30 U 217/08

Kündigung wegen Pachtzinsrückstands: Ersatz des Pachtdifferenzschadens und eingeschränkte Nutzungsentschädigung • Bei fortgesetztem Zahlungsverzug von Pachtzinsteilen ist eine fristlose Kündigung nach §§ 581 Abs.2, 543 BGB gerechtfertigt, wenn die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist. • Ersetzt ist als Kündigungsfolgeschaden die Differenz zwischen dem vereinbarten Netto-Pachtzins und dem vom Nachpächter erzielten Netto-Pachtzins; Berechnung erfolgt auf Nettobasis. • Nutzungsentschädigung nach § 584b BGB setzt eine tatsächliche Vorenthaltung des gepachteten Nutzungsrechts voraus; das bloße Hinausgeben einzelner Schlüssel oder das Verbleiben jagdlicher Einrichtungen begründet dies nicht zwingend. • Verpächter hat Schadensminderungsobliegenheiten; er muss sich nach wirksamer Kündigung um eine Neuverpachtung bemühen, andernfalls Kürzung nach § 254 BGB möglich. • Berufliche Befangenheit oder berufsrechtliche Verstöße des Prozessbevollmächtigten führen nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Prozessvollmacht. Die Parteien schlossen einen Jagdpachtvertrag mit Verlängerung bis 2015. Die Beklagten zahlten für 2006 und 2007 jeweils nur 75 % der Jahrespacht und behielten für 2007 die Kürzung ausdrücklich bei. Die Klägerin kündigte fristlos am 26.04.2007 wegen wiederholten Zahlungsverzugs und forderte Rückgabe der Schlüssel sowie Entfernung jagdlicher Einrichtungen. Die Beklagten erhoben Aufrechnung und behielten einen Schlüssel weiter; Teile der jagdlichen Einrichtungen blieben vor Ort. Die Klägerin verpachtete das Revier ab 01.04.2008 zu einem niedrigeren Pachtzins an einen Nachpächter und zahlte anteilige Jagdsteuer; sie verlangt von den Beklagten Restpacht, Jagdsteuerersatz sowie Ersatz der Pachtdifferenz bis 2015. Das Landgericht gab der Klage größtenteils statt; die Beklagten legten Berufung ein. • Klagezulässigkeit: Die Klägerin ist wirksam vertreten; mögliche berufsrechtliche Bedenken gegen den Anwalt führen nicht zur Unwirksamkeit der Prozessvollmacht. • Wirksamer Pachtvertrag: Schriftformanforderungen sind erfüllt; Nichtigkeits- oder Anfechtungseinwendungen der Beklagten sind nicht substantiiert. • Wirksame fristlose Kündigung: Aufgrund von Rückständen in zwei Pachtjahren (jeweils ¼ Jahrespacht) war die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar; eine Abmahnung war durch Klageerhebung ersetzt. • Verschulden der Beklagten: Zahlungsverzug ist der Beklagten zuzurechnen; gesamtschuldnerische Haftung nach § 427 BGB begründet Ersatzpflicht. • Bemessung des Schadens: Kündigungsfolgeschaden ist die jährliche Nettopachtdifferenz (6.181,90 € minus 4.621,85 € = 1.560,05 € jährlich); für die geltend gemachten Jahre 2008/2009 und 2009/2010 sind 3.120,10 € fällig. • Fälligkeit und Verzugszinsen: Schadensteile sind jeweils zu Beginn des Pachtjahres (01.04.) fällig; Zinsen folgen aus §§ 288, 286 BGB ab den jeweiligen Fälligkeitsterminen bzw. ab Rechtshängigkeit. • Nutzungsentschädigung (§ 584b BGB) abgelehnt für 1.839,11 €: Vorenthaltung des Jagdrechts wurde nicht in dem erforderlichen Umfang nachgewiesen; einzelne zurückbehaltene Schlüssel und verbliebene Einrichtungen rechtfertigen keine zusätzliche Zahlung. • Mitverschulden und Schadensminderungspflicht: Klägerin hat sich nicht rechtzeitig um Neuverpachtung bemüht; deshalb Kürzung der Erstattungsansprüche (insbesondere anteilige Jagdsteuer wurde nur für wenige Tage ersetzt). • Feststellungsanspruch zulässig: Klägerin hat berechtigtes Interesse an Feststellung der weiteren Einstandspflicht für künftige Kündigungsfolgeschäden, da deren Höhe derzeit unbestimmt ist. • Kosten- und Vollstreckungsentscheidung: Kostenverteilung erfolgte anteilig; Urteil vorläufig vollstreckbar; Revision nicht zugelassen. Die Berufung der Beklagten wurde nur insoweit erfolgreich, als die Klage insgesamt nur teilweise stattgegeben wurde. Die Beklagten wurden gesamtschuldnerisch zur Zahlung von insgesamt 3.127,83 € nebst Zinsen verurteilt (inkl. Pachtdifferenz für 2008/2009 und 2009/2010 sowie anteiliger Jagdsteuer), und es wurde festgestellt, dass sie zum weiteren Ersatz des Schadens aus der vorzeitigen Beendigung des Jagdpachtvertrags verpflichtet sind. Die Klägerin erhielt keinen Anspruch auf die weiter geltend gemachten 1.839,11 € als Nutzungsentschädigung, weil keine ausreichende Vorenthaltung des Jagdrechts vorlag, und auch nicht den vollständig geforderten Ersatz der anteiligen Jagdsteuer wegen Mitverschulden. Die Kosten wurden zwischen den Parteien aufgeteilt; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.