4 U 130/13

In dem Rechtsstreit … weist der Senat darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung der Kläger nach § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Die Berufung der Kläger ist zwar zulässig, hat in der Sache nach einstimmiger Überzeugung des Senats jedoch offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. I. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die gemäß § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen eine abweichende Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO). Das Landgericht hat einen Schadensersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten, insbesondere Hinweis- und Aufklärungspflichten, der allein die Klageanträge rechtfertigen könnte, zu Recht verneint. Das Landgericht ist zutreffend von der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausgegangen, wonach eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet ist. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben (BGH, Urt. v. 21. September 2010 – XI ZR 232/09–, juris Rn. 17; BGH, Urt. v. 29. April 2008 – XI ZR 221/07–, juris Rn. 14; BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 – XI ZR 167/05–, juris Rn. 13; BGH, Urt. v. 19. September 2006 – XI ZR 204/04–, juris Rn. 17; BGH, Urt. v. 2. Dezember 2003 – XI ZR 53/02–, juris Rn. 11). Dagegen kann sich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken vorgenommenen oder unterlassenen Beleihungswertermittlung grundsätzlich keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer ergeben (BGH, Urt. v. 23. Oktober 2007 – XI ZR 167/05–, juris Rn. 15). Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus besonderen Umständen ergeben. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des finanzierten Geschäfts einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs kann ausnahmsweise dann anzunehmen sein, wenn eine wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, sodass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (BGH, Urt. v. 29. April 2008 – XI ZR 221/07–, juris Rn. 14). Allerdings muss eine Bank nur das ihr präsente Wissen offenbaren. Dabei ist grundsätzlich positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufobjekts erforderlich, die der Darlehensnehmer darlegen und beweisen muss. Zwar kann ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eine widerlegliche Vermutung der subjektiven Voraussetzungen für ein sittenwidriges Handeln des Verkäufers begründen, nicht aber auch eine Vermutung der Kenntnis der finanzierenden Bank von der sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer (BGH, Urt. v. 29.04.2008 – XI ZR 221/07–, juris Rn. 17). Dabei steht es der positiven Kenntnis der Bank von der Sittenwidrigkeit gleich, wenn aufgrund der besonderen Umstände des Falles anzunehmen ist, dass die mit der Bewilligung des Darlehens befassten Mitarbeiter vor der Erkenntnis der sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung bewusst die Augen verschlossen haben. Dies kann etwa dann anzunehmen sein, wenn der Bank alle wertbildenden Faktoren der Wohnung, der Kaufpreis und die Markt- und Preisverhältnissen auf dem konkreten Immobilienmarkt bekannt waren und darüber hinaus Indizien vorliegen, die darauf schließen lassen, dass sie die Immobilie in hohem Maße nicht als werthaltig angesehen hat. Ein solches Indiz kann insbesondere darin liegen, dass die Bank eine unüblich hohe Tilgung verlangt, mittels derer sie versucht, das durch die völlig unzureichende Werthaltigkeit der Immobile bedingte Kreditausfallrisiko zu verringern (BGH, Urt. v. 29.04.2008 – XI ZR 221/07–, juris Rn. 20 ff.). Ebenso wird bei einem institutionalisierten Zusammenwirken der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer und dem Vertreiber des finanzierten Objekts oder den beauftragten Vermittlern ein konkreter Wissensvorsprung der Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler oder Verkäufer des Objekt widerleglich vermutet, jedenfalls wenn die Unrichtigkeit der Angaben objektiv evident sind, sodass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH, Urteil vom 21. September 2010 – XI ZR 232/09–, juris Rn. 18; BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 – XI ZR 167/05–, juris Rn. 21). Daneben kommt eine Pflicht zu näherer Aufklärung über das finanzierte Objekt in Betracht, wenn die Bank ihre Rolle als Kreditgeberin überschreitet, etwa indem sie sich in Planung, Vertrieb und Durchführung des Objekts einschaltet. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass sich nach dem unstreitigen und unter Beweis gestellten Parteivorbringen sowie unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme keiner dieser Tatbestände feststellen lässt. Nach den im Ergebnis nicht zu beanstandenden Feststellungen des Landgerichts liegt bereits keine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises vor. Der Kaufpreis ist nach ständiger Rechtsprechung erst dann in sittenwidriger Weise überhöht, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH, Urt. v. 19. September 2006 – XI ZR 204/04–, Rn. 19). Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit der vom Landgericht insofern getroffenen Feststellungen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO rechtfertigen können, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Derartige Zweifel ergeben sich hier insbesondere nicht aus dem Umstand, dass der Sachverständige den Verkehrswert der streitgegenständlichen Wohnung ausschließlich nach der – für diesem Zweck grundsätzlich geeigneten (vgl. BGH, Urt. v. 22. Juni 2004 – V ZR 213/03 –, juris Rn. 6) – Vergleichswertmethode ermittelt hat. Es liegen nämlich keine hinreichende Anhaltspunkte dafür vor, dass der Sachverständige diese Methode unzutreffend angewendet hätte. Solche ergeben sich auch nicht unter Berücksichtigung des von den Klägern vorgerichtlich eingeholten Gutachtens (Bl. I/117 ff. d. A.). Zwar ist die dortige Gutachterin unter Anwendung der Vergleichswertmethode mit 52.500,00 € zu einem erheblich geringeren Verkehrswert gelangt, dies beruht jedoch nach ihren Darlegungen im Wesentlichen darauf, dass sie als Vergleichswerte die Werte für Zweitverkäufe herangezogen hat, die nach ihrem Gutachten nur etwa 55 % der Werte für Erstverkäufe betragen. Zu Recht ist aber das Landgericht den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen gefolgt, wonach vorliegend die Vergleichswerte für Erstverkäufe heranzuziehen sind, da die Kläger eine unbewohnte, durch die Verkäuferin umfangreich zu sanierende Wohnung erworben haben. Korrigiert man die Berechnung der vorgerichtlichen Gutachterin um die von ihr angegebenen 55 %, ergeben sich keine maßgeblichen Differenzen der nach der Vergleichswertmethode ermittelten Verkehrswerte von dann 95.454,55 € einerseits und 115.986,95 € (Bl. II/379 d. A.) andererseits. Die von dem Sachverständigen herangezogene Vergleichsdaten sind nicht zu beanstanden. Insbesondere ist nicht mit den Klägern zu befürchten, dass in die Vergleichsdaten in relevantem Umfang Kaufpreise eingeflossen sind, die ihrerseits auf Geschäften beruhen, bei denen die Käufer in sittenwidriger Weise übervorteilt worden sind. Der Sachverständige hat nämlich dargelegt, dass die Vergleichswerte sich über die Jahre hinweg bis ins Jahr 2011 hinein im Wesentlichen leicht steigend entwickelt hätten. Anhaltspunkte dafür, dass bis in dieses Jahr hinein in O1 Käufer von Eigentumswohnungen stetig und überwiegend sittenwidrig übervorteilt worden wären, liegen keine vor. Jedenfalls im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch, dass der Sachverständige die streitgegenständliche Wohnung nicht besichtigt hat. Welche Erkenntnisse ihm so verborgen geblieben sein sollen, legt weder die Berufung dar, noch ergibt sich dies aus dem vorgerichtlich eingeholten Gutachten, deren Verfasserin eine Ortsbesichtigung vorgenommen hat. Dem durch die Vergleichswertmethode ermittelten Verkehrswert kann auch nicht deshalb die Eignung abgesprochen werden, als Maßstab für der Überteuerung im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB zu dienen, weil ein anders ermittelter Wert erheblich hinter ihm zurückbleibt (BGH, Urt. v. 2. Juli 2004 – V ZR 213/03–, juris Rn. 7). Solche Differenzen mögen im Hinblick auf die Frage von Bedeutung sein, ob in objektiver Hinsicht ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt, es ist aber auf dieser Grundlage kein Rückschluss auf das für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB unerlässliche subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung möglich. Zwar lässt die Rechtsprechung grundsätzlich auf Grundlage eines besonders groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung den Schluss auf eine besonders verwerfliche Gesinnung zu. Hierfür ist aber keine Grundlage gegeben, wenn – wie hier – der direkte Vergleich mit dem maßgebenden Markt, den die Auswertung der tatsächlich erzielten Preise leistet, zur Verneinung eines besonders groben Missverhältnisses führt. Der Verkäufer, dessen Preis sich in den Toleranzen vergleichbarer Verkaufsfälle hält, muss sich nicht entgegenhalten lassen, ihm sei eine außergewöhnlich hohe Gegenleistung zugestanden worden. Dem Erfahrungssatz, aus dem sich grundsätzlich der Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Verkäufers herleiten lässt, außergewöhnliche Gegenleistungen würden nicht ohne Not oder andere den Benachteiligten hindernde Umstände zugestanden, fehlt es in diesem Fall an der erforderlichen Grundlage. Kennt der Verkäufer die nach einer anderen Methode ermittelten Wertverzerrungen nicht, kann ihm nicht vorgehalten werden, er habe sich leichtfertig der Erkenntnis des besonders groben Missverhältnisses verschlossen. Klüger oder rücksichtsvoller als die anderen Marktteilnehmer braucht er nicht zu sein. Eine Kontrolle der Marktergebnisse anhand prognostizierter Erträge mag der Verkäufer in eigenem Interesse vornehmen, dem Vertragspartner ist sie nicht geschuldet (BGH, Urt. v. 2. Juli 2004 – V ZR 213/03–, juris Rn. 8). Nichts anderes gilt für die Pflicht der Beklagten als finanzierende Bank, auf eine Überhöhung des Kaufpreises hinzuweisen, die erst dann in Betracht kommt, wenn sich eine sittenwidrige Überteuerung den zuständigen Mitarbeitern der Bank aufdrängen musste. Auf eine solche Erkennbarkeit kann jedoch nicht bereits allein aus dem Verhältnis von zu dem nach einer bestimmten Methode ermittelten Wert geschlossen werden, wenn der direkte Vergleich mit dem maßgebenden Markt, den die Auswertung der tatsächlich erzielten Preise leistet, zur Verneinung eines besonders groben Missverhältnisses führt. Etwas anderes hätte sich der Beklagten auch nicht auf Grund einer – den Klägern gegenüber ohnehin nicht geschuldeten – einfachen Abschätzung des Ertragswertes aufdrängen müssen. Bei einer solchen Abschätzung, bei der der anzuwendende Jahresfaktor von vielen Umständen anhängt, wird je nach Lage, Zustand und Vermietbarkeitschance ein bis zu 20-facher Jahresmietertrag zugrunde gelegt. Dieser entspräche hier ausgehend von den Daten des vorgerichtlich eingeholten Gutachtens, nämlich einer zu erwartenden Nettokaltmiete von 4,70 €/m² der 59,45 m² großen Wohnung (Bl. I/150 d. A.) noch etwa 60 % des Kaufpreises. Umstände, nach denen darüber hinaus die Beklagte von einer – unterstellten – sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises der streitgegenständlichen Eigentumswohnung positive Kenntnis hatte, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Zu Gunsten der der Kläger greift auch nicht die Vermutung ein, wegen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der Beklagten mit der Verkäuferin oder dem Vermittler, habe die Beklagte Kenntnis von einer – unterstellten – sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises gehabt. Es fehlt bereits an einem solchen Zusammenwirken, das voraussetzt, dass zwischen der Bank, dem Verkäufer und dem beauftragten Vermittler eine ständige Geschäftsbeziehung besteht, etwa aufgrund eines Rahmenvertrages, eines gemeinsamen Vertriebskonzepts oder konkreter Absprachen (BGH, Urt. v. 19. September 2006 – XI ZR 204/04–, juris Rn. 23; BGH, Urt. v. 23. Oktober 2007 – XI ZR 167/05–, juris Rn. 16; BGH, Urt. v. 21. September 2010 – XI ZR 232/09–, juris Rn. 18). Nicht ausreichend ist eine dem Verkäufer oder Vermittler allgemein gegebene Finanzierungszusage (BGH, Urt. v. 24. April 2007 – XI ZR 340/05–, juris Rn. 40). Ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit der Verkäuferin oder dem Vermittler lässt sich auch nicht im Wege eines Indizschlusses feststellen. Zwar kann sich eine vereinbarte Zusammenarbeit über den Vertrieb der Wohnungen nach Art eines Strukturvertriebs auch aus Indizien ergeben, etwa daraus, dass den vom Verkäufer eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen, dass von ihnen Formulare des Kreditgebers benutzt wurden und dass der Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen desselben Objektes vermittelt haben (BGH, Urt. v. 24. April 2007 – XI ZR 340/05–, juris Rn. 40). Die hier vorliegenden Umstände tragen einen solchen Indizschluss jedoch auch nicht in bei einer Gesamtbetrachtung. Die Aushändigung der Antragsunterlagen durch den Vermittler des Kaufvertrags lässt nicht auf ein institutionalisiertes Zusammenwirken mit der Beklagten schließen. Die Verwendung von allgemeinen Formularen der Beklagten kann auch darauf beruhen, dass die Beklagte Formulare für die Beantragung von Darlehen allgemein zur Verfügung gestellt hat, um so den die Anzahl der Darlehensabschlüsse zu erhöhen. Für den Schluss auf eine geschäftsmäßige Zusammenarbeit müsste auch hinzukommen, dass etwa der Inhalt der Darlehensverträge auf die zu vertreibenden Objekte abgestimmt wird, wie etwa bei dem Abschluss absprachegemäß gleichförmiger Kreditverträge in sämtlichen Fällen (so etwa in BGH, Urt. v. 24. April 2007 – XI ZR 340/05–, juris Rn. 42). Dass mindestens zahlreiche der insgesamt 17 Wohnungen in dem Haus, in dem sich auch die streitgegenständliche Wohnung befindet, von der Beklagten finanziert worden sind, ist ebenfalls als Beweisanzeichen nicht ausreichend, weil es möglich ist, dass dies auf einer vorherigen allgemeinen Finanzierungsanfrage des Vermittlers beruht oder auch darauf, dass ein Vermittler erfolgreich Darlehensanträge bei derselben Bank einreicht. Schließlich ergibt sich ein institutionalisiertes Zusammenwirken mit der Beklagten auch nicht aus den als bloß werbende Angaben zu wertenden Aussagen der Vermittler in den Verkaufsverhandlungen, es bestehe eine enge Zusammenarbeit mit der Beklagten, was für eine seriöse, schnelle und unkomplizierte Abwicklung des Geschäfts für die Kläger bedeute. Aus dem Vortrag der Kläger ergibt sich auch nicht, dass die Beklagte im Zusammenhang mit der Darlehensvergabe wegen der Eigentumswohnung ihre Rolle als Kreditgeberin überschritten hat. Dass die Beklagte sich aktiv in die Planung, den Vertrieb und die Durchführung der Eigentumswohnungen eingeschaltet habe, tragen die Kläger nicht vor. Der Auffassung des Oberlandesgerichts Dresden in seinem Urteil vom 28. Juni 2012 – 9 U 1758/11–, wonach eine Bank bereits dann, wenn sie einen Immobilienerwerb zu 100 % finanziert, eine vertragliche Pflicht gegenüber dem Darlehensnehmer treffe, die Angemessenheit des Kaufpreises zu überprüfen und deshalb bei sittenwidriger Überhöhung zum Schadensersatz verpflichtet sei, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Dies Auffassung widerspricht der oben im einzelnen bezeichneten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Aufklärungspflicht einen Wissensvorsprung der Bank voraussetzt, der nur gegeben ist, wenn sich ihr die sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung aufdrängen musste. Die gegenteilige Auffassung des Oberlandesgerichts Dresden würde den Darlehensnehmer von jeder Eigenverantwortung in Bezug auf die Angemessenheit seines Kaufgeschäfts entbinden. Hinzu kommt, dass die Bereitschaft einer Bank, den Kaufpreis zu 100 % zu finanzieren, sogar eher darauf hindeutet, dass sie sich nicht darüber im Klaren war, dass es sich um einen überhöhten Kaufpreis handelt, da sie bei einer 100 %-Finanzierung eines überhöhten Kaufpreises, die – wie hier – dinglich allein durch ein auf den Kaufgegenstand eingetragenes Grundpfandrecht gesichert wird, über keine hinreichenden Sicherheiten verfügt. Schließlich kann sich entgegen der offenbar von der Berufung vertretenen Ansicht ein Schadensersatzanspruch wegen einer – unterstellten – institutionalisierten Zusammenarbeit zwischen der Beklagten mit der Verkäuferin nicht losgelöst von einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises ergeben, da allein das Zusammenwirken zwischen Bank und Verkäufer nicht notwendig zu einem Schaden für den Käufer führt. II. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts. Dies gilt auch vor dem Hintergrund der oben genannten Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden, die – wie bereits ausgeführt – der bereits gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs widerspricht. Eine mündliche Verhandlung ist auch unter Berücksichtigung von Umfang und Schwierigkeit der Sache sowie ihrer Bedeutung für die Parteien nicht geboten. III. Die Kläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme zu diesem Hinweis bis 12. August 2013 .