10 W 14/16

Geschäftswertfestsetzung bei Hofübertragung: kein Anwendungsbereich von § 48 GNotKG • Für die Festsetzung des Geschäftswerts im Genehmigungsverfahren eines Hofübertragungsvertrags ist grundsätzlich der nach billigem Ermessen zu ermittelnde Verkehrswert gemäß §§ 35, 36 Abs.1, 46 GNotKG heranzuziehen. • Die Kostenprivilegierung des § 48 GNotKG (Bemessung nach dem vierfachen Einheitswert) ist restriktiv auszulegen und setzt voraus, dass der Betrieb nach der Übergabe objektiv fortgeführt werden wird; bloße Absichtserklärungen des Erwerbers genügen nicht, insbesondere nicht bei bestehenden langfristigen Pachtverträgen. • Bei der Verkehrswertbestimmung sind verlässliche Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse zulässige Anhaltspunkte; Ertragswerte sind nur maßgeblich, wenn sie dem konkreten Bewertungszweck entsprechen. • Bei der Bemessung des Geschäftswerts sind valutierende Verbindlichkeiten und Altenteile nicht vom festgestellten Verkehrswert abzuziehen (§ 38 GNotKG). Der Vater (Beteiligter 1) war Eigentümer eines etwa 50,22 ha großen Hofes mit Einheitswert 63.195 €; durch notariellen Vertrag übertrug er am 23.04.2015 den Besitz auf seine Tochter (Beteiligte 2). Der Hof war außer dem Wohnhaus seit 1994 verpachtet; die Pacht endete 2012 für einen Pächter, besteht aber für die landwirtschaftlichen Flächen bis 30.09.2021 mit einem Dritten; Scheune und Schweinestall sind ebenfalls bis 2021 vermietet. Das Landwirtschaftsgericht äußerte Bedenken gegen die Genehmigungsfähigkeit wegen fehlender Wirtschaftsfähigkeit der Übernehmerin; der Genehmigungsantrag wurde zurückgenommen und die Löschung des Hofvermerks beantragt. Das Landwirtschaftsgericht setzte den Geschäftswert für das Genehmigungsverfahren auf 2.237.200 € (später 2.347.200 €) nach Ermittlung des geschätzten Verkehrswerts fest. Die Beteiligten rügten die Wertfestsetzung und machten geltend, es sei § 48 GNotKG anzuwenden (vierfacher Einheitswert) und die Einzelbewertung einzelner Gebäudeteile und Flächen sei fehlerhaft; ferner verwiesen sie auf Alter des Wohnhauses, Bodenwerte und Verbindlichkeiten. Das Landwirtschaftsgericht wies die Beschwerde ab und legte die Sache dem OLG vor. • Zuständigkeit und Rechtsgrundlagen: Die Beschwerde war nach §§ 83 Abs.2, 1 Abs.1 und 2 Nr.9 GNotKG, 1 HöfeVfO zulässig. Der Geschäftswert ist nach §§ 35, 36 Abs.1, 46 GNotKG nach billigem Ermessen zu bestimmen. • Kein Anwendungsbereich des § 48 GNotKG: § 48 GNotKG ist restriktiv auszulegen; das Kostenprivileg gilt nur für Verfahren im Zusammenhang mit der Übergabe von land- oder forstwirtschaftlichen Betrieben, wenn der Betrieb nach der Übergabe durch den Erwerber fortgeführt wird und nicht nur einen unwesentlichen Teil seiner Existenzgrundlage darstellt. Maßgeblicher Zeitpunkt ist die Übernahme. Hier steht wegen des bestehenden langfristigen Pachtvertrags fest, dass die Übernehmerin den Betrieb nicht unmittelbar fortführen kann; bloße Absichtserklärungen genügen nicht. Deshalb kommt die Bemessung nach dem vierfachen Einheitswert nicht in Betracht. • Festsetzung des Verkehrswerts: Das Landwirtschaftsgericht hat den Geschäftswert nach billigem Ermessen auf Grundlage eines geschätzten Verkehrswerts festgestellt. Dabei sind Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse (BORIS NRW) als zulässiger und verlässlicher Anhaltspunkt herangezogen worden. Die Annahmen zur Bodenwertfestsetzung (z. B. 80 €/m² für das Hofgrundstück wegen Wohnbebauungsnähe; 5 €/m² für landwirtschaftliche Flächen, Sicherheitsabschläge) sind nicht zu beanstanden. • Bewertung der Gebäude und Nebengebäude: Die Bewertung des Wohnhauses mit 300.000 € ist angesichts fehlender näherer Anhaltspunkte und bereits berücksichtigtem Alter des Gebäudes angemessen. Bei Scheune und Schweinestall führt ein eventueller Fehler bei der Berechnung aus Brutto- statt Nettomiete nicht zu einer erheblichen Änderung des Gesamtwerts; das Gericht hat Ermessensausübung und Abwägung vorgenommen. • Berücksichtigung von Belastungen: Noch valutierende Verbindlichkeiten und der Wert des eingeräumten Altenteils sind gemäß § 38 GNotKG nicht vom Geschäftswert abzuziehen. • Kostenfolge: Der Beschluss erfolgte gerichtsgebührenfrei, außergerichtliche Kosten wurden nicht erstattet; die Kostenfolge folgt aus § 83 Abs.3 GNotKG. Die Beschwerde der Beteiligten 1 und 2 hatte keinen Erfolg; das Oberlandesgericht hat die vom Landwirtschaftsgericht festgesetzte Geschäftswertsbestimmung bestätigt und die Beschwerde zurückgewiesen. § 48 GNotKG findet keine Anwendung, weil die Übernehmerin den Betrieb aufgrund bestehender langfristiger Pachtverträge objektiv nicht unmittelbar fortführen wird; eine Bemessung nach dem vierfachen Einheitswert kommt deshalb nicht in Betracht. Die Verkehrswertermittlung unter Zugrundelegung der Bodenrichtwerte und der getroffenen Annahmen sowie die Bewertung des Wohnhauses und der Nebengebäude halten einer sachgerecht begründeten Ermessensprüfung stand. Valutierende Verbindlichkeiten und das Altenteil sind nicht vom Geschäftswert abzuziehen. Der Beschluss ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.