht geltend zu machen; § 242 BGB begründet keinen Ausschluss des Anspruchs, wenn der Vermieter vertraglich berechtigt handelte. • Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ist im Berufungsverfahren neu vorgetragene Behauptungen nicht begründet, wenn konkrete Tatsachen und Abrechnungen fehlen. Der Kläger erwarb im Juli 1990 ein Grundstück mit mehreren Hallen und wurde im November 1990 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Beklagten hatten während der Verhandlungen beim Voreigentümer Kunststoffmaterialien, Abfälle und Maschinenteile in mehreren Hallen eingelagert. Mit dem Konkursverwalter vereinbarten die Beklagten, als Gegenleistung für die Nutzung der Hallen Edelstahlsilos und eine Beleuchtungsanlage zu übereignen und die übrigen Sachen bis zu einer Frist zu entfernen. Die Beklagten räumten nicht vollständig; beträchtliche Mengen Kunststoffabfälle und Maschinenteile blieben in den Hallen. Der Kläger verlangte daraufhin Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB; die Parteien stritten über Umfang und Zeitpunkte der Räumung sowie über Einreden der Beklagten. Das Landgericht verurteilte die Beklagten zur Zahlung; die Berufung blieb erfolglos. • Zustandekommen eines Mietvertrags: Die schriftliche Vereinbarung mit dem Konkursverwalter stellt eine Gegenleistung in Form von Sachübereignung dar und begründet ein Mietverhältnis im Sinne von § 535 ff. BGB. • Übernahme durch Erwerber: Mit Eintragung des Klägers sind die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gem. § 571 BGB auf ihn übergegangen, einschließlich Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung (§ 557 BGB). • Voraussetzungen des § 557 BGB: Nutzungsentschädigung ist gerechtfertigt, weil die Beklagten die Räume nicht frei machten; Zurücklassen erheblicher Kunststoffmengen und Maschinenteile verhindert die tatsächliche Nutzungsüberlassung und damit die Rückgabe der Mietsache. • Teilräumung ungenügend: Der Vermieter kann die Teilräumung nicht hinnehmen; die Räumungspflicht erstreckt sich grundsätzlich auf die gesamte Mietsache, nur Bagatellen bleiben unschädlich. • Unzulässigkeit des Mitverschuldensvorwurfs: § 254 BGB findet auf den vertraglichen Anspruch aus § 557 BGB nicht Anwendung, sodass ein Mitverschulden der Beklagten diesen Anspruch nicht schmälert. • Kein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB): Das Verbot, Maschinen vor Entfernung der problematischen Abfälle abzuholen, war vertraglich geboten; der Kläger handelte nicht treuwidrig. • Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) unbegründet: Neu in der Berufung aufgestellte Behauptungen über Veräußerung oder Verschrottung von Maschinen sind nicht substantiiert und genügen nicht zur Begründung des Zurückbehaltungsrechts. • Fällig- und Verzugszeitpunkt: Die Fälligkeit der Nutzungsentschädigung richtet sich nach den Vorschriften über Mietzins (§ 551 Abs.2 BGB); damit war die Beklagten Verzugszinsen zuzurechnen. • Beweiswürdigung und Höhe: Die Tatsachen zur Räumung und die Höhe des ortsüblichen Mietzinses wurden überzeugend festgestellt und sind durch vorgelegte Vergleichsmietverträge gestützt. Das Oberlandesgericht Köln hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und die Entscheidung des Landgerichts bestätigt. Die Beklagten sind als Gesamtschuldner zur Zahlung der Nutzungsentschädigung verurteilt, weil sie die Mieträume faktisch nicht zurückgegeben und erhebliche Mengen an Kunststoffabfällen und Maschinenteilen zurückgelassen haben, wodurch dem Kläger die tatsächliche Nutzung verwehrt wurde. Ein Einwand wegen Mitverschuldens oder treuwidrigem Verhalten des Klägers greift nicht; § 254 BGB ist auf den Anspruch aus § 557 BGB nicht anwendbar und § 242 BGB ist nicht verletzt, da der Kläger sich auf die vertraglich vereinbarte Räumungsreihenfolge berufen konnte. Die behauptete Zurückbehaltung wegen angeblicher Veräußerungen ist in der Berufungsinstanz nicht substantiiert vorgetragen worden und bleibt ohne Erfolg; Zinsschaden und Berechnung der Nutzungsentschädigung wurden zutreffend festgestellt.