12 U 30/13

Schadensersatz bei treuwidrigem Verhandlungsabbruch trotz formnichtigem Grundstücksbezug • Zwischen Parteien getroffene Nebenabreden sind formnichtig, wenn sie Grundstücksgeschäfte betreffen, begründen aber bei treuwidrigem Abbruch der Verhandlungen Schadensersatzpflicht aus culpa in contrahendo. • Eine Partei kann sich auf die Formnichtigkeit nicht berufen, wenn sie zuvor das Zustandekommen und die Umsetzung der Vereinbarung förmlich zugesichert und hiervon Vorteile gezogen hat (Verbot widersprüchlichen Verhaltens, § 242 BGB). • Zahlungen, die zur Erfüllung einer vertraglich vereinbarten Entschädigung geleistet wurden, begründen grundsätzlich keinen Rückforderungsanspruch, wenn die Vereinbarung als bindend anzusehen ist. • Ansprüche auf konkrete Herstellungshandlungen (z. B. Zwischenschaltung von Wasseruhren) müssen sich hinreichend bestimmt aus der Vereinbarung ergeben; bloße Erwägungen in einer Aktennotiz genügen nicht. • Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind nur ersatzfähig, wenn sie unmittelbar einem schutzwürdigen Vertrauenserfolg zurechenbar und auf ein pflichtwidriges Verhalten der anderen Partei zurückzuführen sind. Die Kläger sind Wohnungseigentümer eines Hauses; die Beklagte plante angrenzend ein Einkaufszentrum und verhandelte mit den Klägern über Ausgleichsregelungen. In Schreiben vom 25.10.2006 wurden zahlreiche Nebenabreden (u.a. Zuweisung von Garagen, Kellerzuordnungen, Einfriedung des Hofs, Hausflurstreichen, Zahlungen an die Eigentümer) festgehalten; die Beklagte versprach notarielle Verträge vorzubereiten. Teile des Bauvorhabens wurden umgesetzt, die Beklagte erwarb Miteigentumsanteile der Sparkasse und zahlte vereinbarte Beträge. Später verweigerte die Beklagte die Umsetzung einzelner Abreden mit dem Hinweis auf Formmängel bei Grundstücksbezügen; die Kläger klagten auf Erfüllung bzw. Schadensersatz. Das Landgericht sprach den Klägern kleinere Beträge und die Herstellungshandlungen zu; beide Seiten legten Berufung ein. • Die in den Schreiben vom 25.10.2006 enthaltenen Regelungen über Zuweisung und Eintragung von Garagen und Kellerräumen sind Grundstücksgeschäfte i.S.v. § 311b Abs.1 BGB und daher formnichtig (§ 125 S.1 BGB), soweit sie Grundbuchänderungen zum Inhalt haben. • Ungeachtet der Formnichtigkeit können vorbereitende Verhandlungen und getroffene Nebenabreden schuldrechtliche Treuepflichten begründen; ein treuwidriger Abbruch begründet unter den besonderen Voraussetzungen der culpa in contrahendo (§§ 280, 311 Abs.2, 241 BGB) Schadensersatzpflicht. • Voraussetzungen hierfür sind ein ohne triftigen Grund abgebrochener Verhandlungsabschluss, die Erweckung schutzwürdigen Vertrauens in das Zustandekommen des Vertrags und eine besonders schwerwiegende Pflichtverletzung; diese Voraussetzungen lagen vor, weil die Beklagte den Abschluss als sicher dargestellt, die Notarverträge vorbereitet und Vorteile aus der Baumaßnahme gezogen hat. • Zur Bemessung des Schadens ist auf den entgangenen Wert der nicht realisierten Garagen und Kellerräume abzustellen; das Landgerichtsgutachten ergab für die Kläger zu 1) und 2) sowie zu 4) jeweils 12.500 € für eine Garage und 5.200 € für einen Kellerraum (insgesamt 17.700 €) und für Klägerin zu 3) 12.500 € für eine Garage. • Die von der Beklagten geleisteten Zahlungen dienen als Rechtsgrund der in Ziff.8/9 vereinbarten Ausgleichszahlungen; eine Rückforderung wegen Bereicherung (§ 812 BGB) scheidet aus, zumal die Beklagte sich ausnahmsweise nach § 242 BGB nicht auf Formnichtigkeit berufen kann. • Ein Nutzungsausfallschaden neben dem Bemessungsschaden war nicht nachgewiesen; neue Behauptungen zur Versetzung bestehender Garagen wurden nicht zugelassen (§ 531 Abs.2 ZPO). • Konkrete Herstellungsansprüche (Zwischenschaltung von Wasseruhren, gemeinsamer Hofanschluss) sind nicht hinreichend bestimmt aus der Vereinbarung ableitbar; insoweit fehlte Substantiierung und technische Umsetzbarkeit. • Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten wurde verneint, weil die anwaltliche Tätigkeit nicht unmittelbar auf ein pflichtwidriges Verhalten der Beklagten zurückzuführen war. • Die Beklagte ist verpflichtet, die Hoffläche mit Zaun und Zufahrtstor einzufrieden und den Hausflur neu zu streichen; diese Leistungen ergaben sich hinreichend bestimmt aus den Abreden und können nicht aus Formgründen zugunsten der Beklagten verwertet werden. Die Berufung der Kläger ist insoweit erfolgreich, als ihnen Schadensersatzansprüche in der Höhe zugesprochen werden: Kläger zu 1) und 2) sowie Klägerin zu 4) je 17.700 €, Klägerin zu 3) 12.500 €. Ferner bleibt die Beklagte zur Einfriedung der Hoffläche mit Zaun und Zufahrtstor sowie zur Neuanstrich des Hausflurs verpflichtet. Nutzungsausfallschäden zusätzlich zum Schadensersatz werden nicht ersetzt; ebenso besteht kein Anspruch auf Herstellung eines gemeinschaftlich zugänglichen Wasseranschlusses oder auf Zwischenschaltung von Wasseruhren und keine Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Widerklage der Beklagten auf Rückzahlung der geleisteten Beträge ist abgewiesen, da die Zahlungen durch die vereinbarte Ausgleichsregelung gedeckt und eine Berufung auf Formnichtigkeit nach Treuwidrigkeit der Beklagten ausgeschlossen ist. Insgesamt gewinnt damit überwiegend die Klägerseite in dem genannten Umfang, weil die Beklagte trotz Kenntnis und teilweiser Umsetzung der Vereinbarung treuwidrig von Erfüllung Abstand genommen hat und hierfür schadensersatzpflichtig ist.