7 U 22/07

Rückbaupflicht bei Verlust des Bestandsschutzes für Kleingartenlaube • Ein Bestandsschutz für vor Inkrafttreten rechtmäßig errichtete Gartenlauben endet, wenn der Pächter durch Aus- oder Umbau die Laube wesentlich verändert. • Vertragswidriger Gebrauch der Pachtsache nach § 541 BGB liegt vor, wenn nach Wegfall des Bestandsschutzes die Grundfläche oder Höhe der Laube die vertraglich und gesetzlich zulässigen Grenzen überschreitet. • Der Vermieter kann Beseitigung und Rückbau verlangen, wenn der Pächter nach Abmahnung weiterhin die Pachtsache vertragswidrig nutzt. • Der vereinsrechtliche Gleichbehandlungsgrundsatz steht dem Rückbauanspruch nicht entgegen, soweit andere Lauben nicht vergleichbar sind oder Bestandsschutz bereits geachtet wurde. Die Partei als Kläger ist Eigentümer eines Kleingartenvereins, die Beklagte Pächterin der Parzelle Nr. 14 mit einer vorhandenen Laube. Die Satzung und Gartenordnung des Vereins wurden in den Pachtvertrag einbezogen und begrenzen Lauben auf max. 24 m² und eine eingeschossige Bauweise. Die Beklagte nahm Umbauten vor, darunter Wärmedämmung, Dachausbau und Integration des Freisitzes, wodurch die bebaute Grundfläche erheblich auf über 36 m² wuchs und die mittlere Firsthöhe auf 5,62 m anstieg; das Dachgeschoss wird offenbar als Schlafraum genutzt. Der Kläger forderte Unterlassung und Rückbau und führte erfolglos ein Schlichtungsverfahren durch; eine Abmahnung erfolgte unter anderem mit Schreiben vom 28.07.2005. Der Kläger begehrt die Beseitigung der Umbauten und Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands entsprechend BKleingG und Satzung. • Zulässigkeit: Schlichtungsverfahren war vorprozessual erfolglos; Klage ist zulässig. • Anwendbare Normen: § 541 BGB (Unterlassungsanspruch bei vertragswidrigem Gebrauch), § 581 Abs.2 BGB (Anwendbarkeit), § 3 Abs.2 BKleingG (max. 24 m²), § 18 Abs.1 BKleingG (Bestandsschutzregelung). • Vertragsauslegung: Durch Aushändigung und Einbeziehung der Satzung und Gartenordnung war der Umfang der Nutzung klar vereinbart; gesetzliche Vorgaben bestimmen den zulässigen Gebrauch. • Bestandsschutz und seine Grenzen: Vorbestehende Überschreitung der 24 m² konnte durch § 18 Abs.1 BKleingG Bestandsschutz genießen, lässt diesen aber bei wesentlicher Veränderung entfallen; reiner Instandhaltungscharakter darf nicht überschritten werden. • Wegfall des Bestandsschutzes: Die Umbauten hatten keinen reinen Instandhaltungscharakter, sondern veränderten die Laube substanziell (Einbau von Wärmedämmung, Integration des Freisitzes, Dachaufbau) und führten zu einer unzulässigen Flächenerhöhung. • Höhenbegrenzung: Zwar nennt das BKleingG keine exakte Höhenbegrenzung, aus der kleingärtnerischen Funktion folgt jedoch die Pflicht zur Einschränkung; die erforderlichen Maße (Traufe 2,25 m, First 3,50/3,55 m) entsprechen der örtlichen Genehmigungspraxis und verhindern dauerhafte Nutzung des Dachraums. • Abmahnung: Die Beklagte wurde zur Unterlassung aufgefordert und schriftlich zur Beseitigung abgemahnt, damit sind die Voraussetzungen des § 541 BGB erfüllt. • Gleichbehandlung: Der vereinsrechtliche Gleichbehandlungsgrundsatz verhindert den Rückbau nicht, weil andere Fälle nicht vergleichbar sind und der Kläger Bestandsschutz zuvor beachtet hat. • Rechtsfolge: Der Kläger hat Anspruch auf Rückbau und Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands; das Gericht legt konkrete Maße fest (max. 24 m², Traufe 2,25 m, Firsthöhe 3,50/3,55 m). Die Berufung des Klägers hatte Erfolg; die Beklagte wurde verurteilt, die Gartenlaube so zurückzubauen, dass die bebaute Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz nicht mehr als 24 m² beträgt und die Traufhöhe 2,25 m sowie die Firsthöhe 3,55/3,50 m nicht überschreiten. Die Entscheidung stützt sich auf § 541 BGB i.V.m. § 581 Abs.2 BGB sowie auf Vorgaben des BKleingG und der in den Pachtvertrag einbezogenen Satzung und Gartenordnung; der zuvor gegebene Bestandsschutz ist durch die wesentlichen Umbauten entfallen. Die Beklagte hatte zuvor abmahnende Aufforderungen erhalten, sodass der Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch gegeben ist. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits; die Revision wurde nicht zugelassen.