22 U 283/84

Keine Gewährleistung bei vor Vertragsschluss bekanntem Mangel; Haftung nur bei Arglist • Gewährleistungsansprüche nach Kauf eines Grundstücks scheiden aus, wenn der Käufer die Mängel vor Wirksamwerden des Vertrages kannte (Anknüpfung an Zeitpunkt der Heilung eines zunächst unwirksamen Vertrages). • Die vertragliche Erklärung, verborgene Mängel seien den Verkäufern nicht bekannt, ist keine Zusicherung, dass keine Mängel vorliegen; bei vereinbartem umfassendem Gewährleistungsausschluss haftet der Verkäufer nur bei Arglist. • Feuchtigkeitserscheinungen in einem alten Keller und erkennbare Mängel nach eingehender Besichtigung durch sachverständige Personen begründen keinen Sachmangelanspruch, wenn die Mängel alters- und bauartbedingt sind und der Käufer darüber vor Wirksamwerden des Vertrages informiert war. Die Käuferin erwarb von den Verkäufern ein Hausgrundstück notariell am 20.09.1982; wegen einer Schwarzgeldvereinbarung war der Vertrag zunächst unwirksam und wurde erst mit Eintragung am 10.11.1982 wirksam. Vor Beurkundung besichtigte die Käuferin das Objekt mehrfach mit Sachverständigen; die Verkäufer übergaben vorhandene Unterlagen. Nach Übergabe stellte die Käuferin Feuchtigkeit im Keller, Durchnässung der Trennwand Anbau/Garage und mangelhafte Entwässerung fest und machte Reparatur- und Installationskosten von insgesamt 31.425,30 DM geltend. Die Verkäufer bestritten Kenntnis und Arglist und verwiesen auf bereits bekannte Reparaturbedürftigkeit und eine Kaufpreisreduzierung. Das Landgericht gab teilweise der Klage statt; das Oberlandesgericht wies die Klage ab. • § 460 BGB: Ansprüche wegen Mängeln scheiden aus, wenn der Käufer den Mangel bei Abschluss des Kaufes kennt; bei Heilung eines zunächst unwirksamen Vertrages ist auf den Zeitpunkt der Heilung abzustellen, weil erst dann der Vertrag wirksam wird. • Zweck von § 460 BGB gebietet, dass der Käufer, der Mängel kennt, nicht nachträglich Schadensersatz verlangen kann, um eine faktische Kaufpreisreduzierung zu erreichen. • Die Vereinbarung, verborgene Mängel seien den Verkäufern nicht bekannt, stellt keine Zusicherung dar, dass Mängel nicht vorhanden sind; bei umfassendem Gewährleistungsausschluss haftet der Verkäufer nur bei Arglist (§ 476 BGB anwendbar in Gestalt der allgemeinen Regeln zur Haftung bei Verschweigen). • Kellerfeuchtigkeit entspricht bei einem 1931 errichteten, einfach gebauten Objekt alters- und bauartbedingten Erscheinungen und mindert die Tauglichkeit nicht unerheblich (§ 459 Abs. 1 BGB); deshalb liegt kein Mangel vor, der Minderungs- oder Schadensersatzansprüche begründen würde. • Keine ausreichenden Anhaltspunkte für Arglist: aus den vorgelegten Umständen (ältere Ausbesserungen, Styroporbeklebung, unklare Zeitpunkt der Reparaturen) ergibt sich nicht, dass die Verkäufer die Mängel kannten und bewusst verschwiegen, zumal die Käuferin mehrfach sachverständig beraten war und Unterlagen erhalten hatte. • Bezüglich der Entwässerung scheitern Ansprüche sowohl an der Kenntnis vor Wirksamwerden des Vertrages (§ 460 BGB) als auch daran, dass die Überlassung von Entwässerungsplänen keine beurkundete Zusicherung über Ausführung darstellt; es fehlt an Nachweis, dass Verkäufer Abweichungen kannten und verschwiegen. • Die Klageforderung übersteigt daher nicht den Umfang dessen, was vertraglich noch geltend gemacht werden könnte; eine zusätzliche Herabsetzung des Kaufpreises ist nicht gerechtfertigt. Die Klage wird abgewiesen und die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. Die Ansprüche der Käuferin auf Minderung oder Schadensersatz scheiden aus, weil sie die Mängel bereits vor dem Wirksamwerden des Kaufvertrages kannte und sich damit der Schutz des strengen Gewährleistungsrechts nach § 460 BGB nicht eröffnet. Soweit vertraglich ein umfassender Gewährleistungsausschluss bestand, haften die Verkäufer nur bei Arglist; ein Vorliegen von Arglist ist hier nicht nachweisbar. Insgesamt bleibt die vertraglich vereinbarte Kaufpreisregulierung maßgeblich, eine weitergehende Rückforderung wird nicht zugesprochen.