10 W 46/15

Begrenzte Pachtpreisanpassung nach vertraglicher Klausel bei Altpachtvertrag • Eine vertragliche Preisanpassungsklausel, die eine Änderung der "wirtschaftlichen oder geldlichen Verhältnisse allgemein" voraussetzt, ist zulässig und kann neben §593 BGB bestehen, wobei sie nicht strenger als die gesetzliche Regelung sein darf. • Bei der Prüfung einer Pachtpreisanpassung sind für Altpachtverträge nicht die bei Neuverpachtungen erzielbaren Spitzenpreise maßgeblich, sondern der bereinigte Durchschnittspachtzins unter Berücksichtigung regionaler Besonderheiten. • Bodenrichtwerte spiegeln Kaufpreisentwicklungen wider und dürfen bei der Anpassung nicht zusätzlich zu bereits berücksichtigten Durchschnittspachtpreisen herangezogen werden, um eine doppelte Berücksichtigung zu vermeiden. • Eine bloße allgemeine Behauptung höherer Gewinne des Pächters genügt nicht; der Anspruch auf Erhöhung ist schlüssig zu begründen und auf die angemessene Höhe zu beschränken. Die Parteien streiten um die Erhöhung des jährlichen Pachtzinses für Ackerflächen, die seit 2006/2007 gepachtet sind. Der Pachtvertrag von 10.12.2006 enthielt eine Klausel (§7 Abs.4), die eine Anpassung bei Änderung der wirtschaftlichen oder geldlichen Verhältnisse zulässt; die Laufzeit wurde bis 2030 verlängert. Nach Eigentumswechsel verlangte der Verpächter ab 01.11.2013 eine Erhöhung um 40% auf 5.793,69 € und drohte bei Widerspruch Kündigung nach Aberntung an. Das Amtsgericht setzte den Pachtzins erstinstanzlich auf 4.966,02 € (20% Erhöhung) fest; der Verpächter focht erfolglos weiter an. Streitgegenstand war insbesondere, welche Indikatoren (Lebenshaltungskostenindex, Durchschnittspachtpreise, Bodenrichtwerte, städtische Pachtanpassungen) bei der Bemessung zu berücksichtigen sind. • Zulässigkeit der Vertragsklausel: §7 Abs.4 ist als vertragliche Preisanpassungsklausel neben §593 BGB zulässig, weil sie leichter anwendbar ist und die gesetzliche Regelung konkretisiert bzw. ergänzt. • Begriff der "wirtschaftlichen oder geldlichen Verhältnisse allgemein": Erfasst sind sämtliche für Pachtverträge relevanten tatsächlichen und rechtlichen Umstände; dazu zählen u.a. allgemeine Wirtschaftslage, Abgaben, staatliche Maßnahmen, Zustand der Pachtsache und die Entwicklung ortsüblicher Pachtpreise. • Maßstab der Pachtpreisentwicklung: Für Altpachtverträge sind nicht die bei Neuverpachtungen erzielbaren Preise maßgeblich, da diese bereits erwartete künftige Entwicklungen und spekulative Effekte einpreisen; maßgeblich ist der bereinigte Durchschnittspachtpreis. • Bodenrichtwerte: Diese spiegeln Kaufpreisentwicklungen wider und stehen nicht gleichrangig neben Durchschnittspachtpreisen; ihre gesonderte Hinzurechnung würde eine doppelte Berücksichtigung derselben Ursache (steigende Bodenpreise) darstellen und ist unzulässig. • Beweis- und Substantiierungspflicht: Der Antragsteller hat nur die Steigerung des Lebenshaltungsindexes um 13% und eine durchschnittliche Pachtsteigerung um 26% schlüssig dargelegt; sonstige Behauptungen, insbesondere zu höheren Gewinnen der Pächterin, blieben unkonkret. • Angemessenheitsprüfung: Die vertragliche Klausel verlangt die Festsetzung des dann angemessenen Pachtpreises, nicht eine lineare Übernahme aller Preissteigerungen; die erstinstanzliche Erhöhung auf 4.966,02 € berücksichtigt die vorgetragenen Faktoren weitgehend und ist nachvollziehbar. • Folgerung für den weitergehenden Anspruch: Da der Antragsteller die erforderlichen zusätzlichen Umstände nicht glaubhaft gemacht hat, war der weitergehende Erhöhungsantrag zurückzuweisen; es bedurfte daher keiner weiteren Beweisaufnahme. Die Beschwerde des Antragstellers bleibt erfolglos. Das Gericht bestätigt die erstinstanzliche Abänderung des Pachtzinses auf 4.966,02 € jährlich ab 01.11.2013 und weist den weitergehenden Erhöhungsantrag um weitere 827,67 € zurück. Die vertragliche Anpassungsklausel ist zulässig, führt aber nur dann zu einer höheren Anpassung, wenn die Änderung der wirtschaftlichen oder geldlichen Verhältnisse schlüssig und in dem hierfür maßgeblichen Umfang dargelegt wird. Bodenrichtwerte können nicht zusätzlich zu Durchschnittspachtpreisen herangezogen werden, um eine doppelte Berücksichtigung steigender Bodenpreise zu vermeiden. Dem Antragsteller werden die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin auferlegt; die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.