22 U 183/04

Keine Haftung aus Beratungs- oder Sittenwidrigkeitsvorwürfen beim Wohnungskauf • Ein schuldrechtlicher Schadensersatzanspruch wegen fehlerhafter Beratung setzt konkrete und substantiiert dargelegte Pflichtverletzungen und deren kausalen Schaden voraus. • Ein notarieller Kaufvertrag ist nur bei einem objektiv krassen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung nach § 138 Abs.1 BGB sittenwidrig; eine 32%ige Überzahlung reicht nicht aus. • Bei Verkauf einer Eigentumswohnung besteht keine generelle Offenlegungspflicht des Verkäufers über den Verkehrswert; die Wirtschaftlichkeit der Finanzierung ist grundsätzlich vom Käufer zu prüfen. • Besteht ein Beratungsvertrag, sind dem Berater die Fehler seiner Vertreter nach § 278 BGB zuzurechnen, jedoch entbindet dies den Kläger nicht von seiner Darlegungs- und Beweislast für konkrete Fehlberatungen. • Eine isolierte Drittwiderklage kann in besonderen Fällen zulässig und sachdienlich sein, wenn damit zusammenhängende Ansprüche im Interesse prozessökonomischer Einheitlichkeit entschieden werden können. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte (seine geschiedene Ehefrau) kauften 1992 eine vermietete Eigentumswohnung; streitig ist Schadensersatz wegen angeblich unzureichender Beratung und Verschweigens relevanter Belastungen. Die Beklagten sind Verkäufer und Vertriebsmitarbeiter sowie weitere Beteiligte; es ging insbesondere um Finanzierung über Vorausdarlehen und Bausparverträge sowie um einen Mietpoolvertrag und Instandhaltungsrücklagen. Der Kläger beansprucht rund 37.107,69 € nebst weiterer Freistellungen von Darlehens- und Eigentümergemeinschaftsverbindlichkeiten. Das Landgericht gab der Klage teilweise gegen zwei Beklagte statt; das OLG erließ ein Versäumnisurteil und befasste sich im Berufungsverfahren erneut mit Haftungsfragen. Beweis wurde durch Anhörungen, Zeugenvernehmung und ein Sachverständigengutachten erhoben. Zwischen den Parteien bestehen unterschiedliche Darstellungen über Beratungsinhalte, Verständlichkeit und Angaben zu Tilgungsdauer und Mietprognosen. Ferner wird die Frage einer möglichen Sittenwidrigkeit bzw. eines betrügerischen Systems erhoben. • Anwendbares Recht ist das BGB in der bis 31.12.2001 geltenden Fassung; der Kaufvertrag stammt von 15.12.1992. • Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs.1 BGB liegt nicht vor: Nach Abzug typischer Käufernebenkosten verbleibt ein bereinigter Kaufpreis, der gegenüber dem nach Wertermittlung ermittelten Verkehrswert eine Überzahlung von nur etwa 32% ergibt; dies bleibt unter der Schwelle für die Annahme verwerflicher Gesinnung. • Es besteht keine allgemeine Pflicht des Verkäufers, den Käufer über den tatsächlichen Verkehrswert zu informieren; die wirtschaftliche Bewertung der Finanzierung obliegt grundsätzlich dem Käufer. • Ein Beratungsvertrag zwischen Käufer und Beklagter zu 1. ist anzunehmen; die Beklagte zu 1. hat die Handlungen ihrer Vertriebsmitarbeiter zuzurechnen. • Die Kläger haben jedoch nicht substantiiert dargelegt und bewiesen, dass konkrete fehlerhafte oder unvollständige Beratungsinhalte vorlagen, die geeignet wären, einen Anspruch aus positiver Vertragspflichtverletzung zu begründen; insbesondere sind Zeugenaussagen lückenhaft und der Sachverständige widerlegte wesentliche Behauptungen. • Konkrete Vorwürfe einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung oder eines Betrugs (vgl. §§ 823 Abs.2, 826 BGB i.V.m. § 263 StGB) sind nicht ausreichend substantiiert, sodass deliktische Ansprüche ebenfalls ausscheiden. • Die Drittwiderklage der Drittwiderbeklagten ist aus prozessökonomischen Gründen zulässig; in der Sache besteht aber auch für sie kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 1. Der Einspruch des Klägers und der Drittwiderbeklagten gegen das Versäumnisurteil blieb in der Sache ohne Erfolg; die Berufung der Beklagten zu 1. und 2. ist begründet, die Berufung des Klägers unbegründet. Die Klageansprüche des Klägers und der Drittwiderbeklagten gegen die Beklagten 1–4 auf Schadensersatz sind nicht gegeben, weil weder eine sittenwidrige Übervorteilung noch eine nachgewiesene fehlerhafte Beratung oder vorsätzliche Schädigung festgestellt werden konnte. Die Drittwiderklage ist zulässig und ebenfalls unbegründet. Kostenentscheidung: Kläger und Drittwiderbeklagte sowie die Drittwiderbeklagte und der Kläger tragen gemeinsam die außergerichtlichen Kosten der Beklagten; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und Revision wurde nicht zugelassen.