24 U 112/05

Verkäuferanspruch auf Restkaufpreis trotz Baumängel des Werkunternehmers • Ein Verkäufer kann aus einem notariellen Kaufvertrag Restkaufpreis verlangen, wenn die vertraglich vereinbarte Fälligkeit nach Besitzübergabe eingetreten ist. • Ein Käufer kann kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Verkäufer wegen Mängeln der Bauleistung einer Drittfirma geltend machen, wenn zwischen Verkäufer und Werkunternehmer keine Umgehung der MaBV vorliegt. • Werden Kauf- und Werkvertragsteile formell getrennt oder klar differenziert, haftet der Verkäufer nicht für Werkmängel des Bauunternehmers; Gewährleistungsansprüche stehen dem Käufer gegenüber dem Werkunternehmer zu. • Zinsanspruch für verspätete Zahlung richtet sich nach §§ 286, 288 BGB. Die Parteien schlossen am 18.07.2003 einen notariellen Vertrag, der sowohl den Kauf eines Wohnungseigentumsanteils (Teil A) als auch Werkvertragsleistungen der X GmbH (Teil B) regelte. Der Käufer (Beklagter) bezahlte nicht den gesamten Kaufpreis und hielt Teile wegen angeblicher Mängel der Bauleistung der X GmbH zurück. Der Verkäufer (Kläger) verlangt den Restkaufpreis und klagte auf Zahlung. Der Beklagte berief sich auf Anwendung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und machte geltend, die Fälligkeitsregelung sei unwirksam, sodass ihm Mängelrechte gegen den Verkäufer zustehen. Das Landgericht gab dem Kläger teilweise recht; in der Berufung änderte das OLG Hamm das Urteil und verurteilte den Beklagten zur Zahlung des Restbetrags nebst Zinsen sowie zur Mitwirkung bei der Auflassung auf Widerklage des Beklagten. • Der Kaufpreisanspruch des Klägers ist gemäß § 433 Abs. 2 BGB fällig nach der vertraglich vereinbarten Regelung, wonach die Restzahlung mit Besitzübergabe zu leisten ist; diese Fälligkeitsvereinbarung ist wirksam. • Ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten gegenüber dem Verkäufer wegen Baumängeln der X GmbH kommt nicht in Betracht, weil die Vertragsteile über Kauf und Werk eindeutig getrennt geregelt sind und keine Umgehung der MaBV festgestellt werden kann. • Das OLG Koblenz (vgl. Entscheid) bestätigt, dass in Fällen getrennter Haftung der Verkäufer nicht für die bauliche Beschaffenheit haftet, wenn der Werkunternehmer die Gewährleistung zu tragen hat; dieser Auffassung schließt sich der Senat an. • Anhaltspunkte für eine wirtschaftliche Verflechtung oder eine verdeckte Haftungsübernahme des Verkäufers zugunsten der X GmbH liegen nicht vor; die Zahlungs- und Gewährleistungsregelungen weisen keine überhöhten oder versteckten Werklohnanteile auf. • Der Beklagte ist durch seine Gewährleistungsrechte gegenüber der X GmbH geschützt; daher besteht kein berechtigter Grund, ihm ein gleichartiges Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Verkäufer zuzubilligen. • Der Zinsanspruch des Klägers ergibt sich aus den §§ 286, 288 BGB. • Kosten- und Vollstreckungsentscheidungen beruhen auf den einschlägigen Vorschriften der ZPO. Der Kläger hat in der Berufungsinstanz überwiegend gewonnen. Der Beklagte wird zur Zahlung von 5.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.01.2004 verurteilt, weil die vertraglich vereinbarte Fälligkeit des Restkaufpreises mit der Besitzübergabe eingetreten ist und kein Zulässigkeitsgrund für ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Verkäufer besteht. Auf die Widerklage wurde der Kläger zur Mitwirkung an der Auflassung verurteilt. Die Kostenverteilung und die vorläufige Vollstreckbarkeit wurden vom Gericht angeordnet. Insgesamt bestätigt das OLG, dass bei klarer Trennung von Kauf- und Werkvertrag der Käufer seine Gewährleistungsansprüche gegen den Werkunternehmer und nicht gegen den Verkäufer geltend zu machen hat.