10 U 112/13

Schriftformerfordernis beim Landpachtvertrag und Kündigungsfolgen • Ein Landpachtvertrag nach § 585a BGB muss alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere die genaue Bestimmung des Pachtgegenstands, so in der Urkunde enthalten, dass ein unbeteiligter Dritter diese erkennen kann. • Fehlt die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform, gilt das Landpachtverhältnis nach § 585a BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen; die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 594a I BGB ist entsprechend zu beachten. • Die sog. falsa demonstratio kann das Vorliegen eines übereinstimmenden Vertragswillens belegen, ersetzt aber nicht die vom Gesetz geforderte Schriftform zugunsten eines späteren Grundstückserwerbers. Die Parteien schlossen 2002 Abreden über die Verpachtung mehrerer Flurstücke mit einer ursprünglich avisierten Befristung bis Ende 2011 und einem bestimmten Pachtzins. Streitgegenstand war, ob diese Abreden die gesetzliche Schriftform nach §§ 585a, 126 BGB erfüllen und ob die vom Verpächter ausgesprochene Kündigung Ende 2012 die Herausgabe der Flächen zum 31.12.2013 bewirkt. Der Verpächter forderte Herausgabe der gepachteten Flächen; der Pächter bestritt die Wirksamkeit der Kündigung und verweigerte die Herausgabe. Das Amtsgericht hatte teilweise entschieden; der Pächter und der Verpächter legten Berufung/Widerklage ein. Strittig war insbesondere die Bestimmtheit der Pachtgegenstände in der schriftlichen Fixierung und die Frage, ob durch Formmängel ein unbefristetes Pachtverhältnis entstand. • Grundsatz: Nach §§ 585a, 126 BGB muss ein längerfristiger Landpachtvertrag in Schriftform alle wesentlichen Vertragsinhalte, insbesondere die konkrete Bezeichnung des Pachtgegenstands, enthalten, damit ein Dritter sich über die Rechte und Pflichten informieren kann. • Feststellung: Die vorgelegten Vertragsunterlagen enthalten unklare, unvollständige und teils widersprüchliche Angaben zu Flurstücken und Flurzuordnungen; bestimmte ursprünglich pachtweise überlassene Teilstücke wurden nicht hinreichend bestimmt. • Rechtsfolge: Wegen der fehlenden Schriftform gilt das Pachtverhältnis nach § 585a BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen; somit ist die Kündigung vom Oktober 2012 erst zum Ende des übernächsten Pachtjahres (31.12.2014) wirksam (§ 594a I BGB). • Zur falsa demonstratio: Ein übereinstimmender Parteiwille liegt zwar vor, doch dieser ersetzt nicht die gesetzliche Schriftform, die insbesondere einem späteren Grundstückserwerber Klarheit verschaffen soll. • Kostenentscheidung: Der unterlegene Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens für den Teil der Widerklage zu tragen; Revision wurde nicht zugelassen. Die Berufung des Klägers hatte Erfolg; die Widerklage zur Herausgabe des Pachtlandes wurde insgesamt abgewiesen, weil die Pachtvereinbarung die gesetzliche Schriftform nicht erfüllt und daher als unbefristetes Landpachtverhältnis zu qualifizieren ist. Folgen: Die ausgesprochene Kündigung konnte das Pachtverhältnis erst zum 31.12.2014 beenden, nicht bereits zum 31.12.2013, sodass der Pächter zur Weiterbewirtschaftung bis dahin berechtigt blieb. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens für den betreffenden Teil und die Revision wurde nicht zugelassen. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar; der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden.