30 U 126/11

Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf ungeteilten Grundstücks nur bei hinreichend bestimmter Teilgegenstandsnennung • Ein Verkauf des gesamten ungeteilten Grundstücks löst das Vorkaufsrecht des Mieters nach §577 Abs.1 BGB nur dann aus, wenn die verkaufte, vom Mieter bewohnte Wohnung im Kaufvertrag als abgrenzbares Teilobjekt hinreichend bestimmt ist. • Allein die Absicht der Erwerber, später Wohnungseigentum zu begründen, reicht nicht aus; der Kaufvertrag muss konkrete Kriterien oder eine Bezugnahme auf eine Teilungserklärung enthalten oder es müssen zumindest übereinstimmende mündliche Abreden vorliegen, die nach Eintragung heilbar sind. • Kenntnis des Verkäufers von den Umwandlungsabsichten der Erwerber und Überlassung von Unterlagen begründen nicht ohne weiteres dessen eigenen Willen zur Aufteilung und damit kein hinreichend bestimmtes Teilobjekt. • Das Vorkaufsrecht dient dem Schutz des Mieters vor Verdrängung durch Umwandlung; dieser Schutzzweck rechtfertigt jedoch nicht seine Ausweitung auf jeden Verkauf des ungeteilten Grundstücks ohne eindeutige vertragliche Bestimmbarkeit der einzelnen Wohnung. Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung; die Beklagte verkaufte das ungeteilte Grundstück an drei Erwerber. Die Erwerber beabsichtigten, das Haus in Wohnungseigentum umzuwandeln; der notarielle Kaufvertrag vom 11.03.2009 betraf jedoch das gesamte Grundstück ohne Bezugnahme auf eine Teilungserklärung oder ausdrückliche Bestimmung der einzelnen Wohnung. Die Klägerin erklärte am 14.03.2011 die Ausübung eines Vorkaufsrechts zum Preis von 30.000 Euro. Das Landgericht wies die Feststellungsklage ab; die Klägerin legte Berufung ein und rügte u.a. die unterbliebene Vernehmung des Notars und behauptete, die Verkäuferin habe die Umgehung des Vorkaufsrechts bewusst gefördert. Das Oberlandesgericht bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. • Rechtsgrundlage für das Mietervorkaufsrecht ist § 577 Abs. 1 BGB; das Vorkaufsrecht greift, wenn die vermietete Wohnung beim Verkauf als eigenes, sachenrechtlich oder vertraglich bestimmbares Teilobjekt des Kaufvertrags erfasst ist. • Die erste Alternative der Norm (Verkauf bereits begründeten Wohnungseigentums) war hier nicht gegeben, weil Wohnungseigentum erst nach dem Verkauf begründet werden sollte. • Auch die zweite Alternative (Verkauf von Wohnräumen, an denen Wohnungseigentum noch begründet werden soll) erfordert, dass die betreffende Wohnung bereits im Kaufvertrag hinreichend bestimmt und als Teilobjekt ausgewiesen ist oder eine Teilungserklärung/vertragliche Aufteilungsverpflichtung Bezug findet. • Verkauf des gesamten ungeteilten Grundstücks löst das Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht aus, sofern der Kaufvertrag keine Abgrenzung des Teilobjekts enthält; dies ist konsistente Rechtsprechung und Lehre. • Mündliche oder konkludente Übereinkünfte über die Aufteilung könnten das Formerfordernis ergänzen und das Vorkaufsrecht begründen, wenn entsprechende Einigung feststeht und nach Eintragung heilbar wäre; ein solcher schuldrechtlicher Wille war hier aber nicht substanziiert dargetan. • Alleinige Kenntnis der Beklagten von Umwandlungsabsichten der Erwerber und Überlassung von Unterlagen begründet nicht hinreichend einen eigenen Teilungswillen des Verkäufers oder eine vertragliche Bestimmung der Wohnung als Teilobjekt. • Mangels Bestimmbarkeit des Teilobjekts bleibt die Vorkaufserklärung der Klägerin ins Leere; damit braucht nicht geprüft zu werden, ob sie fristgerecht erklärt oder ob nach Grundbucheintragung allenfalls Erfüllungs- oder Schadensersatzansprüche bestehen. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen; die Klage ist unbegründet, weil ihr nach §577 Abs.1 BGB kein Vorkaufsrecht zustand. Der notarielle Kaufvertrag betraf das ungeteilte Grundstück und enthielt keine hinreichende Bestimmung der vom Mietverhältnis erfassten Wohnung als abgrenzbares Teilobjekt, sodass die Ausübungserklärung ins Leere lief. Dass die Erwerber die Umwandlung beabsichtigten und die Beklagte ihnen Unterlagen überließ, reicht nicht für die Annahme eines eigenen Aufteilungswillens der Beklagten oder einer vertraglichen Abrede über die Aufteilung. Damit besteht kein Anspruch der Klägerin auf Übereignung oder Umschreibung der Wohnung; die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin und das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.