18 U 42/15

Automatische Indexklausel bewirkt sofortige Mieterhöhung; negative Feststellung nach Mietende unzulässig • Eine vertragliche Indexklausel, die die Miete bei Änderung des Verbraucherpreisindexes automatisch anpasst und nur eine Mitteilung des Vermieters über die Änderung vorsieht, bewirkt eine unmittelbare (nicht konstitutive) Mieterhöhung. • Die Verwirkung von Mieterhöhungsansprüchen setzt neben Zeitablauf weitere Umstände voraus; bloßes Zeitmoment reicht im Regelfall nicht aus. • Nach Beendigung des Mietverhältnisses fehlt regelmäßig das Feststellungsinteresse an negativen Feststellungsanträgen zu früheren Mietforderungen. • Die Inanspruchnahme einer Bürgschaft im laufenden Gewerbemietverhältnis ist nur zulässig, soweit die gesicherten Forderungen bereits bestanden oder der Mieter in Verzug war; eine vorzeitige Inanspruchnahme kann zu Rückgriffs- oder Schadensersatzansprüchen führen, diese Ansprüche entfallen jedoch mit Beendigung des Mietverhältnisses. Die Parteien standen in einem Gewerberaummietverhältnis über einen Back-Shop, das zum 31.01.2014 endete. Die Klägerin ist Insolvenzverwalterin der früheren Mieterin; die Beklagte ist Vermieterin des Objekts. Im Mietvertrag war eine Index-Wertsicherungsklausel vereinbart, die bei Änderung des Verbraucherpreisindexes eine automatische Mieterhöhung vorsieht und eine Mitteilung des Vermieters ankündigt. Die Beklagte forderte ab April 2008 rückwirkend erhöhte Mietbeträge und stellte eine Nachforderung für April 2008 bis November 2011 in Rechnung; darüber hinaus zahlte eine Bürgin 3.700 € an die Beklagte, die diese Summe mit älteren Forderungen verrechnete. Die Klägerin verlangt als Prozessstandschafterin Rückzahlung bzw. Auffüllung der Kaution sowie negative Feststellungen, die Mieterhöhungen für verschiedene Zeiträume seien nicht entstanden oder verjährt/verwirkt. Das Landgericht wies die Klage ab; die Klägerin legte Berufung ein. • Zulässigkeit der Zahlungsbegehren: Die Klage auf Auszahlung von 3.700 € an die Bürgin ist als Prozessstandschaft zulässig, aber unbegründet, weil zum Zeitpunkt der Bürgschaftsinanspruchnahme bereits Hauptforderungen (insbesondere die Miete November 2011) bestanden. • Auslegung der Indexklausel: Die Klausel bewirkt eine automatische (konstitutiv nicht erforderliche) Anpassung der Miete bei Überschreiten der Indexdifferenz; die Pflicht des Vermieters zur Mitteilung ändert dies nur hinsichtlich Fälligkeit/Erfüllbarkeit, nicht der Entstehung des Anspruchs. • Verwirkung: Die bloße Untätigkeit des Vermieters reicht nicht aus, um die Mieterhöhungsansprüche als verwirkt anzusehen; es fehlen weitere Umstände, die zu schutzwürdigem Vertrauen der Mieterin geführt hätten. • Verjährung: Für die Zeiträume ab dem 01.01.2009 bestanden jedenfalls unverjährte Ansprüche, sodass die Verjährung die Geltendmachung nicht ausschließt. • Rechtsfolge der Bürgschaftsinanspruchnahme: Eine vertragswidrige vorzeitige Inanspruchnahme der Bürgschaft kann zu Ersatzpflichten führen; insoweit wären Ansprüche der Insolvenzverwalterin möglich, diese Ansprüche sind jedoch mit Beendigung des Mietverhältnisses entfallen. • Unzulässigkeit negativer Feststellungsanträge nach Mietende: Nach Beendigung des Mietverhältnisses fehlt es an einem schutzwürdigen Feststellungsinteresse für negative Feststellungen über frühere Mieterhöhungsansprüche, da etwaige Folgen im Insolvenzverfahren geklärt werden können und die Kündigungsgefahr entfällt. • Teilweise Übertragung von Ansprüchen: Durch die Zahlung der Bürgin sind Ansprüche im Umfang der gezahlten 3.700 € auf die Bürgin übergegangen; in diesem Umfang kann eine negative Feststellung nicht zuungunsten der Beklagten ergehen. • Folgerung für konkrete Anträge: Die Zahlungsforderung der Bürgin wird mangels wegfallender Voraussetzungen abgewiesen; die Feststellungsanträge zu den Zeiträumen April 2008 bis Nov. 2011 und zur Zeit ab 01.02.2012 sind unzulässig oder unbegründet. Die Berufung der Klägerin wird überwiegend zurückgewiesen; die Feststellungsanträge sind als unzulässig abgewiesen und der Zahlungsantrag auf Rückzahlung/Auffüllung der Bürgschaftssumme ist unbegründet. Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung. Die automatische Indexklausel im Mietvertrag begründet die Mieterhöhungsansprüche ohne konstitutives Erhöhungsverlangen des Vermieters; Verwirkung und Verjährung greifen hier nicht durch bloße Untätigkeit. Soweit die Bürgin bereits 3.700 € gezahlt hat, sind Ansprüche in dieser Höhe auf sie übergegangen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses besteht für die Insolvenzverwalterin kein ausreichendes Feststellungsinteresse mehr, weshalb negative Feststellungsanträge zu den streitigen Mietzeiträumen abgewiesen werden.