18 U 94/10

Provisionsanspruch des Maklers erfordert Identität der nachgewiesenen und genutzten Vertragsgelegenheit • Zwischen Nachweisleistung des Maklers und Abschluss des Kaufvertrags muss nicht nur zeitliche Kausalität bestehen, sondern der abgeschlossene Hauptvertrag muss als Verwirklichung der vom Makler nachgewiesenen Vertragsgelegenheit anzusehen sein. • Eine zeitliche Vermutung für Kausalität entsteht, wenn der Hauptvertrag in angemessener Zeit (hier: 8 Monate) nach dem Nachweis zustande kommt; diese Vermutung kann jedoch durch Tatsachen entfallen, die zeigen, dass die vom Makler nachgewiesene Gelegenheit nicht die tatsächlich genutzte war. • Ergebnisrelevant ist die inhaltliche Identität zwischen nachgewiesener und real genutzter Vertragsgelegenheit; erhebliche Abweichungen, insbesondere im Kaufpreis und in der Fortführung der Vermittlungstätigkeit, können den Provisionsanspruch ausschließen (vgl. § 652 Abs. 1 BGB). Die Klägerin war als Maklerin tätig und hatte den Beklagten im März 2008 eine Erwerbsgelegenheit für ein Einfamilienhaus nachgewiesen. Die Parteien schlossen eine Courtagevereinbarung über 3 % zzgl. MwSt. Die Beklagten zeigten Interesse, konnten das Objekt aber zunächst wegen des Kaufpreises finanziell nicht realisieren. Im November 2008 schlossen die Beklagten schließlich einen notariellen Kaufvertrag über dasselbe Objekt zu einem deutlich geringeren Preis ab, nachdem zwischenzeitlich ein anderes Maklerunternehmen für die Verkäufer tätig geworden war. Die Klägerin verlangt Maklerprovision; die Beklagten bestreiten, dass der abgeschlossene Kaufvertrag Erfolg der Vermittlung der Klägerin sei. Das Landgericht hatte der Klägerin die Provision zugesprochen; die Berufung der Beklagten führt zur Abweisung der Klage durch das Oberlandesgericht. • Zwischen den Parteien bestand ein wirksamer Maklervertrag nach § 652 Abs. 1 BGB; die Klägerin hat die späteren Kaufvertragsparteien nachgewiesen. • Für Kausalität spricht eine tatsächliche Vermutung, wenn der Hauptvertrag in angemessener Zeit nach dem Nachweis geschlossen wird; hier lagen zwischen Nachweis (März 2008) und Kaufvertrag (November 2008) etwa 8 Monate, was grundsätzlich einen angemessenen Zeitraum darstellt. • Neben zeitlicher Kausalität verlangt § 652 Abs. 1 BGB aber, dass der Hauptvertrag als Arbeitserfolg des Maklers anzusehen ist; es muss Identität zwischen der nachgewiesenen Vertragsgelegenheit und der tatsächlich genutzten geben. • Die Klägerin unternahm nach dem Scheitern der Vertragsgespräche wegen des Preises keine weiteren nachweisbaren Aktivitäten zur Förderung des Vertragsabschlusses und informierte die Beklagten nicht über spätere Preisreduzierungen. • Ein anderes Maklerunternehmen führte erneut Verhandlungen, die zu einer weiteren Preisreduktion auf 200.000 EUR führten; diese Abweichung (insbesondere der nunmehr um etwa 16,6 % niedrigere Preis gegenüber dem ursprünglich angebotenen Preis) und die Zwischenschaltung eines anderen Maklers zeigen, dass die tatsächliche Vertragsgelegenheit nicht mit der von der Klägerin nachgewiesenen identisch war. • Folglich fehlt es an der für den Provisionsanspruch erforderlichen inhaltlichen Identität der nachgewiesenen und genutzten Vertragsgelegenheit, sodass der Provisionsanspruch gemäß § 652 Abs. 1 BGB entfällt. Die Berufung der Beklagten ist begründet; die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin erhält keine Maklerprovision, weil der abgeschlossene Kaufvertrag nicht als Verwirklichung der von ihr nachgewiesenen Vertragsgelegenheit anzusehen ist. Zwar bestand ein wirksamer Maklervertrag und lag der Kaufvertrag in zeitlicher Folge zum Nachweis, jedoch führte das Ausbleiben weiterer Tätigkeit der Klägerin und die Zwischenschaltung eines anderen Maklers mit erheblicher Preisabweichung dazu, dass die Identität der Vertragsgelegenheit fehlt. Daher besteht kein Anspruch nach § 652 Abs. 1 BGB. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits; die Revision wird nicht zugelassen.