I-19 U 169/10

Ausschluss der Auseinandersetzungsversteigerung vs. wichtiger Grund nach § 749 Abs. 2 BGB • Eine vertraglich vereinbarte Ausschlussklausel der Auseinandersetzungsversteigerung kann grundsätzlich dauerhaft wirken und über den Tod eines Vertragspartners hinaus gelten. • Bei der Auslegung einer Ausschlussklausel sind die Umstände des Vertragsschlusses und erkennbare Verfügungsmotive zu berücksichtigen. • Selbst wenn eine Ausschlussklausel grundsätzlich Bestand hat, kann ein wichtiger Grund zur Aufhebung der Gemeinschaft nach § 749 Abs. 2 BGB vorliegen, wenn eine ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung nicht mehr möglich ist. • Die Darlegungs- und Beweislast für eine einschränkende Auslegung einer Ausschlussklausel trägt diejenige Partei, die eine solche Auslegung behauptet. Die Klägerin und die Beklagte sind Miterben/ Miteigentümer eines im Familienbesitz befindlichen Hauses. In einem Übertragungsvertrag von 01.12.1987 hatten der Vater der Klägerin und die Beklagte die Aufhebung der Gemeinschaft durch Auseinandersetzungsversteigerung ausgeschlossen. Nach dem Tod des Vaters leitete die Beklagte eine Teilungsversteigerung ein. Die Klägerin begehrt gerichtliche Untersagung der Versteigerung mit der Behauptung, die Ausschlussklausel gelte zugunsten aller Beteiligten; das Landgericht wies die Klage ab. Die Klägerin führt familiäre Bindungen, die sie zur Rückkehr zum Haus bewegen könnten, und rügt Darlegungsfehler des Landgerichts an. Die Beklagte trägt vor, das Haus sei baufällig, Vermietung oder Erhalt nicht zumutbar und ein wichtiger Grund zur Aufhebung der Gemeinschaft liege; die Beklagte habe materielles Interesse an Verwertung des Objekts. Streitpunkt ist Auslegung der Ausschlussklausel und das Bestehen eines wichtigen Grundes zur Aufhebung der Gemeinschaft. • Vertragsauslegung: Der Wortlaut des § 6 des Übertragungsvertrages schließt die Auseinandersetzungsversteigerung ohne zeitliche Beschränkung aus; daher ist grundsätzlich von einem dauerhaften Ausschluss auszugehen (§ 750 BGB als Argumentationshilfe). • Beweis- und Darlegungslast: Die Beklagte konnte keine hinreichenden Anhaltspunkte darlegen, die eine einschränkende Auslegung zugunsten eines nur internen Wirkungsbereichs zwischen den ursprünglichen Vertragspartnern rechtfertigen würden. • Ergänzende Auslegungsgründe: Tatsächliche Begleitumstände (Erbvertrag, Schreiben der Beklagten vor Vertragsschluss, familienbezogene Gestaltungen) sprechen dafür, dass die Vertragsparteien den Erhalt des Hauses im Familienbesitz beabsichtigten. • Wichtiger Grund nach § 749 Abs. 2 BGB: Selbst bei bestehender Ausschlussklausel kann die Aufhebung verlangt werden, wenn gemeinschaftliche Nutzung/Verwaltung objektiv nicht mehr möglich ist. Vorliegend sprechen fehlendes Interesse der Familienangehörigen, Alter und finanzielle Verhältnisse der Beklagten sowie erheblicher Renovierungsbedarf für das Vorliegen eines wichtigen Grundes. • Abwägung: Die Klägerin hat ihre Bindung an den Ort nicht mit konkreten, überzeugenden Tatsachen belegt; frühere E-Mails zeigen Zustimmung zum Verkauf. Gleichzeitig würde die Beklagte eine erhebliche Belastung durch Erhalt und Vermietung tragen. • Rechtsfolgen: Da die Voraussetzungen des wichtigen Grundes vorliegen und die Beklagte die Aufhebung nicht überwiegend selbst herbeigeführt hat, ist die Versteigerung nicht unzulässig zu erklären; die Berufung der Klägerin ist daher zurückzuweisen. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen; sie trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Oberlandesgericht stellt fest, dass der Ausschluss der Auseinandersetzung zwar grundsätzlich dauerhaft wirkt, die konkrete Entwicklung der Verhältnisse jedoch einen wichtigen Grund zur Aufhebung der Gemeinschaft im Sinne des § 749 Abs. 2 BGB begründet. Niemand aus der Familie beabsichtigt das Haus dauerhaft als Familienheim zu nutzen, die Klägerin hat ihre Bindung nicht ausreichend dargelegt, und die Beklagte ist aufgrund Alter, wirtschaftlicher Verhältnisse und erheblichem Renovierungsbedarf nicht mehr in der Lage, die gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung des Hauses ordnungsgemäß sicherzustellen. Deshalb ist die von der Beklagten begehrte Aufhebung gerechtfertigt und die angestrebte Untersagung der Teilungsversteigerung nicht zuzubilligen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, die Revision wird nicht zugelassen.